出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　12月9日，藍(lán)光發(fā)展旗下境外全資子公司Hejun Shunze Investment在境外發(fā)行3億美元、期限為2.25年的無抵押固定利率債券，利率成本為10.4%。這是藍(lán)光發(fā)展繼年初3月發(fā)行的2億美元債及6、7月份分兩次發(fā)行的4.5億美元債之后的年內(nèi)第四次發(fā)外債，此次發(fā)債成本較上次略有下降，但仍超過10%。

　　三季報(bào)顯示，藍(lán)光發(fā)展今年因借款而流入的籌資現(xiàn)金流高達(dá)474.52億元，較去年全年的298.77億元大幅增長，也創(chuàng)出了借款流入資金的歷史新高。

　　美元債成本均高于10% 本質(zhì)上踩3條紅線

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，加上漏統(tǒng)計(jì)的年初一年期的2億美元債，目前藍(lán)光發(fā)展的存量美元債總規(guī)模達(dá)到15億美元，盡管此次發(fā)債成本較上次略有下降，但仍超過10%。

　　巧合的是，就在藍(lán)光發(fā)展公告美元債成功發(fā)行的第二天，便公告了歸還之前使用募集資金補(bǔ)充流動(dòng)性的公告，即公司在不超過6個(gè)月的期限內(nèi)，使用總額不超過人民幣3億元的閑置募集資金暫時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金。這難免給人產(chǎn)生聯(lián)想：在6個(gè)月即將到期之前，藍(lán)光發(fā)行高息美元債用于補(bǔ)上這筆“挪用”款。

　　而事實(shí)上，早在今年6月份之前，藍(lán)光發(fā)展就已經(jīng)“挪用”了一次這筆定增賬戶里的資金，也就在6月到期后，又再一次“故技重施”，藍(lán)光發(fā)展已經(jīng)緊張到需要頻繁地動(dòng)用定增賬戶里的區(qū)區(qū)不足3億元資金來緩解流動(dòng)性緊張問題嗎？

　　事實(shí)是，藍(lán)光發(fā)展本質(zhì)上是連踩3條紅線。

　　三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，盡管相較于半年報(bào)藍(lán)光發(fā)展的財(cái)務(wù)狀況有好轉(zhuǎn)跡象，凈負(fù)債率降至97.64%，位于紅線之下，但若考慮44.74億元的永續(xù)債，凈負(fù)債率將達(dá)到119%。此外，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍有70.58%，現(xiàn)金短債比為0.81。

　　而0.81的現(xiàn)金短債比并未能充分反映藍(lán)光發(fā)展當(dāng)前的短期負(fù)債的壓力，在藍(lán)光發(fā)展的賬面1861.38億元的總負(fù)債當(dāng)中，流動(dòng)負(fù)債就高達(dá)1444.44億元。這其中的其他應(yīng)付款則并未被三條紅線所覆蓋到，截止上半年，短期的其他應(yīng)付達(dá)到173.63億元，其中主要是合作方的往來款，也就是合作方“墊”在合作公司的資金，本質(zhì)上也是債務(wù)。

　　銷售回款不力 現(xiàn)金流出近百億

　　盡管今年受疫情影響，但不少頭部房企依然實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的銷售增長，而藍(lán)光發(fā)展的表現(xiàn)是差強(qiáng)人意的。2020年1-9月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額662.13億元，同比下滑7.42%，銷售面積794.96萬平米，同比增長1.36%，一增一降之間，藍(lán)光發(fā)展銷售均價(jià)8329元/平米，與2019年末的14052元/平方米相比，下降40%。

　　降價(jià)并未能換來銷量的增長，與此同時(shí)，藍(lán)光去沒有放下拿地的步伐。今年上半年，藍(lán)光發(fā)展新增項(xiàng)目36個(gè)，總建筑面積約588.52萬平方米，新增土地儲(chǔ)備面積/銷售面積由2019年的1.02上升至1.41。不過，其中3季度新增土地186.26萬平米，較上半年588.52萬平米的新增見面有所下滑，而11月更是只拿地3宗。盡管拿地力度有所下滑，但11月的拿地額溢價(jià)率卻依然不低，都在30%以上。

　

　　因此，在今年普遍降杠桿、強(qiáng)調(diào)回款的年份，藍(lán)光發(fā)展前三季度的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流卻流出高達(dá)98.50億元。與此同時(shí)，取得借款收到的現(xiàn)金流入高達(dá)474.52億元，創(chuàng)下歷年最高。

　　恐跌出千億規(guī)模 多元化布局亦折戟

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止今年前11個(gè)月，藍(lán)光發(fā)展的全口徑銷售額為804.7億元，其中單11月份僅銷售36.9億元，而旺季10月的銷售也只有105億元，最后一個(gè)月藍(lán)光預(yù)計(jì)很難完成200億的銷售。

　　這也就意味著，藍(lán)光發(fā)展去年一只腳邁進(jìn)的千億規(guī)模，今年又要得而復(fù)失。

　　自2015年上市以來藍(lán)光的銷售額復(fù)合增長率達(dá)到54%，不過，快速增長期只有2017年和2018年，2019年就已經(jīng)開始出現(xiàn)后勁不足的情況，同比增速僅18.7%，這還是在銷售均價(jià)同比下降13.12%情況下的銷售成績。

　　土儲(chǔ)瓶頸、盈利能力弱、財(cái)務(wù)緊張，這3個(gè)相互循環(huán)牽繞的問題已成為限制藍(lán)光東進(jìn)和多元化的本質(zhì)原因。

　　截至2019年末，藍(lán)光發(fā)展總土儲(chǔ)貨值約2700億元，僅能滿足未來兩年左右的銷售。若考慮部分銷售預(yù)期并不好的項(xiàng)目，藍(lán)光發(fā)展要想實(shí)現(xiàn)可觀的銷售增速，持續(xù)拿地是必不可少的，可供觀摩選擇的空間相對更小。但緊張的財(cái)務(wù)使得2020年公司計(jì)劃土地投資額度控制在400億元以內(nèi)，因此藍(lán)光的銷售增速自然不快。

　　今年基本已經(jīng)過去，藍(lán)光發(fā)展高溢價(jià)拿地補(bǔ)充短缺的土儲(chǔ)，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)重導(dǎo)致高息負(fù)擔(dān)，盈利能力不強(qiáng)又反過來牽制著公司的盈利能力和拿地節(jié)奏，這些結(jié)果似乎也并不意外。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)的困頓，也在相當(dāng)程度限制了公司的東進(jìn)和多元化戰(zhàn)略。

　　自2015年以來藍(lán)光發(fā)展謀求的多元化遲遲未能成形，就連商業(yè)地產(chǎn)類營收占比也逐年下降，而住宅及配套相關(guān)營收則由2015年的61.6%升至2019年的83%。由于業(yè)務(wù)類型的逐漸單一化，導(dǎo)致藍(lán)光發(fā)展遲遲未能真正走出成渝地區(qū)，截止去年底，公司在成渝地區(qū)的營收占比依然近5成。而此前在成渝地區(qū)的銷售占比超過甚至60%，2018/2019年有所好轉(zhuǎn)，這一改變反應(yīng)在營收上預(yù)計(jì)可能在2020年或2021年。

　　此外，今年10月，藍(lán)光發(fā)展公告稱，旗下迪康藥業(yè)100%股份已作價(jià)9億元轉(zhuǎn)讓。藍(lán)光在生物醫(yī)藥的布局也要終止嗎？