文/巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

　　最近，陸先生夫婦在杭州辦理了“以房養(yǎng)老”保險，將房子抵押給了保險公司，今后每個月都能領(lǐng)到一筆養(yǎng)老金。

　　以往兩位老人的退休金加在一起，每個月僅3900元，加上這一筆，夫婦倆的養(yǎng)老金達到近萬元。

　　他們還計劃，以后老了去住養(yǎng)老院，房子可以出租收租金。不過等到他們身故后，保險公司則將獲得抵押房產(chǎn)的處置權(quán)。

　　中國銀保監(jiān)會近日發(fā)布通知，“以房養(yǎng)老”保險正式推向全國。

　　早在2014年7月，“以房養(yǎng)老”保險就已經(jīng)在北京、上海、廣州、武漢4城市試點，2016年7月，試點范圍擴大到各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。

　　只可惜，試點效果很不好。截至今年6月底，只有幸福人壽一家保險公司開展了相關(guān)業(yè)務(wù)，共有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)。

　　“以房養(yǎng)老”保險在國外一些國家已比較成熟，在中國為何實現(xiàn)效果甚微？未來會流行嗎？這款保險的具體操作模式又會是怎么樣的？小巴采訪了幾位大頭，來聽聽他們的分析。

　　封磊

　　獨立理財師

　　期待銀行+保險業(yè) 推出金融創(chuàng)新的“以房養(yǎng)老” 保險 

　　從目前的市場反饋看，大眾普遍投保熱情不高。以后是否會流行起來，和國家?guī)醉椫卮蠖悇?wù)及產(chǎn)權(quán)登記制度都有直接關(guān)系，例如：產(chǎn)權(quán)到期后的續(xù)期問題、房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。這些政策法規(guī)一日不明確，這類保險產(chǎn)品的精算設(shè)計上就會偏向保守，從而降低市場屬性。

　　現(xiàn)在銀行融資貸款類服務(wù)也在不斷創(chuàng)新，在銀保監(jiān)會一個體系下，“以房養(yǎng)老”這種形式或許可以由銀行和保險公司共同來完成。

　　按傳統(tǒng)的設(shè)計，保險公司一般不會承接年齡較大者的壽險承保，但只要脫離房產(chǎn)的精算部分，單純算生命表，年紀大保費高一點就是了。

舉個例子，抵押養(yǎng)老者，假設(shè)60—65歲退休，自己一套房子價值300萬，抵押給銀行，銀行按目前市值，可能最多可以抵押出210萬，210萬不用一次性支付。按養(yǎng)老金平攤成30年，每個月能有5800元 （假設(shè)房價漲幅和折舊抵沖持平），5800元可以補充用戶養(yǎng)老金和支付壽險保費。

　　銀行因為房產(chǎn)的抵押率也就60%—70%，風(fēng)險也非?？煽亍ｐB(yǎng)老金以抵押貸款的形式分攤到每月支付，房子的抵押率同時也不斷提高。

　　同時，和保險公司談好合作，身故理賠第一受益人設(shè)定為銀行。理賠金額和這套房子在被保險人身故時累計產(chǎn)生的本息相一致。那意味著，保險公司的理賠金額和風(fēng)險是逐步提高的。

　　而保險公司完全可以根據(jù)自己對生命周期的精算產(chǎn)品設(shè)計的專業(yè)優(yōu)勢，設(shè)計出這樣的身故壽險產(chǎn)品，以恒定費率（就是每年的保費是一樣的）的形式，和銀行抵押貸款養(yǎng)老產(chǎn)品相綁定。

　　等到養(yǎng)老者壽終時，保險公司賠付壽險理賠金給銀行，償還掉貸款，房產(chǎn)就解除了抵押，可以正常地繼承給子女。

　　抵押、評估、處置房子是銀行的優(yōu)勢；根據(jù)生命周期精算保險產(chǎn)品是保險公司的優(yōu)勢。兩者若能結(jié)合，完全可能推出符合中國國情的房產(chǎn)抵押類創(chuàng)新型金融養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品。

