如何有效投資房產？來新浪理財大學，聽北京大學金融學教授徐遠，為您講述《房產投資42講》，一堂房產課，改善全家百年財富。

　　原標題：家庭財富調查：家庭人均財產超20萬，3.82%家庭有兩套及以上住房

　　2018年我國家庭人均財產為208883元，比2017年的194332元增長了7.49%，增長速度高于人均GDP增速（6.1%）。

　　城鎮居民家庭房產凈值占家庭人均財富的71.35%，農村居民家庭房產凈值的占比為52.28%。93.03%的居民家庭擁有1套住房。

　　我國居民家庭金融資產配置結構單一，依然集中于現金、活期存款和定期存款，占比接近九成。醫療、養老和子女教育等預防性需求是家庭儲蓄的重要因素。超過六成受訪者屬于風險厭惡型。

　　改革開放40多年來，我國城鄉居民可支配收入大幅增長，同時資本市場發展迅速，資產配置成為家庭投資決策的重要內容。作為發展不平衡的重要表現之一，收入和財產差距成為社會關注的重點。“中國家庭財富調查”涉及住戶成員信息、家庭收入支出和財產、家庭經濟狀況以及生活態度4個板塊，著重從城鄉差異、資產配置、投資者特征和投資渠道等角度對居民家庭財富開展深入調查。

　　資產配置、財富差距與我國經濟社會發展具有密切聯系。房產占比偏高、金融資產結構單一、較高的預防性儲蓄等都與擴大內需背道而馳，導致國內需求增長乏力。單一的資產結構更加難以抵御資產風險，不利于居民財產穩定增長。較大的財富差距對勞動供給、生產投資也有不利影響。鑒于此，需要出臺切實可行的政策，切實改變資產配置不合理、財富差距加大的現狀，轉變居民的投資預期、縮小財富差距。

　　城鄉家庭財產差距較大

　　調查報告顯示，2018年我國家庭人均財產為208883元，比2017年的194332元增長了7.49%，增長速度高于人均GDP增速（6.1%）。城鄉家庭財產差距較大，2018年城鎮和農村家庭人均財產分別為292920元和87744元，城鎮家庭人均財產是農村的3.34倍，且城鎮家庭人均財產增長速度快于農村。

　　城鄉居民在財產構成方面存在一定差異。從我國居民家庭財產結構來看，房產占七成，城鎮居民家庭房產凈值占家庭人均財富的71.35%，農村居民家庭房產凈值占比為52.28%。人均財富增長的來源表明，房產凈值增長是全國家庭人均財富增長的重要因素，房產凈值增長額占家庭人均財富增長額的91%。因此，房產凈值較高的城鎮居民家庭將從房產凈值大幅增長過程中獲得更多的財富積累。

　　城鄉居民住房構成也具有明顯差異。農村居民家庭以自建住房為主，自建住房占比達53.18%，購買新建商品房僅占21.81%，購買二手房占比為6.73%。城鎮居民家庭以購買新建商品房為主，占比達36.26%，自建住房僅占24.43%，自建住房占比是農村居民家庭的一半，購買二手房比例為10.97%。在我國農村居民宅基地交易尚未完全放開的背景下，與自建住房相比，新建商品房和二手房具有更高的價值。同時，我國房產凈值增長也主要體現在新建商品房和二手房上。因此，城鄉居民房產凈值差異在一定程度上反映了城鄉居民在住房構成上的差異。

　　金融投資結構持續單一

　　隨著資本市場發展，城鄉居民投資渠道大大豐富，但從實際投資份額來看，我國居民金融資產結構依然單一，農村居民尤為如此，這與我國宏觀分配格局中財產性收入占比非常低的情形相一致。資本市場有待進一步完善，以推動城鄉居民金融資產的多樣性，進而提高城鄉居民的財產性收入。

