出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　SOHO中國在2020年顯得“清凈”又“熱鬧”，清凈在于公司自年初以來，包括股東人數變化及業績發布等公告在內的公告總數僅42條，運營冷清。熱鬧在于，公司的股價隨著黑石和高瓴收購和私有化消息波動劇烈，吸引著投資者的廣泛圍觀。

　　據此前不完全統計，SOHO中國在2014年至今的6年間累計出售資產約293.41億元，主要集中在上海，包括上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場、SOHO世紀廣場項、虹口SOHO和凌空SOHO等。

　　從SOHO中國的業績、現金流、資產總量、拿地等多個指標來看，戰略多變的創始人，從開發到自持，再從賣單個資產轉向尋求全面脫手公司，潘石屹早已去意已決。

“在這個動蕩的時候，我們還是采用最保守的辦法。”

　　這是在2014年12月全國工商聯房地產商會的年會上，潘石屹對于SOHO中國戰略闡述的觀點。

　　事實上，從2014年起，潘石屹就開始賣賣賣。

　　2014年，SOHO中國以52.3億元的價格將上海SOHO海倫廣場及SOHO靜安廣場出售給金融街控股，將凌空SOHO一半項目以30.5億元的價格出售給攜程；

　　2015年9月，潘石屹將外灘地王股權轉讓給復星集團，收回45.85億元資金；

　　2016年7月，位于上海的SOHO世紀廣場項目轉讓給國華人壽保險，成交總額為32.97億元；

　　2017年整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO；

　　2019年9月份，SOHO中國作價7.61億元出售了旗下部分商業項目的2583個地下停車位。

　　2020年，公司公告證實了SOHO中國曾一度在洽談可能被全面要約收購的事實。

　　創始人的策略從賣單個資產轉向尋求全面脫手公司。但峰回路轉，此起彼伏，截至目前，潘石屹的出售計劃仍未有明顯進展。

　　值得注意的是，自2012年8月以來，SOHO中國就逐漸轉向保守，并開啟轉型。宣布將告別散售模式，從“開發-銷售”轉向“開發-自持”。當時，潘石屹留給公司轉型的時限是5年，“5年之后，等手頭上150萬平方米的商業物業成熟之后，我們預計每年能夠收到的租金收入將超過40億元人民幣。”

　　回過頭來看，2012年幾乎是SOHO中國收入的高點，此后一路下滑，總收入多年不足25億元，截至2020年6月30日，SOHO中國實現租金收入約7.82億元，同比下降約12%更遑論租金收入超40億元的目標。

“對前景看不清楚”

　　這是所謂“自持”轉型2年后，潘石屹對于市場的最新認識，2014年的老潘已全面不看好商業地產。

　　潘石屹早放棄了租金收入40億的目標，潘石屹曾公開表示：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%。”而事實上，SOHO中國最先出售的資產卻主要集中在上海，且公司2020年的平均借貸成本達到了4.8%，這或可以從側面反映，上海的辦公商業的經營環境可能比北京還要艱難。

　　在連續出售部分自持資產后，SOHO中國利潤、現金流均出現明顯滑坡。投資現金流凈額由凈流出轉向凈流入，與此同時，籌資活動現金流凈額由流入逐漸轉為流出。

　　現金流的一升一降之間，SOHO中國的資產負債率由2012年的60.65%降至2020年的46.89%。由于項目的減少，SOHO中國的凈利潤已連續三年下滑，其中2017至2019年凈利潤分別為47.33億元、19.25億元、13.31億元，其中的投資物業重估收入高達71.26億元、10.93億元、11.68億元。2020年上半年剔除投資物業升值的稅后凈利潤僅為1.48億元。

　　也就是說，去除物業重估財技創造的利潤后，SOHO中國的盈利基本面是很差的，這倒是與潘石屹對于北京辦公物業的收益與成本的分析吻合上了。

　　從開發銷售到自持出租，并進一步保守至賣資產，潘石屹看空辦公物業也是一個循序漸進的過程。2017年業績發布會上，潘石屹曾一度表示，SOHO中國的非核心的資產已經銷售完了，剩下的資產都是核心資產，未來將不會再銷售了。

　　而事實上，善變的潘石屹在2020年再一次改變了他的戰略，從賣單個資產轉向尋求全面脫手公司，此時的潘石屹去意已決。

“中國已經不缺房子了”

　　潘石屹的決策基礎，便落實到了最基本的供求關系上。

　　戴德梁行發布今年第三季度北京和上海的寫字樓報告顯示，北京和上海的寫字樓市場均因新入市的項目，這兩座城市的空置率再次被推高，其中北京全市和五大核心商圈市場空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創十年來歷史新高。

　　上海第三季度有四個項目入市，將全市空置率推升至21.85%，其中核心區域的空置率為16.6%，非核心區域為30.6%。戴德梁行預估，北京及上海未來一年的寫字樓空置率仍有走高風險。

　　截至2020年6月，SOHO中國運營穩定的投資物業平均出租率僅為78%，而2019年的平均出租率約為90%，2018年的出租率為96%。

　　而在SOHO中國陸續出售項目的6年間，其并未在境內再購入新項目，公司業績報告中也多年未在披露公司的土地儲備情況。