　　王國軍

　　對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)保險學(xué)院院長助理

　　保險法與相互保險研究中心主任

　　適合有兩套以上的房產(chǎn)  或不需要子女繼承房產(chǎn)的老年人 

　　其實，大家都清楚目前人口老齡化形勢嚴峻，光靠政府社保是不夠的，政府的目標是尋找更多的養(yǎng)老渠道，而保險公司的想法是尋找還未挖掘的市場。

　　但目前老年人及保險公司對此的興趣都不高，供求雙方都沒有“熱”起來。

　　一方面，監(jiān)管部門幾乎將所有的風(fēng)險都讓保險公司扛，保險公司風(fēng)險大，收益又難說，自然興趣缺缺；

　　另一方面，老百姓對“以房養(yǎng)老”不夠了解，目前來說相對專業(yè)且小眾。

　　當然，“以房養(yǎng)老” 保險有潛在市場，但只是一個小眾市場。它適合有兩套以上的房產(chǎn)，或者不需要子女繼承房產(chǎn)的老年人。這種情況下，老人在生前把房子押給保險公司，然后保險公司為他出養(yǎng)老金，是一個比較好的選擇。

　　其實，養(yǎng)老應(yīng)由政府、個人家庭和企業(yè)共同負擔，但企業(yè)年金和職業(yè)年金制度才剛剛開始，覆蓋面很小。我國從1994年開始實行社保，雖然政府積累的財富量大，但人均下來并不多，未來可能還會出現(xiàn)收不及支的問題。

　　當前的市場上，養(yǎng)老作為剛性消費，還存在很多問題：

　　① 民眾方面，大家被幾座大山壓得已經(jīng)喘不過氣，住房、教育、醫(yī)療，剩下的用來養(yǎng)老的資源其實并不多。

　　② 企業(yè)方面，到底有沒有那么多企業(yè)提供養(yǎng)老？將來老齡化導(dǎo)致年輕人變少，誰來提供服務(wù)？在美國任何事情只要涉及人力，價格立馬就上去了，那么中國的服務(wù)價格又該如何算？

　　③ 政府方面，市面上的養(yǎng)老模式，比如養(yǎng)老院、福利院，還有普通老百姓的居家養(yǎng)老或者社區(qū)養(yǎng)老模式，如果沒有政府的資金支持，靠市場很難維持，但目前政府也面臨資金問題。

　　丁建剛

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長

　　微信公眾號：丁建剛房產(chǎn)

　　目前絕大多數(shù)老人無法接受  既無安全感，又覺得對不起后代 

　　“以房養(yǎng)老” 保險在歐美國家是比較常見的一個保險產(chǎn)品，能夠比較好地解決社會化養(yǎng)老問題，維持退休后的老年生活水準不下降，有的甚至比工作階段生活水準還高。

　　目前，中國“以房養(yǎng)老”保險試點成效不盡如人意的原因，主要在于中國的社會文化因素。

　　首先，中國人對購買保險，特別是壽險的認識和了解程度，遠遠低于歐美國家。

　　其次，反向抵押的養(yǎng)老保險，恰恰與絕大多數(shù)中國人買房的觀念是相反的。

　　反向抵押就是房子問題的反向思維，歐美國家就叫反向抵押或反向按揭。

　　相當于把自己所住的房子，以期房的方式出售了，絕大多數(shù)中國人，不能接受這樣的觀念，感覺到既無安全感，又覺得對不起子孫后代。這樣做，很多老年人內(nèi)心可能有自己晚年揮霍的內(nèi)疚感。

　　未來可能會有一些改變，但應(yīng)該還是比較緩慢的，障礙就如同前面談到的原因，主要是觀念上的障礙。而且，這個觀念可能部分也來自老年人的子女。

　　轉(zhuǎn)變這一觀念，需要經(jīng)過較長時間的社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

舉個例子，人們普遍擔心通脹，倒按揭，比如我現(xiàn)在60歲，每月給我3000元，等到20年后，我80歲的時候，這個3000元值多少錢？

　　過去的20年，中國的現(xiàn)實告訴人們，房價上漲的速度，遠遠高于收入上漲的速度。也可以倒過來說，僅對于房子來說，人民幣是大幅度貶值的。

　　所以，現(xiàn)在讓老年人賣房拿錢，絕大多數(shù)人心里是不踏實的。等房價穩(wěn)定了，較長時間只有小幅波動，經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展，才會有更多的人接受。

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