出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　正商實業(yè)年內第二次配股償債，折價4%，較上次配股折價幅度擴大不少。在傳聞于明年1月1日起開始實施的“三道紅線”新規(guī)下，降杠桿壓力較大。同時，正商集團通過認購新股將對正商實業(yè)的持股比例維持在70%左右，持續(xù)的注資、輸血，整體上市意味漸濃。

　　年內二次配股

　　11月24日，正商實業(yè)公告稱，擬以每股0.46港元的價格配售最多15.26億股新股，配售事項的最高所得款項7.02億港元，對應凈額約6.99億港元。此次配售股份相當于現(xiàn)有已發(fā)行股份總數(shù)的13.24%，及發(fā)行配售股份后已發(fā)行股份總數(shù)的11.69%。

　　值得一提的是，這是正商實業(yè)年內第二次配股融資，2015年上市以來的第四次配股。而此次0.46港元的配售價較公告當日（24日）收盤價折讓4.17%，與2020年5月8日的配售相比，折價幅度擴大不少。

　　此次配售所得款項用途與5月的配售一致，90%將用于償還銀行及其他貸款，余下的10%用于一般營運資金。

　　借助配股，正商實業(yè)可以在控制負債規(guī)模的情況下獲得現(xiàn)金流，并通過增厚資產進一步降低杠桿率。

　　今年下半年三道紅線融資新規(guī)的出臺，無疑讓處于擴張期的房企按下了減速，尤其是杠桿率較高的房企。截至6月末，正商實業(yè)剔除預收款后的資產負債率為89.91%，而凈負債率則高達343%，現(xiàn)金短債比（不含受限制現(xiàn)金）僅0.43倍。正商實業(yè)三個指標都遠遠超過三道紅線監(jiān)管要求的紅線，杠桿率較高，降負債壓力較大。

　　正商實業(yè)表示，公司也考慮過房企常見的債務再融資等方式，但因為要新增融資成本等便依然照舊選擇了股權融資。而正商實業(yè)的發(fā)債成本的確比較高。

　　Wind資料顯示，正商實業(yè)上市以來共發(fā)行過5筆美元債，四筆都在2019年，而發(fā)債利率高達8%、12.5%、12.8%，在業(yè)內處于較高水平。

　　正商集團再注資

　　配售勢必會稀釋股東持股，此次若15.26億股悉數(shù)配售，則正商實業(yè)控股股東，即正商集團的控股子公司Joy Town的持股比例將由66.76%稀釋到58.96%。

　　但此次除了配售新股籌資外，正商實業(yè)還將按相同價格向Joy Town發(fā)行60.78億股新股，將全部股東貸款27.96億港元資本化。完成后，Joy Town在公司持股將由66.76%增至71.99%。

　　值得一提的是，2019年，正商實業(yè)的配股便曾一度將Joy Town的持股比例稀釋至57.95%，但之后通過特別授權認購新股，Joy Town的持股比例又回升至74.77%。

　　正商集團持續(xù)鞏固其絕對控股地位，持股比例70%以上。隨著注資動作的加快，市場猜測的正商集團整體上市或也指日可待。

　　今年3月31日，正商實業(yè)間接全資附屬公司星豐發(fā)展有限公司收購了興城控股有限公司100%股份，總代價為23.68億元。而資料顯示，興城控股原為正商集團旗下，擁有中國河南省鄭州市及洛陽市數(shù)個發(fā)展中物業(yè)。并且于3月31日，Joy Town還與正商實業(yè)訂立貸款協(xié)議， Joy Town向公司提供無抵押、免息貸款人民幣23.68億元作為財務資助，用于撥資收購事項。無疑，是正商集團再次向正商實業(yè)注資。

　　今年6月，正商實業(yè)還獲批準向正商地產收購了三個分別位于鄭州市和洛陽市的項目。

　　從去年7月由正恒國際更名為正商實業(yè)后，正商實業(yè)的拿地力度明顯增強，自從2015年上市以來，正商實業(yè)的發(fā)展終于駛入快車道。

　　2019年，正商實業(yè)拿地10宗。今年公司預計拿地投資額為140億元，上半年拿地19宗，7月和8月兩個月則拿地近20宗，且拿地均在河南。

　　而在目前的杠桿水平下，明年1月前可以降到綠檔的概率很小，而綠檔的有息負債增速僅為15%，融資環(huán)境收緊或會令公司的業(yè)務增長大幅受限。