從“囤房”到“以房養老”有多遠 （作者系武漢科技大學金融證券研究所所長、中國養老金融50人論壇核心成員） 近日，中國銀保監會發文，在全國范圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險，這意味著中國保險版“以房養老”正式由試點推向全國。 試點4年，簽約百單 2013年9月，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，首次明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。這是中國保險版“以房養老”最早的政策倡議。 2014年6月，原中國保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，提出自2014年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展保險版以房養老試點，試點期為2年。隨后原保監會批復了幸福人壽、人保壽險等公司的老年人住房反向抵押養老保險產品。 2015年3月，由幸福人壽設計的第一款產品“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）”獲批；2016年10月，“人保壽險安居樂老年人住房反向抵押養老保險”的保險條款和保險費率通過審核。 2015年4月，首批來自北京、上海、武漢三地4戶家庭5位老人正式簽訂“幸福房來寶”A款產品投保單。從2015年4月“幸福房來寶”獲批到2015年4月底，簽訂投保意向書的客戶有58戶，77人。其中，32戶家庭已順利領取保險金，平均月領保險金8000元，主要集中在5000~10000元，領取養老金最多的客戶來自上海，每月可領取19000元。 2016年7月，明確保險版“以房養老”試點時間延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東等部分地級市。2018年8月7日，浙江省首筆保險版以房養老合約簽單。 2018年8月8日，銀保監會發布《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，宣布“自即日起，將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國開展”。同時強調保險機構要積極創新產品，豐富保障內容，拓展保障形式，有效滿足社會養老需求。 據統計，試點4年以來，全國僅幸福人壽一家保險公司實際開展了以房養老業務，而且它僅僅推出一款產品，即“幸福房來寶”A款（非參與型）。截至2018年7月底，其產品“幸福房來寶”（A款）累計承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶）。 試點4年，一家險企開展業務，不足百戶參與，數量的確不盡如人意。參與者多為城市貧困老人。從家庭構成來看，無子女老人占到40%，主要是孤寡、失獨老人。從月領養老金來看，以月領養老金5000~10000元居多。 其實，以房養老在美國起步階段也并非一帆風順。美國反向抵押以房養老（HECMs）項目實施第一年（1990財年）也只簽下157筆業務，1991財年簽單也只有389筆，但1992財年簽單首次突破1000筆，2002財年簽單業務首次突破1萬筆，2007財年簽章首次突破10萬筆，并在2009財年簽單創下最高歷史紀錄11.46萬筆，隨后一路下滑至2016年簽單僅為4.8萬筆。 “以房養老”推進難 事實上，老年人“以房養老”有三種形式：賣房養老、房租養老和反向抵押。前兩種形式要求老年人必須同時擁有至少兩套產權房，才能自住一套，然后賣出一套或出租一套，并以賣房款或收租金形式作為房主的補充養老收入。