新浪財經房產|大眼樓管 青檸

　　繼建業新生活后，建業地產再度拆分旗下代建業務單獨上市。近日，中原建業向港交所遞表。建業地產多年深耕河南，坐穩老大的同時，規模增長進入瓶頸，同時對省內縣鎮村市場的不斷下沉也給去化帶來了較大的風險。公司另辟蹊徑的代建業務逐漸成長為走出河南、規模增長的重要手段。但同時，代建主要是做中小房企的生意，隨著房地產馬太效應的加劇，行業發展空間非常有限，中指研究院的數據也顯示，未來幾年行業增長率會大幅放緩至個位數。

　　建業“陷”于河南 去化壓力不小

　　建業地產是河南省老牌房企，與市場上早已深入全國化的規模房企不同，建業地產一直以來堅持“深耕河南”，在一個省想要做大蛋糕，意味著只能不斷向下深入，在2018年建業地產實現了省市縣鎮村五級市場聯動，除此之外，建業還進行了業務多元化嘗試。然而近幾年三四線城市風險激增，且隨著越來越多的品牌房企對河南市場的入侵，建業地產的壓力不可謂不小。

　　2020年受疫情沖擊，房企上半年銷售受到了較大影響，但下半年以來規模房企銷售恢復良好，全年銷售目標達成率均在80%以上。建業地產2019年銷售額突破千億，今年1-10月實現銷售額773.93億元，約為去年銷售規模的77%多，金九銀十已過，今年千億難保。不過在今年4月建業地產早已將全年業績目標大幅縮至800億元，10個月的達成率在96%多，完成公司自己的目標還是綽綽有余的。

　　在剛剛過去的金九銀十銷售旺季，建業地產的銷售表現并不如意，9月-10月，公司銷售額分別同比變動-5.4%、18.6%，其中重資產銷售分別變動-29.6%、2.3%，銷售并不樂觀。而在相對較好的10月，公司的銷售均價同比下滑了15.9%至6825元/平方米，其中重資產銷售均價同比下滑幅度更高，達到19.9%。

　　值得一提的是，今年9月河南房企協會召開了閉門會，相較于市場上的促銷潮，建業地產胡葆森，正商地產張敬國等河南房地產掌門人表示：不帶頭降價。然而市場會給出最真實的價格。今年10月，建業地產的銷售均價下滑幅度接近20%，或許是產品結構的原因？

　　2018年-2019年，建業地產的銷售均價分別為7221元/平方米、7051元/平方米，今年前10個月，公司的銷售均價為7135元/平方米，同比微漲0.3%。2020年前三季度，全國商品房均價達到9878元，離萬元大關只有一步之遙。建業地產的銷售均價卻陷入了“停滯”，就算不帶頭降價，但也難以獲得更高的溢價。陷于河南省市縣鎮村五級市場的建業地產進退維谷。2019年建業地產曾多次出售項目股權回籠資金。

　　傳統開發處境嚴峻 代建另辟蹊徑

　　去化影響回款，回款又直接影響拿地，而代建模式最大的好處便是省去了拿地這一令開發商“錢緊”的環節。依托建業在河南省內的品牌度，建業代建業務在河南做的風生水起。

　　2015年，建業地產提出“輕重并舉”發展戰略，如今代建業務已成為建業地產規模之路上的重要組成部分，2017年-2019年及2020年1-10月，建業地產輕資產模式銷售額占比分別為18%、26%、29%及33%，占比持續上升。

　　同時數據顯示，2017年-2019年，建業地產的銷售額復合增長率為65%，而同期輕資產業務復合增長率為108%，可以看到，建業代建的增長速度要遠快于傳統開發業務。

　　雖然目前中原建業近五年河南省內收益占比均在98%之上，同建業地產一樣，仍然靠河南市場吃飯。但中原建業有強烈的走出河南愿景，從2018年拿下河北邢臺項目開始，截至2020年上半年，中原建業已在陜西、山西、河北、新疆、海南等省份擁有數個項目。

　　輕資產輸出模式或將是建業地產為“建業”品牌走出河南另辟的一條蹊徑，相較傳統開發商加杠桿規模擴張的老路子，輕資產明顯“快”多了。

　　中原建業本質是貼牌的生意，建業地產的商標不免費。招股書顯示，中原建業于上市時須向建業地產支付商標使用許可費用。初步訂立10年商標使用協議，費用依次遞增，第一年至第三年：每年人民幣1500萬元；第四年至第六年：每年人民幣2000萬元；第七年至第十年：每年人民幣2500萬元。

　　代建市場空間有限、增速將顯著放緩

　　2017年-2019年及2020年上半年，中原建業分別實現收益3.09億元、6.76億元、10.29億元和4.81億元，增速分別為118.77%、52.22%和16.75%，收入較為不穩定。

　　同樣不穩定的還有管理面積，2017年-2019年和今年上半年，公司的新增管理面積分別為525.2萬平方米、458.8萬平方米、834.9萬平方米和471.8萬平方米。

　　中原建業在招股書中表示，房地產代建行業未來的增長驅動力主要包括：（1）中小型房地產開發商的強勁需求；（2）公共住房及城市更新需求；（3）金融機構的參與。

　　據中指研究院報告，2010年至2019年，中國房地產代建市場新訂約項目數量及建筑面積的復合年增長率均分別超過25%。但這一區間包含了中國房地產發展的黃金十年，如今早已不可同日而語。根據中指研究院預測，2020年-2024年，中國房地產代建潛在市場預期將由2020年的約684.4百萬平方米增長至2024年的約849.1百萬平方米。也就是說，這五年的復合增長率僅5.54%。

　　同時，其預期河南省內商業代建市場的潛在規模將由2020年的29.7百萬平方米增至2024年的53.2百萬平方米，復合年增長率15.7%，雖預期表現強于全國其他地方，但這一增速依舊非常一般。

　　疫情更是加速了行業洗牌，中小房企的生存環境愈發艱難。人民法院公告網顯示，2020年上半年，房地產企業的破產數量超200家，2018年和2019年也均在200家左右，破產企業以三四線中小房企為主。并且中小房企破產趨勢或仍將延續，未來以大型民營房企和央企為主的競爭格局是大勢所趨，房地產或終會邁入“寡頭”時代。未來四年的預期增速已然如此，而在代建業務的主要需求方日益縮減的背景下，代建業務大概率會繼續趨緩，發展空間難言樂觀。

　　并且代建市場依然不乏競爭者，除了管理規模“一騎絕塵”的行業老大綠城管理外，還有華潤置地、金地集團等均有代建業務。相較于這些在全國化方面更勝一籌的品牌房企，中原建業又有多少優勢？