原標題：房貸利率新政落地，你家的房貸利息會漲多少？

　　來源 蘇寧財富資訊

　　作者 陳嘉寧

　　今天是央行房貸利率新政落地的第一天——根據人民銀行的公告，“自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。”

　　您準備好了嗎？

　　一 房貸利率新政詳解　

　　相對之前的政策，今天落地的新政對于我國房貸利率結構會有何影響？本文嘗試通過下圖進行解釋。

　　上圖左邊是大家非常熟悉的傳統(tǒng)房貸利率結構，主要包括兩個部分：

　　（1）基準利率：由央行官方公布的一個存貸款利率，主要根據我國經濟狀況和貨幣政策需要進行確定和調整，當前我國5年以上貸款的基準利率為4.9%。由于該利率的調整將對宏觀經濟影響較大，故調整比較慎重，上次基準利率的調整可以追溯到2015年，至今已近4個年頭。

　　（2）利率加點：實際房貸利率在基準利率的基礎上還會有一個利率加點（一般是在基準利率的基礎上，上下浮動一定比例）。在傳統(tǒng)房貸利率結構中，利率加點一般由金融機構根據市場情況（資金面的寬裕情況）和風險等級（抵押資產和貸款人的風險情況）靈活決定，所以同一個貸款人向不同銀行申請貸款，得到的房貸利率可能存在差異。央行會對浮動的上下限進行限定。

　　上圖右邊是此次新政推出后的房貸利率結構，可以發(fā)現大的框架并沒有發(fā)生變化（仍然是由“基礎利率+利率加點”兩個部分構成），但是，每部分的具體組成發(fā)生了較大的變化：

　　（1）基礎部分：由基準利率變?yōu)榱耸袌鰣髢r利率（LPR），所謂市場報價利率（LPR），是選取了市場上有代表性的18家銀行，綜合參考他們的貸款利率報價，由指定發(fā)布人對報價進行計算，形成的平均利率。相對之前的基準利率，市場報價利率（LPR）的定價來源為市場報價，更新頻率更高（每月20日更新一次），市場化程度更高。

　　（2）利率加點：引入央行和省分行的參與。相比之前利率加點僅由金融機構根據市場情況進行浮動，在新政的利率加點中，還引入了央行和人民銀行各省級分行的參與。其中，央行要求“首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點”，而對于各人民銀行省級分行，“應按照‘因城施策’原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。”因此，在新政中，利率加點受到央行、人民銀行省級分行和對應商業(yè)銀行三者共同影響。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

　　另外，在利率更新周期方面，新舊政策差別不大。在舊政策中，房貸的實際執(zhí)行利率每年會進行更新。銀行會根據當時的“基準利率”和合同約定的利率加點，綜合計算該年度執(zhí)行的貸款利率。在新政策中，利率更新周期可以跟銀行進行協(xié)商，最短1年，為了規(guī)避利率風險，預計大部分銀行也會以1年為利率更新周期來提供貸款。

　　綜上所述，新的房貸利率政策表現出“市場化”和“差異化監(jiān)管”相結合的特點。其中，基礎利率部分，市場報價機制的引入，使得房貸利率更加的市場化，而利率加點部分，人民銀行及各個省分行的參與，也使得監(jiān)管部門可以針對各地房地產實際情況進行差異化監(jiān)管和調節(jié)。

　　至于新政策是否比舊政策的房貸利率更高？答案是不確定。這取決于利率市場的狀況，包括基準利率和市場報價利率（LPR）的高低，以及各自利率加點的高低等因素綜合決定。如當前，5年以上LPR的利率4.85%是略低于同期的基準利率的（4.9%），但是今后兩者的走勢和變化還有待觀察，相信短期內不會有較大的差異。

