出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　12月8日，中南建設發布公告表示，擬以3005萬元向公司董事、副總經理陳昱含董事控制的南通朗達商業管理有限公司（簡稱“南通朗達”）轉讓公司持有的南通中南商業發展有限公司（簡稱“中南商業”）100%股權。公司表示，此舉有利于公司更好地聚焦主業。

　　陳昱含為中南建設實控人陳錦石之女。今年2月，職業經理人陳凱辭任之后，陳昱含再度接掌中南的房地產業務平臺中南置地，由總裁升任為董事長。

　　在今年年初中南置地2020年會上，陳昱含也基本交代清楚了中南未來各業務的安排，商業、酒店、文旅、物業等定位都是公司的結構性業務。陳昱含也表示，未來中南會逐步建立以ROIC 為核心的經營評價體系，用 ROIC 穿透組織。

　　在經歷多年的杠桿驅動后，中南開始探索回歸經營驅動。

　　中南商業或獨立孵化上市

　　當前在傳統房地產行業增速整體放緩背景下，不少房企都在尋找新的增長極，不少公司都已把商業上升到了雙輪驅動戰略地位，今年也形成了物業、商業等業務的分拆上市潮。

　　在今年年初中南置地2020年會上，陳昱含表示，商業、酒店、文旅、物業等定位都是公司的結構性業務，其中，商業的“打法”是持續定投，前瞻謀劃退出安排。

　　公告顯示，中南建設此前委托中南商業進行包含商業物業項目獲取前的可行性研究和獲取后的定位服務，以及有關項目商業部分的代建和運營管理工作。目前運營的項目包括南通崇川中南城、南通海門中南城、鹽城鹽都中南城等。

　　中南商業的模式為輕資產運營，主要為受托中南建設的項目。

　　交易完成后，中南建設雖不再持有中南商業股權，但雙方仍會有密切的合作。中南建設表示，在不差于市場同等條件下，公司可以考慮與中南商業合作。

　　對于項目前期可行性研究，須參照每項目50萬元，年度最高金額不超過1000萬元的標準進行合作；對于項目獲取后的咨詢服務，須參照每項目150萬元，年度最高不超過1000萬元的標準進行合作；對于項目商業部分的代建服務，須參照每項目5450萬元每月支付的標準進行合作…合作過程中，中南商業可以每個項目收取500萬元的品牌使用費。

　　商業地產占用資金較大，回款周期較長，在行業銷售放緩、融資收緊的背景下，可以說并不是個好買賣，甚至有不少房企已經在出售商業地塊。

　　而中南建設在商業地產的投入雖然不晚，但非常緩慢，目前商業地產占比仍然較小，2018年-2019年及2020年上半年，分別為42.1億元和44.49億元、44.2億元，占總資產的比例均不到2%。

　　出售中南股權除了聚焦主業，提高管理效能外，中南建設董秘表示，中南商業未來獨立開展業務，有助于其提升市場競爭能力，有機會培育成獨立的上市公司。

　　中南未來并不打算大規模發展自持物業，讓商業運營公司跳出中南，獨立做品牌運營。表面上，沒有了中南自身商業項目規模的限制，業務空間有一定的想象。但不得不提的是，如同各房企孵化的物業公司一樣，大多數還是需要依賴自家房地產項目支持。

　　持續聚焦主業 三四線仍在加倉

　　從去年開始，中南建設就開始進行關聯主體之間的股權騰挪，都是為了聚焦主業，調整業務架構。

　　2019年9月，中南建設公告稱，出于對進一步聚焦住宅業務及推動海門足球小鎮項目發展的需要，公司以4.41億元將蘇州中南中心投資建設有限公司100%股權轉讓予控股股東中南控股。

　　今年9月，中南建設又公告，以200萬元向控股股東中南控股集團轉讓持有的南通中南谷投資管理有限公司100%股權，該公司為眾創空間，欲逐步發展為創業孵化基地。

　　中南建設此前的規模驅動源于杠桿，公司一直奉行高周轉模式，杠桿率近幾年都處于行業較高水平，凈負債率曾一度接近200%，目前依然在130%以上。

　　而在行業增速整體放緩后，中南開始回歸經營驅動，同時在監管即將開始實施的三道紅線新規下，有息負債增速將被大幅限制，公司的降負債動作也需要進一步提速。

　　數據顯示，截至2020年6月底，中南建設共有418個項目，可竣工項目資源為4411萬平方米，其中一二線城市面積占比約35%，三四線城市則約占65%。三四線庫存已然不低，中南建設還在繼續加倉。

　　根據華西證券研報數據，11 月中南建設在南京、南通、蘇州、泰州等地獲 10 宗土地，新增計容建面 106.1 萬平方米，同比增長 42.3%，拿地總價 78.4 億元，同比增長115.9%。新增土儲中，二線和三四線的面積占比分別為42%和58%，三四線加倉力度較強。

　　值得注意的是，目前三四線市場前景還不明朗，不少頭部房企拿地都在向一二線傾斜，但客觀來說，一二線土地僧多粥少，想要擴大規模，三四線土地也必不可少。但中南建設目前的三四線庫存已經接近七成，相對集中，存在一定的去庫存風險。