出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　房地產行業融資政策的收緊引來了一波房企“賣身”潮，一些高杠桿、重資產的房企紛紛加入賣資產行列。近日，華僑城動作頻頻，根據全國產權行業信息披露，11月23日，華僑城擬轉讓涿州僑城惠房地產開發有限公司50%股權，轉讓底價5124.40萬元；此前，11月18日，華僑城擬轉讓重慶、成都子公司部分股權，轉讓底價合計32.13億元。

　　重資產模式下亟待瘦身

　　經過多年的發展，華僑城打造了“旅游+地產”的商業模式，其中文旅規模位居全國第一。公司通過文旅業務低價拿地，與地產業務相互協同，近年來營業規模快速增長。2017年-2019年營業收入分別為423.41億元、481.42億元和600.25億元，增速達到13.7%（2018年）和24.65%（2019年）；公司歸母凈利潤分別為86.43億元、105.89億元和123.4億元，增速分別為22.52%（2018年）和16.69%（2019年）。

　　營收和凈利潤兩位數的增速體現出華僑城的強勁增長勢頭。然而因為疫情的影響，文化旅游板塊的景區和酒店業務受影響較大，房地產業務及旅游綜合項目工程進度延后，同時導致收益延后。2020年前三季度，公司的營業收入為333.94億元，同比增長11.83%；歸母凈利潤為52.48億元，同比下降12.5%。

　　根據克而瑞數據，2020年前三季度公司實現銷售額250億元，同比增長36.4%，位居2020年前三季度克而瑞銷售排行榜的第79位。

　　從現金流來看，近年來公司的經營活動和投資活動產生的現金流均為流出狀態。2018-2020年1-9月，公司的經營活動產生的現金流量凈額為別為-99.84億元、-51.88億元和-22.38億元；投資活動產生的現金流量凈額為-168.28億元、-48.25億元和-64.81億元。

　　憑借央企背景，華僑城有著強大的融資能力，2019年的融資成本僅為4.56%，遠低于行業平均水平。從負債結構來看，截至2020年9月30日，公司的有息負債為1572.58億元，其中長期有息負債占比66.28%。由此可見，公司主要以長期借款為主，結構相對穩健。 此外，公司的剔除預收賬款后的資產負債率為69.6%，凈負債率為96.44%，現金短債比為1.11。華僑城雖然低于“三道紅線”，但負債水平也處于上升態勢。

　　公司通過各種方法降杠桿，一方面是公司作為央企積極響應號召，另一方面，華僑城的文旅地產屬于重資產，投資金額高、回款周期長，必然導致較高的負債水平。所以在自身業務遇阻的情況下賣資產補流。

　　根據克而瑞不完全統計，華僑城是動作最頻繁的房企之一，除了上文提到的涿州僑城惠房地產、重慶、成都子公司，近兩個月還擬出售12項資產，包括：

　　大舉拿地考驗去化能力

　　依靠“旅游+地產”的經營模式，華僑城可以低成本取得土地。前三季度，公司新獲取土地項目23個，占地面積479萬平米，對應建筑面積1000萬平米，土地總價款為351.18億元，權益比例大多在50%以上。

　　截至2020年9月30日，公司累計土地儲備2982萬平方米，對應建筑面積5698萬平方米。從城市能級看，公司資源主要集中于一、二線城市。

　　半年報數據中，按面積計算的土地投資投銷比為4.51，拿地力度較大。新增土地中二、三線城市增多，包括襄陽市、鄭州市、肇慶市、中山市、江門市、漳州市、茂名市等，土地用途以文旅綜合為主。需要注意的是，“旅游+地產”的商業模式對于人口流量的要求較大，對于低能級城市的運營情況需要更多關注。

　　截至2020年9月30日，公司的存貨為2376.43億元，相比年初增長28.22%，占總資產比例為54.92%，存貨周轉率下降至0.07。雖然公司一方面賣資產補流，另一方面大舉拿地，但是去化能力是一切的基礎，隨著疫后消費復蘇，公司文旅、地產業務的恢復情況能否消化庫存值得關注。