當然，在僅有一套大面積產權房的情況下，老年人也可以賣大換小，或者自租小房，將大房租出，賺取租金差價，但這樣做可能會影響居住環境、降低退休生活品質。相比之下，唯有“反向抵押”以房養老，才能讓老年人退休生活更有底氣、更有尊嚴、更體面，它不僅能讓老年人一直繼續居住在被“反向抵押”的老屋里，而且又能持續穩定地增加老年人每個月的退休收入，以便老年人有足夠的支付能力外出旅游，或雇請保姆，當老人身故時，其后人甚至有可能獲得該房產的部分處置收益，由此可見，反向抵押是三種“以房養老”形式的最佳選擇。 在中國，養兒原本是為了防老，然而，現在人們卻發現實際并非如此。由于傳統觀念影響，人們普遍認為，上一代對下一代“無限”奉獻，是天經地義的。甚至老父母還沒離世，子女們就開始討論如何過戶老父母房屋產權，如何分配老父母“遺產”（包括房產和存款）。很顯然，在中國許多子孫輩看來，父母和祖父母的房產及存款遲早都是要留給子孫們的，尤其是房產必須留給自家后代繼承，絕不讓老人自己賣出或轉讓他人。 如此傳統觀念，必將嚴重束縛或阻撓中國保險版“以房養老”市場的正常推進。但40年改革開放已取得顯著成就，中國經濟社會正在發生著深刻的變化。尊老、敬老、愛老、助老的觀念正在深入人心、變成全社會的行動。子女孝敬老人，社會反哺老人，不只是停留在道德層面，它已成為社會共識與法定責任。尤其是隨著社會保障制度的改革與完善，讓老年人在經濟上更獨立、更體面，讓老年人的退休生活更有尊嚴。家庭養老與以房養老將成為社會保障的兩個重要補充形式。有嚴格規定的個人養老金產品及反向抵押以房養老兩大序列也為老人提供了更多選擇。 “以房養老”的前景 那么，我們再回到本文主題，中國保險版“以房養老”前景真的不容樂觀嗎？它究竟有多大的市場發展空間？很顯然，從宏觀基本面來看，前景應該是樂觀的。一方面，經過20多年房地產大開發，以及財富效應驅動的炒房囤房，在全國大中城市，許多中等收入以上家庭已擁有兩套以上住房，其中大部分老年人也都擁有獨立產權房，龐大的老年人產權房存量，應該是反向抵押以房養老的市場基礎；另一方面，中國社會老齡化程度正在進一步加深，截至2017年底，我國60歲及以上老年人口有2.41億人，占總人口17.3%，遠超出了老齡化社會10%的門檻值。再加上作為第二支柱養老金的企業年金規模狹小，職業年金也剛剛起步，而作為第三支柱家庭養老儲蓄以及養老投資理念與習慣尚未形成。因此，將老人房產引導到反向抵押的以房養老，對于許多老年人來說，應該是有需求、有市場的，而且也是國家政策支持鼓勵的。 然而，從市場參與主體及操作技術層面看，中國保險版反向抵押以房養老剛剛起步，保險公司缺乏專業人才積累，產品開發與推廣缺乏現成經驗，大多數保險公司仍持觀望態度；再加上國民養老金融意識淡漠，他們對以房養老半信半疑，也持觀望態度；當然，也有家庭傳統觀念作怪，老年人認為房子是身后遺產，應該留給后人，而子女更認為老人的房子理所應當由后人繼承，應該說，這也是當前我國推行以房養老的最大阻力。此外，在產品研發與業務監管上，還缺乏統一的行為準則及職業責任規范，這也是潛在的行業風險和政策風險。這一切都是制約前期試點效果的主要障礙因素。 針對保險版以房養老，一位網友留言說：“30歲，你買一套房子，再用30年還房貸，把自己半輩子交給銀行。60歲，你退休，再把半輩子買來的房子交給保險公司，保險公司給你發錢養老，房子最終歸他們。請問這輩子你都干了什么？” 很顯然，這位網友正是以傳統財富觀來嘲諷并否定反向抵押以房養老的。他認為30年正向抵押的房子，就應該作為一項寶貴的家庭財富積累，最終交由其后人繼承，而不應該讓老人拿來作為反向抵押品、享受高質量退休生活。其實，我們每個人一輩子的工作收入積累，都是在為退休后或失去工作能力后的生活做準備。