原標(biāo)題：杭州二手房價23個月來首跌 成交量“六連降”房貸有所松動

　　疊加樓市調(diào)控升級、教育改革、市場預(yù)期走弱等因素，杭州二手房市場觀望情緒進(jìn)一步增加。

　　“現(xiàn)在杭州有些著急置換或著急用錢的房東開始降價了，但不著急的還是堅持之前的掛牌價格。”杭州江干區(qū)資深房屋經(jīng)紀(jì)人張行健告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，目前杭州二手房成交量也出現(xiàn)下降，“觀望二手房人的比較多”。

　　10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月的70城房價數(shù)據(jù)，杭州二手房價格環(huán)比下降0.4%，是近23個月以來首次下跌。

　　CREIS中指二手版數(shù)據(jù)顯示，今年3月，杭州二手房成交9038套，此后連續(xù)6月下跌。9月杭州二手房共成交2977套，環(huán)比下降26.4%，同比下降59.3%。

　　杭州貝殼研究院院長上官劍在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，第二季度以來，信貸持續(xù)收緊，勢必削弱杭州剛需的購買力，二手房市場降溫。這種降溫傳導(dǎo)至土地市場和新房市場，又反作用于二手房市場，進(jìn)一步減弱二手房購房需求。疊加樓市調(diào)控升級、教育改革、市場預(yù)期走弱等因素，杭州二手房市場觀望情緒進(jìn)一步增加。

　　二手房市場價量齊跌

　　高樂今年5月領(lǐng)證結(jié)婚，著急買婚房，發(fā)現(xiàn)新房搖號上車難之后，高樂8月下旬開始將目光轉(zhuǎn)向二手房市場，實地看了一個多月二手房之后簽了購房合同。10月27日，高樂的房子成功過戶。“如果不是著急買婚房，我感覺可以再觀望一下。”高樂說。

　　杭州二手房市場遇冷價量齊跌，觀望成為市場一大關(guān)鍵詞。

　　中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房9月掛牌均價近3.97萬元/平方米，最近一個月（9月28日-10月27日）二手房掛牌均價近3.92萬元/平方米，環(huán)比下降1.32%。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示9月杭州二手房價格環(huán)比下降0.4%，10月接近尾聲，杭州二手房價格可能繼續(xù)下降。

　　受訪房屋經(jīng)紀(jì)人和購房者均表示，目前杭州二手房降價的情況仍是少數(shù)，以著急置換、著急用錢、帶有學(xué)區(qū)性質(zhì)或掛牌虛高的房源為主。

　　“從我的看房經(jīng)歷來看，杭州二手房整體價格并未大幅下降，房東著急出售或價格明顯高于市價的房源，比如掛牌價格七八萬元的學(xué)區(qū)房降價多一些，單價三四萬元的房子價格沒有明顯松動。”高樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

　　雖然房價僅是小幅下降，但杭州二手房市場觀望情緒明顯增加。

　　“很多房東房子掛出來賣不掉就不賣改出租了。” 張行健說，杭州8、9月份的房屋租賃行情不錯。CREIS中指二手版數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，8月杭州二手房租金均價60元/平方米·月，環(huán)比上漲15%；9月杭州二手房租金均價62元/平方米·月，環(huán)比繼續(xù)上漲4%。

　　上官劍指出，杭州二手房市場在9月之前整體處于博弈期，9月二手房價格開始下降，成交量也嚴(yán)重下滑，市場購房需求減少，房東要促成成交，就需要在價格上做妥協(xié)。

　　調(diào)控持續(xù)加碼房貸有所松動

　　市場價量齊跌背后，是杭州政策調(diào)控持續(xù)加碼和房貸額度收緊。

　　今年1月27日，杭州發(fā)布樓市新政，加強(qiáng)限購、限售、稅收調(diào)節(jié)，完善無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和高層次人才優(yōu)先購房政策。規(guī)定落戶未滿五年限購1套住房，熱點(diǎn)項目限售5年，增值稅免征年限從2年增加到5年等。

　　8月5日，杭州再度出手調(diào)控樓市，加強(qiáng)限購，完善新房銷售和搖號政策。其中限購方面的影響最大，即針對落戶未滿5年的家庭，在購房之日前2年起需在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿2年，方可限購1套住房。非杭州戶籍家庭限購1套住房的條件上升為連續(xù)繳納4年社保或個稅。

　　10月15日，杭州收緊大學(xué)生落戶政策，規(guī)定本科以上學(xué)歷者，在杭州市區(qū)落實工作單位并由用人單位正常繳納社保的可落戶杭州市區(qū)。博士生可享受“先落戶、后就業(yè)”政策。

　　限購政策持續(xù)收緊、落戶門檻提高、限售嚴(yán)格等增加了獲取杭州“房票”和換房的難度，壓縮了杭州的市場購房需求；增值稅免征年限的增加又提升了房屋交易的成本；搖號政策的嚴(yán)格也進(jìn)一步加大了購買新房的難度。在多重政策的共同作用下，杭州二手房市場降溫明顯。

　　“現(xiàn)在杭州購房資質(zhì)很緊缺，大部分購房者買房都比較慎重。” 張行健表示。

　　不僅如此，信貸政策的收緊也推升了二手房成交難度。今年8月高樂開始實地看二手房時就聽說銀行房貸額度受限、二手房放貸周期延長的消息。

　　“杭州放款的時間比較長，商貸差不多要4個月放尾款，公積金組合貸要6個月才放尾款，很多房東都不接受公積金貸款的客戶。”張行健解釋。

　　但從高樂的買房經(jīng)歷來看，杭州二手房貸款的放款周期有所縮短。高樂的房貸已經(jīng)通過了銀行審批，順利的話再過一個月左右就能下尾款。“可能之前大部人都覺得買房很難貸款，買房的人就變少了，我們這些真正去買房的人發(fā)現(xiàn)貸款其實比之前容易一些了。”

　　余杭區(qū)房屋經(jīng)紀(jì)人曉山告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，雖然銀行放貸的速度整體仍較緩慢，但最近一兩周放款速度正在慢慢加快。

　　10月21日，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，同時要保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。劉忠瑞指出，目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

　　10月貝殼研究院監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較9月下調(diào)1個基點(diǎn)，房貸利率年內(nèi)首次環(huán)比下降。貝殼研究院認(rèn)為這代表住房市場信貸環(huán)境有所改善，從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

　　“如果房貸利率下調(diào)，杭州二手房的成交量有望在年底前反彈，價格自然就不會再繼續(xù)降了。”曉山推測。

　　（文中張行健、高樂、曉山均為化名）

　　（作者：李莎 ）

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責(zé)任編輯：潘翹楚