長租公寓一地雞毛

■黃瓊 袁曉瀾

　　長租公寓運營商的出現(xiàn)，一定程度上解決了部分人群的居住需求。但是其中仍存在不少問題，市場風險集聚：為快速提升市場份額，部分運營商曾以高于市場價20%的價格搶占房源，然后再高價出租，一定程度上變相推高市場房租；利誘甚至欺騙租客使用“租房貸”等租房分期信貸產(chǎn)品，運營商從借貸平臺一次性收到一年租金，但按季劃給房東；長租公寓“爆倉”之后，房東收不到房租，則驅趕租客，但租客與平臺的借貸關系卻未能解除……

　　截至目前，包括杭州鼎家、上海寓見等在內(nèi)，已有超過10家長租公寓運營商先后出現(xiàn)經(jīng)營問題。對此，我愛我家副總裁胡景暉曾表示，“長租公寓爆倉，要比P2P爆雷更可怕。”

　　中介多次抬價搶房源

　　據(jù)記者了解到，由于暑期租房市場火爆，“一房難求”成常態(tài)，由此中介搶房大戰(zhàn)也不足為奇。中天置地的中介李先生也向記者表示，在經(jīng)過幾輪的抬價，自己以8000元每月的價格“搶到”該房源。而經(jīng)過再次裝修重組，整套房子分散出租，收入預計達13200元每月，比成交價高出65%。

　　而至于暑期“搶房大戰(zhàn)”的原因，合碩機構首席分析師郭毅向記者解釋道，出現(xiàn)這種狀況，一個是市場的原因，一個是行業(yè)的原因。各個城市限購較嚴重，購房需求沒有得到滿足，只能通過這個租賃的方式解決自己的居住問題。這導致租賃市場需求量上升了，租金上漲。另外，各個中介公司在各區(qū)市場的競爭比較激烈，造成了中介公司利用價格杠桿進行房源爭奪。

　　我愛我家相寓續(xù)租仍漲10%

　　在8月19日北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開的座談會上，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責人共同承諾過不漲租金，落實“三不得”要求——不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。相關企業(yè)還承諾未來兩月不漲租金，并且盡快拿出共計超過12萬套房源投向市場。

　　而兩個月不到，據(jù)《華夏時報》記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我愛我家相寓續(xù)租仍漲10%。據(jù)記者調(diào)查得知，張露（化名）租住的這間房子位于北京東城區(qū)，80平米的房子里住了4戶人，其中兩個10平米左右的房間，價格從2000元/月漲到了2200元/月，漲幅也達到10%；一間20平米左右的房間，原先價格為2700元/月，此次單價上漲100元。剩余一間15平米左右的房間，在租戶搬走后曾以2600元/月的價格對外出租，最后經(jīng)過協(xié)商，成交價格為月租金2400元，單價也比從前上漲了100元。

　　鼎家、寓見相繼爆倉

　　8月20日，鼎家發(fā)布通知稱，由于公司經(jīng)營不善導致資金斷裂，目前已停止運營。實際上，鼎家也并非是全國首個宣布破產(chǎn)的長租公寓。

　　與傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介不同，鼎家的商業(yè)模式非常的“互聯(lián)網(wǎng)+”。簡單來說，就是讓租客通過網(wǎng)貸，一次性付清1年的租金，分12期還款。

　　鼎家拿到租金后，并不會立即結算給房東，而是按月甚至按季度結算。這么一來，鼎家便有足夠多的現(xiàn)金流，去租更多的房子。

　　不難看出，杭州鼎家的長租玩法，其本質就是“巨額融資+資金池+現(xiàn)金流”的運作模式。一旦資金流斷裂，那么爆雷就是必然的了。

　　據(jù)了解，租客可通過一個名為“愛上街”的APP，一次性將半年、一年或多年的房租付給鼎家，再每月返還給APP相應的金額。

　　如今，鼎家宣告破產(chǎn)，租客不僅拿不回已支付的租金，每個月還要按時向這個APP還款，而房東也因未收到租金，開始準備收回房子。

　　值得注意的是，有類似操作的長租企業(yè)不止鼎家一家，比如最近因“哄抬房租”而被約談的自如和蛋殼，均采用了租房分期的商業(yè)模式。

　　無獨有偶，10月中旬，上海長租公寓品牌“寓見公寓”因拖欠房東租金、疑似現(xiàn)金流吃緊被債權方華瑞銀行的一紙告知函公之于眾。

　　《華夏時報》記者此前調(diào)查得知，由于資金鏈出現(xiàn)問題，目前寓見已將全部股權質押給貸款銀行，瀕臨倒閉。

　　與鼎家爆倉后的情形一致：租客租期未滿將要被迫退房、已退房的未拿到押金、綁定的分期付款無法解除，退房后仍要被迫付費……有相當多的租客因為沒有仔細看合同、被管家以優(yōu)惠誘惑簽下租金貸協(xié)議，所繳租金被辦理了金融分期產(chǎn)品，涉及浦發(fā)、建行等商業(yè)銀行，以及元寶e家和晉商消費金融等民營機構。除了面臨被房東趕出的風險，一些租客選擇退租之后卻無法獲得退回的租金，元寶e家等網(wǎng)貸平臺也在繼續(xù)扣款，不付則影響個人征信。

　　租客控訴自如甲醛超標

　　8月31日，一篇《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在網(wǎng)絡熱傳。2018年9月1日，自如發(fā)聲明表示，公司立即安排與王先生家屬聯(lián)系，跟進相關事宜。自如將積極配合司法部門工作，并尊重法院裁定。

　　與此同時，第二起“甲醛事件”又被曝光。2018年9月1日，阿里的一名吳姓員工則在微博上發(fā)起了“自如測甲醛超標”檢測監(jiān)督活動，阿里的另一名員工又爆出自己租住的自如出租屋甲醛“不符合標準”的報告。至10月11日，第三起“甲醛事件”被揭露。有媒體再次爆出“自如”出租房屋存在甲醛和總揮發(fā)性有機物超標問題。有租客入住后，“先后出現(xiàn)咳血等癥狀，去醫(yī)院查出支氣管炎等”。

　　9月1日上午，左暉在朋友圈回應稱，“所有的批評我們都會收下，所有的責任我們都會承擔。”

　　……

　　長租公寓在2018年這個舞臺上出盡了風頭，租賃市場亂象叢生。仲量聯(lián)行日前發(fā)布最新研究報告《中國長租公寓市場：新挑戰(zhàn)，新機遇》指出：中國的長租公寓市場近年來在政策和市場的雙重作用下迅速發(fā)展，但與成熟市場的表現(xiàn)仍有一定差距，未來進一步邁向成熟還將有賴于多重因素的改善。中國的長租公寓投資目前市場化程度還比較低，但未來在基本面、政策和參與主體等多方因素的共同推進下有望迎來新一輪機遇。

責任編輯：趙子牛