這也是西方家庭“為養老而儲蓄、為養老而投資”的理財觀的全部內涵與現實意義。因此，當“養子防老”不靠譜時，一定會有更多的老年人相信并愿意接受“以房養老”。 目前我國保險版以房養老已開始在全國范圍統一推廣，對于市場主體而言，如果說投保人（老年房主）主要擔心的是子女阻撓或子女不高興，那么，承保人（保險公司）最擔心則是投保人的長壽風險，當然，還有目前“只漲不跌”的高房價將來是否會崩盤。 因此，面對中國保險版以房養老的普及推廣政策，一方面，我們應加大對國民養老金融的宣傳教育與政策引導；另一方面，保險公司必須加大專業人才儲備與培養，提高產品研發與營銷能力，尤其是要做好保險精算與風險控制工作。 事實上，中國2億多老年人“囤房”的數量不可小視，他們當中至少有上千萬的老年人擁有獨立的城鎮房屋產權，他們將會是中國保險版以房養老的最大潛在需求者和消費者。我們相信，中國版反向抵押以房養老市場將會越做越大、越走越遠。[詳情]

　　“以房養老”為何不遭待見？老人不放心 保險公司嫌麻煩 “‘以房養老’是很好的新嘗試，但如果純粹從利益結合點出發，明明老人和保險公司都不愿意，政府還硬要牽線，最后只能是不歡而散。” 《財經》記者 董文艷/文 馬克/編輯 “以房養老”正在從官方號召、民間試點正式走向全國。 8月8日，中國銀保監會下發通知，要在全國范圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險。要求保險機構做好金融市場、房地產市場等綜合研判，積極創新產品，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。 “以房養老”是指擁有房屋的60歲以上老人將房產抵押給保險機構，之后老人可以繼續居住或享受收益，同時按照約定條件每個月領取保險公司支付的一筆養老金，直至身故。 老人去世后，金融機構有權依法行使抵押權，抵押房產處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。若有結余，則給老人的繼承人。 這是一種“倒按揭”。簡單說就是，老人通過抵押房子給保險公司換取養老金，居住權不變，但會失去房屋所有權。 目前這個產品優先孤寡失獨老人、低收入家庭、高齡老年群體等投保。 在試點四年后，官方希望將這套方法論推廣出去，把房產和養老直接掛鉤。這個主張就像一枚深水炸彈，爭議很大，褒貶不一。 其實，早在入市之時，它就測出了市場的水溫。 四年前，“以房養老”在北京、上海、廣州試點，兩年后又擴大到了個別省會城市。但是，市場反應平淡。 截至目前，只有幸福人壽一家保險公司推行了“以房養老”相關保險產品。截至2018年6月底，這款保險承保僅98戶139人。 “如果養老要靠把房子抵押給保險公司才有錢，為什么不直接賣了房拿著錢去高端養老院？”一位大型開發商養老業務從業者對《財經》記者說。 中國正在逐步過渡到老齡化社會，養老問題日趨嚴峻。“以房養老”政策建立在房產增值的基礎上，面向有房產而深受養老問題困擾的老人，鼓勵他們享受資產長期變現，通過抵押房產的方式得到養老資金保障。 但養老問題相當復雜、瑣碎，不止資金一個問題，老人們并不能直接通過抵押房產買來養老服務。 一位恒大人壽的中層人士告訴《財經》記者，有房老人的痛點更多在養老服務，不是資金，而缺錢的老人往往沒有高價值房產，這是“以房養老”的需求悖論。 “有錢的不需要，沒錢的要不起。” “以房養老”關乎中國房地產市場的未來發展，預示著中國潛在的養老危機，更挑戰了多年積淀下來的國人心理與傳統觀念。 試點反響平平，官方為何還執意向全國推廣“以房養老”，這項主張暗藏哪些BUG？老人和金融機構究竟又有多少參與動力？ △ 中國正在逐步過渡到老齡化社會，養老問題日趨嚴峻。 