原標題：金融體系如何盤活存量資產？如何看待地產不良資產？不動產金融峰會上業界大佬這樣說
記者 | 馮賽琪（實習）
“經過多年改革開放的發展，金融市場形成了龐大的存量資產，不動產構成了其中非常重要的部分。”全國政協委員、上海高級金融學院執行理事屠光紹認為，“怎樣搞活這些存量資產，讓資產發揮更大的作用，是金融體系的一個重要任務。”
10月28日，在“2021中國不動產金融峰會”上，屠光紹以“不動產金融與存量資產調整”為題作開幕演講，分別從社會融資體系變動的新要求、金融市場體系建設的新任務、金融服務“域態”的新發展，對新發展階段金融如何服務實體經濟多個方面作剖析。
他表示，要讓作為一種要素的不動產流動起來，需要通過發展直接融資和資本市場來對接。通過這樣的對接，既有利于改善融資體系和結構，擴展整個金融市場的功能，同時也能更好地提高不動產存量資產的效率。
此外，他還提到，REITs（不動產投資信托基金）等資產證券化產品工具對盤活存量資產有重要推動作用。即使是優質資金和資本，也是需要流動的，不能讓它們沉淀。可以通過REITs的設計，通過資產證券化產品工具的設計，以及資本市場功能的完善，吸引更多的投資，讓更多社會公眾參與優質資產的持有。
晨曦控股副總裁阮曉俊認為，地產不良資產是個需要多種能力和資源整合的復雜業務，覆蓋地產、金融、財稅和法律多個專業領域。他坦言，地產不良投資，在傳統觀念里屬于“禿鷲基金”投資范疇，略顯兇殘與不友好，容易與利益相關方形成對立而增加化解障礙。
他同時表示，不良資產是個相對的概念，對不同人在不同場景下的意義可能是截然相反的，風險或收益，取決于面對者的處境、資源和能力邊界。不良資產本身是個市場的中性現象，需要用中性的視角理性、謹慎對待。
合生創展集團聯席總裁羅毓臻認為，成熟的持有型物業在市場里有幾個特征，一是專業性很強，持有人、資產管理人、基金管理人、物業管理、融資人、開發人等都非常專業，不同的人扮演不同的角色。
二是在比較成熟的持有型物業市場中，肯定避免不了與資本市場掛鉤，不管是金融產品，如 CMBS 和 REITs，或者是其他的一些資本工具，目前中國市場也在往這個方向走。
另外，從一個市場比較成熟的角度來講，基本上年度的租金回報率跟市場要求的回報是相掛鉤的。但現在租金年度回報率被壓縮，“主要是因為到今時今日，很多人還認為物業的價值會往上升，所以為什么一些辦公樓或者商場的交易，可以用四點多、三點多的租金年度回報率來進行交易，也就是說買者認為租多少錢不重要，5 年后可以翻一倍賣掉，才賺錢。”
羅毓臻表示，現在來看，持有型物業的產值和租金出現了倒掛，往前走會出現兩種情況，一是價值往下掉，二是租金猛漲。“希望隨著市場的成熟，會有更多的國內投資者以股權的形式去投資，而不是以債的形式。”
REITs是會議的一個熱點話題。旭輝控股CEO、晨曦控股董事長林峰表示，國內首批面市的9只REITs產品市場表現積極穩健，為處在壓力與挑戰下的地產企業與相關機構帶來了曙光。
責任編輯：張玫
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