出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　11月30日，中梁控股發布公告稱，發行本金總額1.5億美元于2021年到期的8.875%優先票據。上述新票據將與于2020年11月23日發行的5000萬美元于2021年到期8.875%的優先票據合并及構成單一類別。

　　自2019年7月上市以來，中梁控股連續發行了9筆美元債，規模合計15億美元，約105億人民幣。算上上市募集的27.73億港幣，上市一年多時間，中梁控股已經籌資超128億人民幣，資金需求較大。

　　融資成本較高

　　中梁控股的融資一直以來飽受詬病，融資成本一直處于業內高位，而從上市一年多的情況來看，雖說一直在拓寬融資渠道，但議價能力的提升道阻且艱。

　　2018年-2019年，中梁控股的融資成本分別為9.9%、9.4%，2020年上半年降至8.9%。上半年在疫情影響下，整體融資環境相對寬松，房企發債利率均有不同程度下調；并且上半年公司的融資成本下降也有負債結構改善的因素，非銀借款占比由40%降至31%，畢竟上市前公司的非標借款可以達到5成左右。可單從上市后的發債利率來看，中梁處于業內較高水平。

　　數據顯示，中梁控股下半年發行的五筆美元債中，利率分別為8.75%、8.875%和9.5%，利率較上半年又有明顯走高。最高利率9.5%的美元債期限最長，剩下幾筆均為1年期。

　　下半年發債頻率加快

　　事實上，截至2020年6月末，中梁控股的現金短債比達1.5倍，資金相對充裕，并沒有太大的債務再融資壓力。而中梁控股近期發債頻率明顯增高，或與即將到來的三道紅線新規有關。

　　中梁控股作為三道紅線新規下，首批十二家試點房企之一，傳言在明年1月1日起就會迎來大考。而據其中報數據，剔除預收后資產負債率約80%，僅踩這一條線，為黃檔，根據規定，有息負債規模年增速上限為10%。而若以完整財年數據為參考，2019年中梁控股三線全踩，紅檔房企對應的有息負債規模以6月底為上限，不得繼續增加。

　　而2020年上半年，中梁控股有息負債為528.1億元，較2019年底的401.81億元增長了31.43%。

　　并且根據這兩年，中梁控股迫切想要改善土地結構的需求，居高不下的拿地力度來看，這個突如其來的負債限速將會令其非常“難受”。在1月1日新規實施前，能多借點是一點？

　　二線土儲占比僅約3成

　　中梁控股的規模擴張也是受益于前幾年的三四線紅利，通過三四線低成本小盤項目，同時操盤多個項目，同時憑借在長三角區域的快速異地復制，在2016年-2018年短短三年內，中梁控股實現了190億銷售額到1015億的跨越，增長速度無人能及。

　　但隨著三四線城市紅利的褪去，以及土地成本的上升與多地限價政策的出臺，這一玩法要變。于是從2018年開始，中梁控股開始回歸二線，即便是在眾房企縮衣節食的今年，依然保持了積極的拿地策略，拿地面積持續超過銷售面積。2020年上半年，中梁控股和合營聯營公司的土地投資總額約394億元，共獲取56宗土地，總面積740萬平方米，而當期公司的銷售面積為541.6萬平方米，拿地面積/銷售面積為136.63%，2018年-2019年分別為200.8%和111.78%。

　　值得一提的是，此前重倉三四線城市的房企在近兩年都不約而同的回歸高能級城市，并且部分房企為規避風險，幾乎停止三四線拿地，而中梁控股對三四線城市似乎更加樂觀一些，依然保持著一定的投資配比。在今年上半年的拿地中，二線占比64%、三線城市占比27%、四線城市占比9%。

　　截至2020年6月末，中梁控股的土地儲備面積約6310萬平方米，約可滿足4年左右銷售。其中還是三線城市占比最高，達到52.6%，二線城市為30.9%，四線16%。而公司的權益土儲中，三線城市占比達到54.8%，二線則更低一些，為27.5%。土儲質量依然不佳。

　　隨著城市能級的相對上升，中梁控股上半年的拿地成本升至5324元/平方米，2018年-2019年為2896元/平方米、4602元/平方米，但是相較于拿地成本的快速上升，在不少城市限價政策之下，銷售均價上漲較慢，2019年公司的銷售均價較2018年僅增長了300元至10300元/平方米，當年的拿地均價/銷售均價升至44.68%，2020年上半年這一比例為42.59%。

　　此外，據報道，除了已知的三線四檔融資劃分外，有券商人士透露，對于近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經營活動產生的現金流量凈額連續為負的房企，需要提供近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排。

　　2019年中梁控股的拿地額/銷售額為50.1%。并且這是在公司2019年超出原先銷售目標200多個億的情況下，若按原先1300億的銷售目標，當年的拿地額/銷售額為58.77%。