出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　此前在2018年2月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)曾提出2018年“保750億沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實(shí)現(xiàn)1400億元的三年銷售目標(biāo)。

　　如今，三年銷售之約已經(jīng)接近尾聲，2018年-2019年，首創(chuàng)置業(yè)的簽約銷售額分別為706億元和808億元，兩年均未達(dá)成此前的銷售目標(biāo)。而今年在疫情壓力下，公司已經(jīng)早先一步將全年銷售目標(biāo)下調(diào)至800億元，但今年1-11月，公司的目標(biāo)達(dá)成率僅75.14%，今年恐再失約800億。

　　今年的800億目標(biāo)恐再失約

　　12月3日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布2020年11月銷售業(yè)績。11月份，該公司實(shí)現(xiàn)簽約金額約54.9億元，簽約面積約26.6萬平方米。其中，京津滬地區(qū)占比37.89%，為20.8億元，對(duì)應(yīng)簽約面積為6.8萬平方米。

　　今年前11個(gè)月，首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)簽約金額約601.1億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積約231萬平方米，分別同比下降12.67%和14.57%；從區(qū)域來看，北京、上海、天津銷售占比分別為40%、13%、6%。

　　首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)連續(xù)兩年未能完成銷售目標(biāo)，今年將銷售目標(biāo)下調(diào)至800億之后，按照目前的累計(jì)銷售額完成率為75.14%的情況來看，依然很難完成預(yù)期目標(biāo)。而規(guī)模房企前十一個(gè)月的銷售目標(biāo)完成率基本在80%以上，銷售表現(xiàn)遜于同行。

　　凈負(fù)債率超150%

　　首創(chuàng)置業(yè)是北京老牌房企，得益于國企背景，融資成本一直以來均低于行業(yè)平均水平，歷年發(fā)債利率最高6%多，基本在4%左右，資金優(yōu)勢(shì)非常顯著，截至2019年末公司有息負(fù)債的平均融資成本為5.39%。

　　不過首創(chuàng)置業(yè)借錢頻率也很高。Wind資料顯示，2009年以來，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行債券近30筆，包括私募債、公司債、ABS、中期票據(jù)等。因此公司的負(fù)債也水漲船高，從2014年以來，公司的凈負(fù)債率便持續(xù)超過100%，截至2020年6月末，達(dá)到156.97%，處于業(yè)內(nèi)較高水平。

　　同時(shí)，用三道紅線的要求來看，除了上述凈負(fù)債率外，截至6月末，首創(chuàng)置業(yè)的剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率為74.86%，現(xiàn)金短債比1.3倍，凈負(fù)債率和剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率共計(jì)兩項(xiàng)指標(biāo)踩線，降負(fù)債壓力也不小。

　　除此之外，首創(chuàng)置業(yè)還有大規(guī)模計(jì)入權(quán)益的永續(xù)債，其真實(shí)負(fù)債率會(huì)更高。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，合并口徑的永續(xù)債規(guī)模高達(dá)151.24億元，這一規(guī)模放在行業(yè)來看并不算低，不過與有息負(fù)債相比，似乎又不算太高。同期公司的有息負(fù)債為1020.71億元，其中短期有息負(fù)債249.02億元。

　　未能及時(shí)走出北京

　　然而，擁有極具優(yōu)勢(shì)的資金成本，首創(chuàng)置業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張仍幾番受阻。未能及時(shí)走出北京、自身體制等因素，給公司的發(fā)展帶來了較大的影響，在行業(yè)增速整體放緩之后，擴(kuò)張談何容易。

　　首創(chuàng)置業(yè)近年的策略為聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心都市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市，但不得不提的是，這些都市圈都已有不少全國性品牌房企在角逐，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前首創(chuàng)置業(yè)的銷售額仍然主要分布在北京，占比40%左右，2018年高達(dá)56%，而上海、天津占比10%左右，走出北京速度較慢，或者可以說面臨不小的難度。

　　在土地投資上，首創(chuàng)置業(yè)堅(jiān)持非競(jìng)爭(zhēng)性差異化資源獲取策略，即強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)協(xié)同、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、并購等非競(jìng)爭(zhēng)拿地方式。非競(jìng)爭(zhēng)性，最大的好處應(yīng)該是可以控制土地成本。上半年，首創(chuàng)置業(yè)新增6塊地，均為底價(jià)獲得，土地成本為4089.73元/平方米，成本較低。

　　截至今年6月末，首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)1789.9萬平方米，公司充足的土地儲(chǔ)備將可滿足未來3年左右的發(fā)展需求。

　　雖然土地成本較低，但北京、上海、天津作為一線、，尤其是占比最大的北京作為調(diào)控重鎮(zhèn)，不少項(xiàng)目存在限價(jià)可能，令首創(chuàng)置業(yè)的整體售價(jià)上漲壓力較大，銷售受政策影響較大。2020年1-11月，公司的銷售均價(jià)為26021.65元/平方米，較2019年同期僅正比增長2.23%。

　　而且首創(chuàng)置業(yè)的盈利能力一直以來都比較平庸，即使在2012年-2018年的房地產(chǎn)黃金時(shí)期內(nèi)，公司的銷售毛利率水平也只有20%多。同時(shí)，公司的凈利率更是一路下滑，2014年最高時(shí)有24.05%，而截至2020年6月末，僅為11.77%，在業(yè)內(nèi)處于較低水平。

　　低地價(jià)的優(yōu)勢(shì)并沒有為首創(chuàng)置業(yè)獲得更高的盈利。