近日，一份名為《致福晟集團(tuán)全體跟投員工的公開信》的文件再次將世茂與福晟的合作推至輿論的中心。隨后25號晚，福晟集團(tuán)對此公開信做出聲明稱：“ 福建福晟集團(tuán)、福建六建集團(tuán)與東方、信達(dá)、世茂四方合作，外界未經(jīng)四方核實(shí)的信息，屬不實(shí)傳播。”

　　今年以來，市場對于雙方的合作形式有著各種各樣的理解，而許世壇則多次強(qiáng)調(diào)，世茂和福晟并非誰收購誰，而是全面合作，將成立一家融合“世茂+福晟”的新平臺公司。

　　這是一家什么樣的平臺公司？世茂將如何操盤？福晟又能否得到紓困救助呢？

私募基金入股

　　自今年1月份雙方達(dá)成的那場“世紀(jì)交易”以來，關(guān)于世茂、福晟雙方合作的問題與矛盾就常見諸報道。員工維權(quán)、項(xiàng)目延期、私募基金逾期、搶公章事件、投資人報警等事件持續(xù)上演。

　　對于雙方的合作細(xì)節(jié)，雙方都欠市場和投資者一個清晰的說明。但從多次修修補(bǔ)補(bǔ)的澄清、回應(yīng)當(dāng)中，我們可以大概畫出這一合作平臺的框架。

　　2019年12月，世茂方與福晟集團(tuán)及金融機(jī)構(gòu)開始接觸洽商紓困事宜，并于2020年1月紓困合作四方（1：福建福晟集團(tuán)、福建六建集團(tuán)；2：東方；3：信達(dá)；4：世茂）共同成立有限合伙企業(yè)---廣州市得耀鴻鼎投資合伙企業(yè)（以下簡稱“得耀鴻鼎”），組成福晟紓困平臺。

　　平臺企業(yè)得耀鴻鼎，本質(zhì)上是紓困四方借用股權(quán)類私募基金管理人---深圳市世紀(jì)景順投資合伙企業(yè)（有限合伙）的通道，發(fā)行的一只房地產(chǎn)私募基金，持股福建福晟集團(tuán)49%的股權(quán)。而剩余51%的股權(quán)繼續(xù)由潘偉明控制的廣州錢隆投資持有，因而潘偉明仍然是福晟集團(tuán)的實(shí)際控制人。看來，世茂并不是收購福晟，而是入股，而且是小比例入股。

　　世紀(jì)景順作為該紓困基金的GP（執(zhí)行事務(wù)合伙人），具備管理職能，其背后的實(shí)際控制人為東方資產(chǎn)。此次紓困，東方資產(chǎn)不僅出資比例達(dá)到最高的40%，還充當(dāng)了GP的角色，力度最大。

　　同樣的套路，福建六局集團(tuán)的紓困模式也類似。紓困平臺得耀鴻鼎不僅通過福建福晟集團(tuán)入股福建六局，還單獨(dú)以19%的股權(quán)入股福建六局。

世茂小股操盤

　　從上述股權(quán)結(jié)構(gòu)的情況可以看出，世茂本質(zhì)上是小股操盤的，且并未有實(shí)質(zhì)并購，所以基本不涉及全盤承擔(dān)福晟債務(wù)的情況，最多也就是按照股權(quán)比例承擔(dān)有限責(zé)任。

　　而世茂的入股比例僅有16.67%，折算進(jìn)福晟集團(tuán)的股權(quán)比例中僅有8.17%，對于福晟集團(tuán)七百億的負(fù)債總額，承擔(dān)額度有限。因此，世茂并不是所謂的白衣騎士，本質(zhì)上東方資產(chǎn)才是那個白衣騎士，而世茂是搭順風(fēng)車的小股操盤。正如世茂自己多次強(qiáng)調(diào)的那樣：

　　“從始至今，世茂集團(tuán)未對福建福晟集團(tuán)、福建六建集團(tuán)進(jìn)行整體收購，世茂集團(tuán)基于紓困合作四方的共同委托輸出管理品牌及項(xiàng)目代管代建。”

