出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　與數(shù)百在近兩年破產(chǎn)的小房企相比，港龍中國能夠突圍非常不易，兩次遞表后如愿登陸港交所。這對于此前融資渠道較窄的港龍來說，至關(guān)重要。上市后手握現(xiàn)金的港龍開始快速推進走出江浙戰(zhàn)略，持續(xù)拿地屯糧。前10個月的拿地貨值遠超銷售額。眼下正值行業(yè)融資收緊、全力降杠桿之際，依照中報數(shù)據(jù)來看，港龍中國只踩了“三道紅線”監(jiān)管要求中的一條，根據(jù)三線四檔要求，有息負債增速為10%，而近兩年公司的借貸增速超100%，若從明年起新規(guī)開始實施，高額負債驅(qū)動將大幅受限，高增長持續(xù)性存疑。 同時，雖然港龍中國已經(jīng)邁上了舉債擴張之路，但其資產(chǎn)卻遠遠算不上“高周轉(zhuǎn)”，周轉(zhuǎn)效率較差。

　　融資渠道較窄 上市意義重大

　　2007年，港龍地產(chǎn)在常州成立，目前仍是全年銷售額200億多的小房企，但由于體量小且合作開發(fā)力度的加大，近兩年增長較猛。但公司目前的業(yè)務(wù)仍然主要聚集在江浙一帶，中報顯示，其上半年的銷售主要來自常州、常熟、連云港及鹽城四地。截至6月末，其土地儲備中江蘇和浙江分別占比68%、21%。

　　公開資料顯示， 港龍中國上市之前的融資以銀行借款和其他融資（包含信托融資）為主，融資渠道較窄，成本較高。2017年-2019年，港龍中國的加權(quán)平均融資利率分別為6.3%、8.0%和8.8%，逐年升高，銀行借款三年間增長了1.5個百分點，而信托借款利率則一直維持在11%左右的高位。今年上半年，在資金寬松的環(huán)境下，公司的銀行借款利率小幅回落至6.65%，但信托借款利率卻增至11.54%，達到近三年新高。

　　并且過往數(shù)據(jù)顯示，從2018年開始，港龍中國對高成本信托借貸需求開始上升，信托借款占比增長，2018年，信托借款幾乎與銀行借款持平，之后信托貸款依然持續(xù)增長但遠不及銀行借款。由于銀行借款的連續(xù)成倍增長，大幅推高有息負債規(guī)模，由此帶來融資成本大幅增長。2017年-2019年，港龍中國的利息開支高達0.1億元、0.88億元和4.04億元，2020年上半年為2.12億元。

　　2017年-2019年及2020年3月末，港龍中國的資產(chǎn)負債率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287%，負債水平遠超同行。

　　截至2020年6月末，港龍地產(chǎn)的剔除預后賬款后的資產(chǎn)負債率為87%，凈負債率為73.29%，現(xiàn)金短債比（不含受限制現(xiàn)金）為1.4倍，只有第一項不達標，根據(jù)三條紅線劃定的四檔要求，踩一條紅線的房企為第二檔黃檔，有息負債年增速上限為10%。可即便達到最好的綠檔，有息負債也增速也僅為15%，而港龍中國近兩年的借貸（銀行借款+其他借款）增速均超100%。

　　若真如市場傳言，明年1月1日起正式實施該新規(guī)，對于本來融資就不占優(yōu)勢的港龍地產(chǎn)來說，或會被迫降速，高速增長是否可持續(xù)存疑。

　　手握現(xiàn)金 持續(xù)拿地

　　2020年7月15日在港成功上市，港龍中國此次公開發(fā)行所得款項凈額超14億港元。得了錢的港龍中國，開始“買買買”。

　　據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2020年1-10月中國典型房企新增貨值TOP100》顯示，港龍中國以272.4億元的新增貨值位列第72位。而今年1-10月，港龍中國的全口徑合同銷售額僅為223.2億元，新增貨值超過同期合同銷售金額。同時公司今年在成都、廣州等地首次“落子”，全國化擴張快速推進。但港龍中國目前的拿地依然以招拍掛為主，多數(shù)地塊伴有較高的溢價率，拿地成本較高，后期盈利或承壓。

　　9月24日，港龍中國子公司成都港龍名揚置業(yè)有限公司競得了成都雙流區(qū)東升板塊一宗純住宅用地，成交樓面地價為11620元/㎡，溢價率達22.32%。該地塊引來7家房企角逐，超170次舉牌，宗地面積約75.77畝。而從周邊房價來看，新盤售價在14000-20000元/㎡ 不等，包括中旅名門府、北辰天麓御府等多個樓盤。除去至少3000元+的建安成本，項目盈利空間不大。

　　8月24日， 經(jīng)過107輪報價，港龍中國子公司上海港懷置業(yè)有限公司以12.72億元競得江蘇省鹽城市亭湖區(qū)東進路南、開放大道東側(cè)地塊，總建筑面積29.93萬方，樓面價10740元/㎡，溢價率高達93.32%。房天下數(shù)據(jù)顯示，宗地周圍新盤不多，距離較近的二手房包括中海凱旋門等，大部分均價在10000元上下，再往南偏遠一些的小區(qū)均價達到20000元左右。

　　11月11日，港龍中國斥資38.3億拿下廣州增城一幅地塊，雖然是以底價競得，但38.3億代價對這家全年200多億銷售額的小房企來說，也不算小數(shù)，成交樓板價為6499元/㎡，建筑面積58.9萬㎡。并且值得注意的是，該地塊需要無償建設(shè)不少公共配置，開發(fā)成本不小，包括且不限于48班小學（應(yīng)配套不少于3000㎡的地下室，無償移交教育部門）、18班幼兒園、一個建面2000㎡的肉菜市場以及公安警務(wù)用房、物流配送站等公共設(shè)施。同時還要建設(shè)占地面積1000㎡的居民健身場地，其中包括了2個羽毛球場、1個籃球場、1個網(wǎng)球場、兒童游戲場以及室外綜合健身器械等。

　　在融資收緊的不確定性環(huán)境里，大部分房企拿地趨于謹慎，并加大了回款力度，提高資產(chǎn)內(nèi)循環(huán)能力。而港龍中國現(xiàn)下相比降負債，則將重心放在了“擴張”上，欲用規(guī)模來提升話語權(quán)。但舉債擴張的路上還有高周轉(zhuǎn)策略相輔，如若不然資金效率會大打折扣，但wind數(shù)據(jù)顯示，港龍中國的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率水平與同規(guī)模房企相比，相差較多。并且近兩年其存貨周轉(zhuǎn)率還在持續(xù)下降，周轉(zhuǎn)水平不高，或失了規(guī)模房企崛起中的“精髓”。