出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　11月19日，大公國際決定將福建福晟集團的主體信用等級由A+下調為C，“18福晟02”信用等級由A+調整為C、“18福晟03”、“19福晟01”及“19福晟02”的信用等級由A+調整為CC。

　　作為潘偉明為其子潘浩然預留出來的“安全”資產，福晟國際也未能獨善其身。2020上半年銷售僅錄得6.8億元，與去年同期相比縮水了一半，而上半年的凈利潤更是虧損3.85億元，去年同期為1.16億元。

福晟集團一個月內被兩度大幅調低評級

　　就在此前不久的11月5日，大公國際就發布下調福建福晟集團有限公司信用等級的公告，將福晟集團信用等級從2020年8月28日的AA下調至A+，評級展望調整為負面。

　　與主體信用一同被下調的還有福晟集團的相關債券，包括“18福晟02”、“18福晟03”、“19福晟01”及“19福晟02”也相應下調至A+，同時移出信用觀察名單。大公稱，“18福晟02”10億元回售款兌付面臨較大的不確定性。

　　一個月內連續被評級機構下調兩次評級，且此次評級直接從A+大幅下調至C，福晟集團面臨的債務問題已經到了火燒眉毛的程度。就在11月19日，福晟集團公告稱自己無法按時支付“18福晟02”回售本金及利息，共計6.31億，其中已登記回售本金共計5.52億元，利息0.79億元。

　　Wind數據顯示，當前福晟集團旗下共有12只債券，總規模達100.3億元。其中，有5只債券將于2021年到期，金額合計33.3億元，另有4只將于2022年到期，金額合計50億元。“18福晟02”目前已構成實質違約，這對于今后一兩年即將到期的其余債券而言，或有可能是首張倒下的多米諾骨牌。

　　債券違約成了最近市場最為關注的事件，而福晟集團的債務問題，可是由來已久。在加杠桿的2016年以來，福晟集團拿地意愿強烈。克而瑞數據顯示，2017年福晟新增土地貨值達到3199億元，列房企新增貨值榜單第七位，而同年福晟的銷售額僅396.2億元，新增貨值為銷售額的8倍。

　　激進的風格往往伴隨著行走在鋼絲線上的財務狀況，2015~2019年，福晟的總負債從期初的251億元猛增至707億元，翻了近兩倍。到2019年底，福晟賬面資金僅有31.84億元，同比減少48.6%，而短期債務達到63.84億元，凈負債率達到了126%。

　　激進的策略下盈利能力堪憂，這就使得福晟集團更加危險。財報顯示，福晟的毛利率從2015年的16.95%持續下滑至2019年的11%，而凈利潤率則降低至2019年的1.91%的極低水平。

　　對地產行業稍有了解的就應該明白，福晟的盈利能力是非常差的，這樣游走在虧損邊緣的激進拿地策略，只要融資環境出現變動，“雷”一觸即發。

　　實際上，早在2018年福晟就開始出現消化不了的征兆，當年銷售621.1億元，而拿地貨值銳減至620億元，2019年銷售630億元，不但沒進TOP30，還掉出了50開外，拿地金額再次縮減至78億元。而今年，福晟集團全面停止拿地，公司的命運也基本交由福建老鄉世茂集團掌握。

賣身世茂近1年 福晟集團竟越來越困難

　　閩系房企多以高杠桿突擊的風格著稱，至今未能真正找到下家的泰禾集團就是負面典型，而福晟集團再次加深了閩系房企激進的烙印。

　　不過在今年1月，福晟和世茂達成平臺式合作，福晟將位于廣東、福建等地的87個項目，約計4000億貨值的項目注入新平臺，由雙方共同持股，世茂操盤。

　　福晟將自己僅有的最好的家底全部交予世茂打理，且彼時，許世壇也曾表示：“福晟現在面臨的是短期流動性的問題，世茂會與金融機構合作，幫助福晟整合債務，包括將短期債務置換成長期的負債。”

　　不過，一年快過去了，由于并表的關系，世茂的經營數據倒是蒸蒸日上，而曾在2017一年新增3千億貨值的福晟卻連6個億的債都還不起，光景竟是越來越難。世茂不僅沒有幫助福晟解決短期流動性的困局，合作平臺的利益分配終究也是一個謎團，至少截至目前，福晟并沒有從同世茂的合作中獲益。且預計福晟難產的半年報將在今年11月底才能披露。

　　世茂并有兌現曾經的諾言，福晟還得繼續賣資產自救。

       2019年12月，基于屬地政府支持，在國有金融機構積極推介下，世茂集團與福晟集團及金融機構開始接觸洽商福晟集團紓困事宜，并于2020年1月紓困合作四方共同成立有限合伙企業,組成福晟紓困平臺。

       世茂只是福晟紓困參與方之一，福晟集團的債務承擔主體仍為福晟集團，通過對項目資產的盤活形成自身良性運轉以解決債務問題。

       從始至今，世茂集團未對福建福晟集團、福建六建集團進行整體收購，世茂集團基于紓困合作四方的共同委托輸出管理品牌及項目代管代建。

　　據悉，近期福晟國際正以10億港元放售香港九龍灣企業廣場3期41、43、45、47及49樓5層寫字樓，較2018年初購入價13.3億港元還要低近25%。

福晟國際也難獨善其身

　　福晟國際賤賣資產只是福晟這一盤大棋中的縮影之一。作為潘偉明為其子潘浩然預留出來的“安全”資產，福晟國際在福晟集團面臨破產風險的困局時也未能獨善其身。

　　2019年9月，就在福晟集團山雨欲來之際，潘偉明將其持有的福晟國際全部已發行股份贈予兒子潘浩然，而潘浩然則以董事會主席的身份正式進入福晟國際。

　　不過，凡事都有利弊兩面。福晟國際一方面能優先獲得福晟集團注入好的并購項目，另一方面也將受到福晟品牌的掣肘。福晟國際無論在拿地、融資、銷售等方面，均將面臨福晟集團的財務困局帶來的壓力。

　　2020上半年，福晟國際的業績幾無進展，銷售僅錄得6.8億元，與去年同期相比縮水了一半，而上半年的凈利潤更是虧損3.85億元，去年同期為1.16億元。

　　此外，截至6月末，福晟國際尚有42.49億元的有息債務，其中一年內到期的部分占比約76.3%，凈資本負債比率達129.9%。期末，其銀行結余及現金約為8.02億元，同比減少約18.5%。

　　表面上看去，福晟國際在股權上是獨立的，但是正如潘氏父子血緣關系一樣，潘偉明成為了失信被執行人，兒子潘浩然很難獨善其身一樣。當前福晟國際面臨的財務及銷售困局，同樣困擾著潘浩然。