　　盡管福晟面對的是流動性問題，但這個局里得有一家地產(chǎn)公司來盤活福晟的項(xiàng)目資產(chǎn)。世茂集團(tuán)，同樣作為閩系房企，對于盤活福晟的資產(chǎn)比別的房企可能更得心應(yīng)手。

　　這就是為什么，盡管世茂的股權(quán)占比遠(yuǎn)低于東方資產(chǎn)和信達(dá)資產(chǎn)，但福建福晟的8個董事會席位中世茂系占據(jù)了一半。因?yàn)檫@幾個紓困股東當(dāng)中，世茂就是來做運(yùn)營這件事的。

　　對于市場傳言，世茂拿下了福建福晟、福晟建設(shè)、福晟六建等平臺的實(shí)際控制權(quán)，至少從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來看，并不符合事實(shí)。對于物業(yè)公司福晟生活，世茂是采取了市場上這兩年常見的并購手法，進(jìn)行收購的，這個基本也是市場操作。

　　但總歸來說，世茂在承擔(dān)很小的風(fēng)險的情況下，將操盤福晟位于廣東、福建等地的87個項(xiàng)目，約計(jì)4000億貨值。

　　但這些項(xiàng)目，目前看是不計(jì)入世茂的新增土儲的。查看世茂今年的半年報數(shù)據(jù)，上半年新增的1232萬平方米的土地儲備中，沒有是從福晟集團(tuán)并購而來的。這基本也符合小股操盤的邏輯。

　　用許世壇的話來說：花五六十億拿到超千億貨值，但這不僅在股權(quán)關(guān)系上并不準(zhǔn)確，還徒增了雙方合作關(guān)系的模糊性，令市場反復(fù)猜測到底是合作還是并購。不過，如若東方資產(chǎn)及信達(dá)資產(chǎn)都是按照固定收益來確認(rèn)回報，那一旦世茂的運(yùn)營能化腐朽為神奇，許世壇真就相當(dāng)于花幾十億拿到了4000億貨值。

遠(yuǎn)水難解近渴

　　小股操盤，世茂對于福晟的經(jīng)營有了足夠大的話語權(quán)。因此諸如支配資金、高管及員工的人士變動，都能與世茂扯上關(guān)聯(lián)，但這些都符合商業(yè)運(yùn)營邏輯的。

　　這些波折，相對于紓困福晟這件大事來說，確實(shí)只是小浪花。但是福晟的債務(wù)已經(jīng)非常緊張。

　　就在11月19日，福晟集團(tuán)公告稱自己無法按時支付“18福晟02”回售本金及利息，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約，共計(jì)6.31億，其中已登記回售本金共計(jì)5.52億元，利息0.79億元。

　　一個月內(nèi)連續(xù)被評級機(jī)構(gòu)下調(diào)兩次評級，且此次評級直接從A+大幅下調(diào)至C，“18福晟02”信用等級由A+調(diào)整為C，“18福晟03”、“19福晟01”及“19福晟02”的信用等級由A+調(diào)整為CC。

　　許世壇曾表示：“福晟現(xiàn)在面臨的是短期流動性的問題，世茂會與金融機(jī)構(gòu)合作，幫助福晟整合債務(wù)，包括將短期債務(wù)置換成長期的負(fù)債。”

　　不過，一年快過去了，世茂的經(jīng)營數(shù)據(jù)倒是蒸蒸日上，而曾在2017一年新增3千億貨值的福晟卻連6個億的債都還不起，光景竟是越來越難。世茂不僅沒有幫助福晟解決短期流動性的困局，且至少截至目前，福晟并沒有從同世茂的合作中獲益，甚至連半年報都難產(chǎn)，與泰禾何其相似。

　　世茂并有兌現(xiàn)曾經(jīng)的諾言，通過逐個項(xiàng)目的盤活、變現(xiàn)來解決福晟的債務(wù)，怕是遠(yuǎn)水難解近渴，福晟還得繼續(xù)賣資產(chǎn)自救。