北京二手房市場調查：交易回暖降價變少 寒冬快過去了？

　　21世紀經濟報道 張敏

　　貝殼研究院的數據顯示，2019年12月，北京二手房業主調漲掛牌價的現象，占比提高1.8個點，達到11.8%。雖然調降的行為仍是主流，但已有所下降。這一點和小楊的直觀感受頗為一致。

　　從2019年11月開始，“北漂”小楊就在北京市東五環外的定福莊一帶看房，剛獲得購房資格不久的她，希望買一套小戶型的二手房，用于自住。

　　“最近，降價的消息明顯變少了。”小楊說，11月中下旬，她幾乎每天都能收到關于降價的消息推送，“有時候一天收到好幾條”。但到12月，“隔幾天才能收到一條”。

　　2019年下半年以來，占北京樓市成交量8成以上的二手房市場，一直表現低迷。2019年7月至11月，北京二手房交易價格連續五個月下滑，這是自2018年以來的最長下跌周期。據21世紀經濟報道了解，10月至11月間，下調價格的現象成為主流，調整幅度從3萬、5萬到數十萬不等。一些急于出手的豪宅項目，價格下調幅度可達百萬。

　　但到2019年年末，市場開始出現細微的變化。貝殼研究院的數據顯示，2019年12月，北京二手房業主調漲掛牌價的現象，占比提高1.8個點，達到11.8%。雖然調降的行為仍是主流，但已有所下降。這一點和小楊的直觀感受頗為一致。

　　這種變化究竟是何種原因促成？能否視為北京二手房市場回暖的先兆呢？

　　平均降價超13萬

　　對于小楊的說法，鏈家地產惠新里門店的業務員小王也有著類似的感受。他向21世紀經濟報道透露，最近該區域的房源中，下調報價的做法雖然仍是主流，但已經有所減少。

　　小王猜測，可能是因為現在的價位已經觸及到部分業主的底線，“前幾個月成交不好的時候，業主會幾萬幾萬的往下降，有些房源累計降了二三十萬，有的降了四五十萬，業主不想再降了。”

　　“有一套房源掛了半年，業主斷斷續續降了幾次價，中間還撤回過，累計降了40多萬。最近我們跟業主溝通的時候，他的態度比較堅定，說不能再降了，已經很低了。”小王說。

　　根據58同城、安居客的數據，自2019年7月以來，北京二手房掛牌價格連續6個月下降。其中，2019年12月的掛牌均價為58570元/平方米，比6月下降了2.6%。以北京二手房平均掛牌面積85平方米計算，北京單套二手房平均價格降幅超過13萬元。

　　下調報價的做法減少另一個原因，可能在于成交量的回升。

　　小王說，12月中下旬以來，其所在區域的二手房成交量有所活躍，“很多業主都是之前看了很久，覺得價格能接受，就出手了。”

　　根據貝殼研究院的統計，2019年12月，北京二手房網簽量為14162套，環比漲幅達到15%，連續兩個月上漲。這一水平是2019年的月度第三高點，僅次于“小陽春”時期的3月和4月。

　　該機構還指出，2019年12月，北京二手房的帶看成交比從72降至64，說明買家的觀望情緒稍稍有所緩解。但業主的成交周期仍在90天左右，處于較長的周期。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，去年4月以后，北京二手房交易低迷，前期積壓的需求在年底釋放帶動了市場的回溫。我愛我家也指出，在很大程度上，年末二手房升溫只是市場的正常波動。“小陽春”過后，市場一路下行，到年底時價格趨穩，再降空間不大，所以購房者重新入市，交易量回升。

　　這種升溫還促成了交易價格的小幅提升。貝殼研究院的數據顯示，2019年12月，北京二手房交易均價為59126元/平方米，環比微漲1%，同比微漲0.9%。

　　很難演變成全面升溫

　　若以2017年的“317新政”為界，北京二手房市場大致可以分割為兩段。官方數據顯示，“317新政”之前的2016年，北京二手房成交超過27萬套；之后的三年間（2017年至2019年），二手房交易規模都在15萬套上下，近乎腰斬。

　　根據貝殼研究院的數據，新政后的三年間，北京二手房成交均價未發生明顯的變化，在6萬元/平方米的單價上下徘徊。且2019年下半年，價格還一度下降至5.8萬元/平方米。

　　受訪者普遍認為，這主要是由于限競房的沖擊所導致。

　　限競房是以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊，限競房項目則從2018年年中開始集中入市。2019年，北京成交新房3.7萬套，占全市新房交易的17%。其中，限競房成交2.5萬套，成為新房市場的主體。

　　由于在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房的銷售價格通常低于同區域的市場水平。且在2019年入市的限競房中，有不少項目位于五環內的優越地段，這在某種程度上改善了“新房郊區化”的現象，同時也對區域內的二手房帶來沖擊。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，“只要區域內有一個限競房項目，就容易把整個區域的成交量分流過來，也會拉低均價。”他認為，近幾個月北京二手房報價持續下跌，正是因為限競房出現“井噴式”的供應和成交。

　　盡管如此，但考慮到北京實行了全國最為嚴厲的調控政策，當前購房者買房的難度仍然較大。

　　按照當前的政策，在北京購買首套房的最低首付比例為3.5成，二套房最低首付比例為6成。在二手房買賣中，評估價普遍低于房屋報價，加之多數二手房價格已經超過普通住宅的水平，因此，實際首付比例往往更高。比如，在實際成交中，二套房的首付比例通常在價格的7成以上。

　　貝殼研究院指出，2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占比達50%，而調控前2016年，該比例僅為36%。翻倍的首付不僅讓換房年齡后移，且換的越來越差。2019年換房后套均面積擴大16.6平方米，比調控前19平方米左右的水平有所縮小。可見“換房不僅難、還換不了很大”。

　　對于近期二手房交易的小幅升溫，業內人士普遍認為，并不意味著市場要進入回暖通道。

　　我愛我家指出，近期的市場回升，并沒有超出前兩年的范圍。此外，北京樓市政策沒有絲毫松動，能夠入市的購房需求仍以剛需為主，他們對市場量價的提振能力有限，市場不存在大幅升溫的空間。

　　貝殼研究院也認為，北京二手房市場步入調控后的第四個年頭，政策不會有大的放松，市場供需矛盾極大緩和，市場預期平穩。北京二手房市場將延續低位穩定態勢，預計2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右，價格波動在5%以內。

責任編輯：張譯文