　　調查報告顯示，居民家庭的金融資產分布依然集中于現金、活期存款和定期存款，占比高達88%，接近九成。在有數據可查的35個OECD（經濟合作與發展組織）國家中，僅有8個國家的存款和現金占家庭金融資產比例超過了50%，這一比重超過60%的國家只有3個國家；在社會福利和社會保障覆蓋范圍比較廣的北歐國家中，瑞典、丹麥、芬蘭和挪威的現金、活期存款和定期存款所占家庭金融資產比重分別為19.34%、19.95%、31.14%和38.75%，均處于較低水平。單一的金融資產結構不利于居民家庭平衡資產風險，而且難以實現保值增值。

　　從風險態度自評和風險承受能力來看，持風險厭惡態度的居民占多數。在居民家庭以風險厭惡為主、具有較強風險規避動機的情況下，不難理解居民家庭金融資產結構呈現單一化特征。

　　本輪家庭財富調查中，被訪者對自身風險承受能力自我評分，0分表示風險承受能力最小，10分表示風險承受能力最大。統計結果表明，風險態度自評為0分的被訪者達到32.81%，是所有評分值中比重最高的，表明幾乎沒有風險承受能力的群體占比最大；風險態度自評為6分及以上的被訪者僅占6.78%；風險自評為3分及以下的風險厭惡者比重高達70.33%。

　　根據家庭所能承受投資本金損失程度來衡量家庭風險承受能力，同樣體現出多數家庭是風險厭惡型。5.57%的家庭能夠承受投資本金50%以上的虧損，8.66%的家庭能夠承受本金20%至50%的虧損，21.01%的家庭能夠承受本金10%以內的虧損，多達64.76%的家庭不能承受本金虧損，這說明超過六成家庭投資行為屬于極度風險厭惡型。同時，人均財富較高的城鎮居民多數也屬于風險厭惡型，不能承受本金虧損的城市家庭比例超過五成，達到了55.2%；農村家庭的這一比例更是高達83.88%。

　　較高的預防性需求，推高了儲蓄比例，降低了其他金融資產的投資份額。從調查結果來看，全國家庭儲蓄的主要原因依次是：“應付突發事件及醫療支出”占48.19%，“為養老做準備”占36.78%，“為子女教育做準備”占23.97%，“其他原因”占20.57%，“不愿承擔投資風險”占13.82%。城鄉家庭儲蓄的主要原因先后位次基本一致。為醫療、養老和子女教育預防性儲蓄成為儲蓄的主要動因，這在一定程度上體現出，我國社會保障制度有待完善，以降低居民對預防性儲蓄的需求。較高的預防性儲蓄導致金融資產結構單一化，同時也不利于擴大國內消費需求。

　　房產形成“擠出”效應

　　由于家庭用于投資的資金是有限的，一般而言，家庭投資具有一定的次序，在一項投資達到一定水平或者條件后，再開展下一項投資。我國房產的擁有率、增值幅度都使房產投資成為家庭投資資金的首選，從而減少了可用于金融資產投資的份額。

　　我國居民家庭具有較高的住房擁有率。從居民財富角度出發，家庭財富調查所關注的是被訪家庭是否擁有住房，而非是否在現居住地擁有住房。調查數據顯示，93.03%的居民家庭擁有1套住房，擁有兩套及以上住房的家庭占比為3.82%，沒有住房的家庭僅占3.14%。全國家庭平均自有住房套數為1.02套，即每個家庭平均擁有1套住房。

　　房產凈值增速較快，助推了家庭房產投資熱情。從家庭財富結構來看，家庭財產結構變化不大，房產凈值占比居高不下；不僅如此，家庭財產增長在很大程度上是由房產凈值增長導致的。從報告可以看出，家庭人均財產增長中的91%來自房產凈值增長。此外，相對于全國人均家庭財產7.49%的增速而言，房產凈值增速接近10.3%，房產凈值占家庭總財產的比重進一步提高。

　　近年來，住房價格處于持續增長態勢，從調查數據來看，房產凈值也在不斷增長，這使得居民家庭形成了房價持續上漲的預期。盡管這種預期具有一定盲目性，但居民家庭的投資決策仍主要建立在過去經驗基礎上。與房地產市場相反，金融市場具有較強波動性，這影響了居民家庭的資產配置選擇，使其更傾向于房產投資。