　　二 房貸利率新政對房價的影響不大

　　房貸利率新政的推出，對于當前的房價影響大嗎？

　　筆者認為影響不大。

　　因為相對于其他房地產價格影響因素（如限購政策和首付比例等因素），利率變動對于房價的影響相對有限。本文以一個購房案例進行解釋：

　　假設總房款為300萬元，三成首付90萬元，需向銀行貸款210萬元，根據不同的房貸利率，按20年期限，以等額本息形式，每個月需要還款的金額如下圖所示：

　　可以發(fā)現，隨著房貸利率的上浮，購房者的月供金額確實有所增加，就如一個中小波動，房貸利率由5.9%上升60個基點，到6.5%，每月的月供增加730元，一個較大的波動，房貸利率從5.9%上升到7.9%（上升200個基點，在當前適度寬松的貨幣政策的環(huán)境下，可能性不大，在此引用更多的是壓力測試），每月的月供增加2500元。

　　下圖是首付增加對于購房者的影響：

　　同樣是300萬元的房子，按照首付60%計算（接近北京、上海等一線城市的二套房首付比例），需要180萬元首付款，相比原來（三成首付），多繳納90萬元現金。

　　由以上案例可見，相比利率波動使得每月增加上千元月供，首付比例波動則需要購房者短時間內籌集和繳納大筆購房首付款，對于購房者的購買力和需求影響更大。實務中，各地確實也是通過提高二套房首付比例來抑制投機炒房，調控房價的。

　　具體請看部分一二線城市的二套房首付比例：

　　另外，大部分一二線城市，還對購房資格進行了限制，只有具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下，才有資格購房，如此進一步限制了購買力和需求。

　　綜上所述，相比首付比例和各地的限購政策，此次利率新政對于房價影響有限。

　　三 房貸利率新政對現有房貸的影響

　　有人可能會擔心利率新政的推出，對于現有房貸利率產生影響？這里涉及到新舊政策過渡的問題。

　　根據官方的說法，“2019年10月8日前，已經發(fā)放和已經簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。”

　　所以，根據央行基準利率在未來是否會持續(xù)發(fā)布，筆者認為利率新政對于現有房貸客戶的影響分為兩種情況：

（1）若央行的基準利率持續(xù)發(fā)布，則現有房貸客戶仍按基準利率計算房貸利率，履行還款義務；

（2）若央行的基準利率停止發(fā)布，不排除會用市場報價利率（LPR）來替代現有房貸客戶的基準利率。

　　雖然官方目前并未公布具體方案，筆者認為，第一種過渡方案更平滑，新老兩種貸款形式并存，但是新發(fā)貸款都以市場報價利率（LPR）為基礎，隨著時間的推移，以基準利率為基礎的老貸款逐步到期，基準利率也逐漸退出歷史舞臺。當然，具體的利率方案有待官方進一步的確定。

　　四 購房貸款的兩點建議

　　房貸利率新政下，應該如何買房？

　　根據前文分析，筆者認為房貸利率新政對于當下房地產市場影響有限，購房者可以參考首付比例、各地的限購限貸政策、個人的收入和資產水平等諸多因素，綜合進行評價和決策。

　　當然，新政下，由于市場報價機制（LPR）的引入，不排除新的房貸利率比老政策（基準利率）有更大的波動性，如此也意味著更大的利率風險。因此，筆者建議：

　　（1）留足余量，量力而行。購房者在測算月供和貸款規(guī)模時，應該結合自己的收入水平，留足余量，量力而行。如每月到手收入為20000的購房者，建議考慮將月供額度設置為10000元，按等額本息（利率5.9%）、20年貸款期限計算，可貸額度在150萬左右。如此配置，一方面，保證了每月有10000元的消費/生活開支或者儲蓄，不會影響到生活質量，另一方面，即使房貸利率出現向上波動，每月多支出上千元房貸月供，也是可以接受的。反之，如果余量不足，雖然可貸金額有所提高，但是受到利率風險的影響也相應增大了，嚴重的可能會影響生活質量。

　　（2）選擇公積金貸款/混合貸。目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動小，利率風險更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金+商貸混合模式。

　　以上是對房貸利率新政的分析，希望對您購房決策有所幫助。

免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯(lián)系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。

責任編輯：楊希 1904183207