出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　土地成本走高，資金壓力較大的情況下，代建業(yè)務(wù)成為新的增長點。綠城中國自2010年9月啟動代建業(yè)務(wù)，經(jīng)過10年發(fā)展，于2020年7月分拆綠城管理在聯(lián)交所主板上市，成長為中國房地產(chǎn)市場上最大的代建公司。拆分代建業(yè)務(wù)板塊的同時，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)也在加速，多渠道積極拿地。

　　拆分代建業(yè)務(wù)上市 大力提高拿地力度

　　經(jīng)過26年發(fā)展，綠城中國布局上下游產(chǎn)業(yè)鏈，形成重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和綠城+三大板塊，重資產(chǎn)板塊聚焦房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)板塊強(qiáng)化代建業(yè)務(wù)，綠城+板塊為兩者提供強(qiáng)力支撐。

　　代建業(yè)務(wù)通常由項目擁有人負(fù)責(zé)土地收購成本和物業(yè)建造成本，代建公司無需投入大量財務(wù)資源，而是憑借在代建方面的專業(yè)知識、經(jīng)驗和聲譽(yù)取得優(yōu)勢。代建業(yè)務(wù)分為商業(yè)代建、政府代建和其他服務(wù)，綠城管理的商業(yè)代建占比最大，并且處于增長態(tài)勢，占代建業(yè)務(wù)收入的7-8成。

　　如下如所示，綠城中國的代建合同銷售金額占比逐年擴(kuò)大，從2016年的15.89%增長到2018年的35.29%，然后回落到2020年上半年的27.52%。然而從整體的合同銷售額來看，整體增速處于下滑態(tài)勢，投資項目合同銷售金額在2018年甚至出現(xiàn)微跌。可見，與輕資產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)相比，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展就稍顯遜色。

　　從拿地力度來看，在代建業(yè)務(wù)風(fēng)生水起的情況下，公司的拿地力度并不高，新增土地金額/當(dāng)期合同銷售金額的比值在2016年只有0.19。但2016年-2019年及2020年H1，公司的拿地力度逐年增長，上半年拿地金額達(dá)到648億元，投銷比則高達(dá)0.98。公司的戰(zhàn)略方向逐漸向重資產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)傾斜。

　　引入新湖中寶作為戰(zhàn)略投資者進(jìn)一步對土儲做出保障。新湖中寶土地儲備主要分布在以上海為中心的長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，為綠城集團(tuán)提供了優(yōu)質(zhì)、低價的土地資源。

　　上半年，公司進(jìn)一步擴(kuò)充長三角和環(huán)渤海等核心城市群的土地儲備，以較低成本獲得一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊。公司通過收并購方式獲取項目12個，包括一批以新湖上海項目、啟東項目為代表的戰(zhàn)略并購項目。

　　新增土地平均樓面價也一路走低，從2016年的11676元/平方米下降到2020年H1的6813元/平方米。上半年的新增土儲主要集中在北京、杭州、寧波、石家莊、沈陽、西安等一二線核心城市，可售貨值占比約為75%。

　　截至2020年6月30日，綠城中國共有土地儲備項目172個，總建筑面積4801萬平方米，其中按照權(quán)益計算約2798萬平方米，總可售面積3297萬平方米，權(quán)益可售面積1908萬平方米，樓面地價平均成本為6234元。一二線城市的可售貨值占比達(dá)74%。

　　從最新銷售數(shù)據(jù)來看，2020年11月，綠城集團(tuán)自投項目取得銷售8776套，銷售面積107萬平方米，當(dāng)月銷售金額約為294億元，銷售均價為每平方米27437元。2020年1-11月，公司的合同銷售面積為641萬平方米，合同銷售金額約1658億元，同比增長47%。其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額為899億元。截至11月30日，另有累計已簽認(rèn)購協(xié)議未轉(zhuǎn)銷售合同金額105億元，其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為51億元。

　　2020年11月，公司代建項目取得合同銷售面積75萬平方米，合同銷售金額92億元。2020年1-11月，代建項目累計取得合同銷售面積493萬平方米，合同銷售金額652億元。

　　截至2020年11月30日，綠城中國累計取得總合同銷售金額2310億元，同比增長34%。

　　永續(xù)債占比高吞噬利潤

　　依靠第一大股東中交集團(tuán)的央企背景，公司的融資成本持續(xù)走低，上半年的總借貸加權(quán)平均利息成本為5.2%，較2019年同期的5.4%下降20個基點。較低的融資成本令公司更加從容。

　　公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)相對合理。截至2020年6月30日，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率為66.1%，一年內(nèi)到期債務(wù)占總債務(wù)的31.1%，較年初下降5.5個百分點。

　　需要注意的是，房企可通過發(fā)行永續(xù)債在實現(xiàn)融資的同時不影響其顯性債務(wù)規(guī)模，永續(xù)債一般情況下計入所有者權(quán)益，補(bǔ)充了房企資本金又不影響負(fù)債，直接優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。但是永續(xù)債作為債務(wù)，依然會吞噬公司的利潤。

　　截至2020年6月30日，公司永續(xù)債為226.35億元，占所有者權(quán)益的30.54%。上半年，公司永續(xù)債派息6.46億元，占?xì)w母凈利潤的30.83%，對盈利帶來了較大的影響。