　　金融投資存在群體差異

　　調查結果顯示，金融素養較低的家庭更可能面臨較高的投資風險，因而選擇遠離金融投資。高收入、高學歷群體通常具有較高金融素養，更為了解相關的金融知識、信息，加之其擁有較高收入和資產，可以在滿足房產和預防性需求基礎上投資金融資產，因而資產內容更加豐富，能夠更加游刃有余地作出投資決策，并從中獲取收益。

　　隨著可支配收入提高，家庭擁有的人均房產凈值也逐漸上升。如果將居民按人均可支配收入分為10個等分組，進而考察人均房產價值在不同收入等分組的差異，可以發現，人均可支配收入最低等分組居民的家庭人均房產凈值僅為41406.346元；人均可支配收入最高等分組居民的家庭人均房產凈值則達到441735.8元，是最低等分組的10.66倍。人均房產原值和人均房產現值也基本呈現隨人均可支配收入增加而增加的趨勢，房產債務余額和負債率也隨著家庭人均可支配收入的增加而上升。

　　近年來，人們對未來房價形成了上漲預期，不同收入水平的家庭配置在房產上的資產都在增加。由于高收入家庭對房產購買能力和融資能力更強，因而房產負債率和杠桿率也較高。

　　隨著收入水平和學歷提高，居民家庭金融資產的規模和結構呈現不同特征。隨著收入水平提高，家庭人均現金、活期與定期存款有所增長，且增幅越來越大。人均可支配收入最高等分組家庭的人均現金、活期與定期存款分別是最低等分組家庭的4.64倍、3.86倍。值得注意的是，隨著收入水平提高，居民活期與定期存款投資份額持續下降，而在儲蓄型保險、國債、股票、基金、期貨、借出款、其他金融資產、外幣金融資產余額方面投資比重逐漸提高；隨著學歷水平提高，家庭持有活期與定期存款的比重也呈現持續下降趨勢。

　　互聯網金融“城鄉有別”

　　互聯網金融是“互聯網+”模式的典型代表，能夠減少交易成本，從而刺激用戶的金融需求，這對傳統金融造成了巨大沖擊。

　　調查報告顯示，互聯網金融最主要功能是消費支付。無論在全國范圍還是分城鄉統計，使用過互聯網消費支付功能的消費者遠超通過互聯網投融資的人群；其中，使用過互聯網金融投資功能的群體又明顯多于通過互聯網融資的群體。在消費支付中，互聯網金融平臺的使用隨著家庭財富增長逐漸增加，使用互聯網金融投資手段遠不如互聯網消費支付手段普遍。目前，普通群眾對互聯網金融投資安全性仍存在一定疑慮，互聯網金融投資功能有待進一步發掘。

　　相對而言，人們對互聯網融資平臺的熟悉程度較低。隨著互聯網技術進一步發展，通過大數據、云計算、區塊鏈等新技術應用，互聯網融資平臺在一定程度上緩解了信息不對稱問題，再加上快捷的還貸款手續以及靈活便利的還貸款期限，近年來互聯網融資功能得到了快速發展。但是，目前互聯網融資缺乏像支付寶、微信支付、余額寶等消費支付和金融投資領域的標志性產品，各種產品知名度還不夠高，使用率也相對較低。

　　此外，發達地區的互聯網金融工具使用率更高。在城鎮，超過70%的被訪者使用互聯網支付；在農村這一比例僅不到30%。數據顯示，東部地區使用互聯網支付手段的居民占比接近全部城鎮居民，且使用3種及以上互聯網支付手段的群體占比明顯高于其他，使用兩種互聯網支付手段的群體占比也超過僅使用一種互聯網支付手段的群體。中西部地區使用互聯網支付的比例則與東部地區有較大差距，金融素養相對較高的城鎮居民從互聯網金融中獲得了更多便利。

責任編輯：王進和