出品：大眼樓管    

　　作者：小飛鼠

　　2020年是新力控股成立十周年，也是上市后的第一年。公司自2010年在南昌拍得首宗地塊，10年間成長為江西龍頭房企。2019年11月15日，公司擁抱資本市場，成為登陸港股中最年輕的上市房企，也是第一家上市的贛系房企。

　　推動精細化管理 提高核心利潤率

　　回顧上市后的一年里，房地產市場充滿機遇和挑戰。

　　新冠肺炎的爆發對中國的宏觀經濟、各行各業的生產經營以及日常生活都產生了廣泛的影響。房地產行業成為受影響最深的行業之一。然而疫情也催生了新的機遇，線上賣房變的異常火爆，公司積極采取應對策略，開啟云售樓模式，全力加強去化能力。

　　在眾多房企銷售下滑的情況下，公司取得了不錯的成績。2020年1-10月，公司的合同銷售金額約人民幣835.4億元，合同銷售面積約5，907，850平方米，平均銷售價格為每平方米14，140元。

　　管理層認為，公司在提升管理效率上有很大的空間，未來一兩年中，公司重點關注精細化管理。如果后續要上一個臺階，就是要在管理上進行改善，以后房企的發展就是靠金融端提升報表能力，拿到便宜的地。在管理端改善，提升效益。

　　上市一年以來公司的精細化管理效果顯著。從中期業績數據來看，公司的股東應占核心凈利潤為6.8億元，同比增長71.5%，股東應占核心凈利率為7.8%，相比去年同期的5.7%上升2.1個百分點。上半年，公司的銷售費用率為4.2%，同比下降0.8個百分點；管理費用率為2.8%，同比下降0.9個百分點。

　　同時，新力控股致力通過“房地產+互聯網”進一步提升管理水平和發展模式。最近，新力與阿里云達成了數字化全面合作，以及與思愛普和德勤共同打造一個“智慧企業/項目級主數據平臺”。透過實施數字化模塊和設定更高的行業管理標準，在精細化管理的努力下，新力控股運營效率會逐漸得到改善。往后看，在市場不確定性的大背景下，精細化管理將鞏固新力在其核心區域的長期發展。

　　財務指標持續優化 融資渠道多元化

　　上市后的一年里，新力控股在資本市場上得到了廣泛的支持和認可，上市僅3個月就被正式納入恒生綜合指數及港股通。

　　恒生綜合指數作為香港股票市場的基準指數，綜合指數成份股具有廣泛的市場代表性，其總市值占香港聯交所上市公司市值總額的90%左右，準入門檻高，評價標準頗為苛刻。在一些老牌上市公司被剔除出恒生綜合指數后，僅僅上市3個月的新力卻獲得納入，不能不說是一個值得關注的現象。

　　持續優化的財務指標，可以讓新力控股的融資市場上更加從容。2020年6月30日，新力的凈負債率進一步降至66.2%，EBITDA利潤率為25%，EBITDA利息覆蓋率為4.1倍，總債務/EBITDA為3.3倍，現金短債比保持在1.4倍水平。

　　今年以來，四大評級機構陸續給予新力控股“穩定”或“正面”展望。

　　6月8日，惠譽授予新力控股長期外幣發行人默認評級（IDR）為“B+”，展望“穩定”。此外，惠譽還授予新力控股“B+”高級無抵押評級，回收率評級為“RR4”。6月10日，標普、穆迪分別授予新力控股“B”長期發行人信用評級、“B2”企業家族評級，展望均為“穩定”。同日，惠譽再次覆蓋新力控股，授予公司擬發行高級美元票據“B+”評級，回收率評級為“RR4”。10月22日，聯合評級國際授予新力控股“BB-“長期發行人信用評級，未來展望正面。

　　在評級報告中，四大評級機構均對新力控股強勁的銷售及快速周轉的策略表示認可。而獲得國際評級機構的信用背書后，意味著新力控股的融資渠道將進一步拓寬，融資進程更加順利，融資成本也有望進一步降低。

　　優秀的融資能力對公司的業務發展至關重要。憑借良好的信用狀況，公司積極優化和拓寬融資渠道，在現有銀行合作的基礎上進一步擴大和深化與銀行的合作，上半年已取得多家金融機構授信總額約為人民幣753億元，其中68%于2020年6月30日尚未動用，并于2020年7月完成發行人民幣5.16億元第一期資產支持證券，利率最高7%。

　　同時公司也成功發行3筆美元債，包括：2020年3月，發行2.8億美元、票面率11.75%、于2021年3月10日到期債券；2020年6月，發行2.1億美元、票息率10.5%、于2022年6月18日到期的2年期債券；2020年10月，發行2.5億美元票息率9.5%、364天債券。

　　深耕三四線城市 沖擊千億目標

　　張園林表示，公司將堅持城市深耕及高周轉的經營策略。未來，公司將繼續堅持以一二線城市為主，強三線為輔，加大有發展潛力地區的布局力度，同時發揮江西大本營的優勢。

　　充裕的流動性為公司的戰略執行提供保障。從土地布局來看，公司也在貫徹這一戰略。截至6月底，新力共計擁有138個項目，其中54個項目位于江西省，權益土儲面積約為1534萬平方米。按權益面積計算，江西省占比32%，其中南昌占比超過了七成；大灣區占比31%，多布局在廣州、深圳、珠海、中山、惠州等核心城市及高增長地段；長三角區域則占比20%，包括上海、蘇州、杭州、無錫、南京和溫州等核心城市。

　　上半年，公司新增項目22個，總規劃建筑面積229萬平方米，應占建筑面積166萬平方米，權益占比72.5%，權益投資額為92.94億元，平均地價5601元/平方米。江西省和長三角新增土儲占比最多，合計占比近8成。從城市級別來看，二線城市占比近6成。

　　在這樣的土儲及項目優勢布局下，2020年9月、10月新力控股合約銷售額分別為101.2億元、120億元。四季度一般是房企推盤的高峰期，全年有望沖擊千億銷售目標。