推廣原因 決策層號召“以房養老”，熱情之大，折射了中國養老壓力之大。 2017年11月，國務院公布了《劃轉部分國有資本充實社保基金實施方案》，這次劃撥是對未來中國養老保險基金支出壓力不斷增大時，所做的一次戰略儲備。 這次國有資本“輸血”暗示了中國養老金的缺口風險。今年以來，我國還建立了企業職工基本養老保險基金中央調劑制度。 從收支角度看，養老金的天平還在傾斜，進入收支不平衡通道。 今年初，由中國社會科學院世界社保研究中心發布的《中國養老金精算報告2018-2022》預測，2018年-2022年中國養老金“收不抵支”的省份約為13個-14個。 其中，東北、西北部分省份養老金結余耗盡風險還在加大。 此外，報告預測，全國職工養老金征繳收入增幅將從2018年的12%下降到2022年的9.9%。不過，基金支出的增速卻沒有同步下降，其增長率將從2018年的11.2%提升至2020年的11.3%，隨后兩年保持不變。 中國大部分老人的養老問題需要政府托底。“以房養老”作為一種補充保險，此時舉國推廣，一旦落地，可以為政府轉移部分養老壓力。 “以房養老類似于針對低收入老人的抵押消費貸，這個政策是在嘗試解決‘人死了錢沒花了’的問題。”一位平安普惠金融業務中層人士認為，它是金融產品創新的代表，用房產抵押換取養老金，能提高社會資源的利用率。 不過，也有多位業界人士認為，這項舉措折射了社會保障體系的不完善，是政府將一部分養老責任推到了市場，嘗試讓老百姓自己解決養老問題，屬于治標不治本的權宜之計。 這套理念在國際上并不獨特，已在日本、歐美等國推行多年，但也不是各地主流。 以日本為例。日本的“以房養老”會在房價高的個別大城市推行，高額遺產稅是其制度土壤之一，抵消了人們對繼承房產的部分熱情。 但是，日本養老保險制度完善，養老金相對充裕，少有人選擇抵押房屋來養老。 據《財經》記者了解，日本房屋租售比走高，一些老人會在85歲以后，將家中的一個房間出租出去，用高額租金來補貼自己，或在養老機構里住3年-5年，直到離世。 相比中國，日本養老金體系較為全面，有可借鑒之處。日本推行介護險，給老人提供看護服務，政府負擔50%，企業或個人養老金及商業保險等負擔剩余50%。 中國就不同了。 如今，中國養老壓力越來越大，資金和高質量的護理人員缺一不可。這需要附加更多市場化手段，幫助平緩壓力，開源節流。 首要措施是增加養老金額度。可是，中國“以房養老”的核心是讓民間房產變現為養老金，反哺民間，這終究還是取決于老人的房產價值多寡，與樓市息息相關。金融機構作為中介，既承擔風險，也從中獲利。 中國房價過去一路高漲，但租售比一直處于相對低位，房屋租金收益率較低，加上未來即將推行的房地產稅，繼續攤薄收益。導致金融機構在拿房后大多傾向于盡快出售。 當未來“房住不炒”政策繼續強化，房屋售價有變動風險，保險公司在“以房養老”險種收益上也有較大不確定性。 另一邊，抵押房產的老人基于傳統觀念、擔憂房屋實際升值高于當下評估值等等，抗性也較大。 由此可見，中國的“以房養老”更為復雜，牽涉方更多，房地產市場的水溫常常決定了推行土壤和參與者的積極性。 從這個角度看，想要靠“以房養老”，疏解政府養老壓力，并非易事。 △ “以房養老”發源于1960年代的美國，后來推廣至英國、荷蘭、日本、新加坡、中國臺灣等地。 BUG重重 “‘以房養老’在中國還是個概念，操作流程沒有設計好，很難落地。”一位大型險資公司相關人士告訴《財經》記者。 銀保監會發文推廣“以房養老”之后，無法回避的首要難題是，多年試點反響平淡，老人和金融機構對“以房養老”都有顧慮。 對金融機構來說，房屋價值隨市場而變動，預期增值很難預測。但“以房養老”需要先行評估房屋資產價值，以此判定養老金額度。 在實操過程中最常見的分歧是，在估值時，老人希望房子有高估值，而保險公司會考慮經濟大勢、購房需求變數等各類影響房價升值的不確定因素，做低房屋的未來增值部分。 “本質上，房子漲了老人根本不舍得抵押，房子跌了金融機構收益少，也不愿意。”一位昆侖信托相關人士說。 除了房價風險之外，未來還有房屋繼承糾紛、房屋70年產權到期續期、房屋損毀、折舊、老人預期生存年限、房地產稅等各類支出與風險。 保險公司的核心是通過資本運作讓資產保值、增值，希望拿到的資產干干凈凈。一旦接手房產，便涉及到房地產、司法、財稅等一系列領域，問題瑣碎而復雜。 據《財經》記者了解，當老人身故后，許多保險公司甚至不太愿意和家屬直接對接拿房問題，除非下設或投資單獨公司來處理房產。 此外，金融機構素來傾向于把資金投到周轉最快、收益最高的領域，“倒按揭”形式對金融機構來說也是一種長期現金流占壓。 “保險公司直接賣壽險就能有大筆現金進賬，何必再去碰‘以房養老’？”一位大型房企養老業務負責人說。 《財經》記者獲悉，目前市面上的養老險種大多根據老人平均壽命來計算保費，較少涉及房產。 即便涉及房產的險種，也更多是房產即刻變現，老人直接去養老院，與養老護理掛鉤。 “‘以房養老’更多涉及到產業鏈，而保險公司只善于處理資金問題。”一位陽光保險集團中層人士說。 對老人來說，要接受“以房養老”同樣不容易。由于房屋價值評估不確定，這個舉措被認為是以低回報抵押了高資產，到手的資金不劃算。 參照幸福人壽推出的“以房養老”產品來看，目前一位70歲的老人抵押價值100萬元的房產，每月僅到手3734元，壽命越長，回本的可能性才越高。 如今，中國的大多數老人習慣住在自己熟悉的房子里，過著節衣縮食的生活，他們當然有提前賣房和抵押房屋的權利，但是，愿意這么做的老人并不多。“以房養老”在試點遇冷就說明了這一點。 受中國傳統文化觀念影響，中國的房屋被認為有傳承價值，老人們對房子有特殊的情感寄托。很多人難以接受耗費大半生積蓄買房，老了以后房子卻不歸自己，也不歸后人。 因此，在實操過程中，“以房養老”不僅要得到老人認可，也需要征得老人的子女同意。 而在長達幾十年的抵押期限中，如何應對老人變卦、子女入住不退房等后續問題，目前也缺少配套的制度設計。 據《財經》記者了解，幸福人壽試點“以房養老”之后，因為需求端受傳統養老觀念的影響，積極性不高，加上房屋反向抵押的配套政策尚未細化，所以推廣力度一直很有限，進展不順。 表面上看，“以房養老”可以用房子換來持續的養老金，去提高生活水平。但是，養老是一個系統工程，更多空巢老人和失獨老人最大的養老痛點并不是錢，而是養老服務。 一位房產交易公司董事長告訴《財經》記者，以房養老最直接的方式，是把房子質押給養老院，換取養老院的使用權，但這同樣需要配套政策設計。 “現在保險公司‘以房養老’的處置方式，老百姓信不過，也不是最需要的。” 據《財經》記者了解，在北京的醫院急診室里，曾經出現過多次空巢老人急需手術卻找不到家屬簽字的情況。甚至有一位失獨老人在急診室中突然去世，他和他的房產以及賬戶上200多萬元人民幣，都一樣無人問津。 在中國龐大的養老產業中，許多服務至今缺失。老人的痛點永遠不只是錢的問題，而更多在專業人士的養老服務及護理——做到“三邊”養老，在老年人的周邊、身邊、床邊，都有貼心而細致的服務。 這些問題并非是如今提倡老人抵押房產給保險公司，然后每月領取養老金就能解決的。中國養老難題需要政府、企業和居民家庭共同承擔責任，一起探索方向。 “‘以房養老’是很好的新嘗試，但如果純粹從利益結合點出發，明明老人和保險公司都不愿意，政府還硬要牽線，最后只能是不歡而散。”上述大型開發商養老業務從業者評價說。[詳情]

　　存錢養老？英國人不這么想 【環球時報綜合報道】調查顯示，英國大約只有10%的55歲以上老人會存錢養老。 據英國《每日郵報》20日報道，這項調查共走訪了2000多名55歲以上的老人，55%的人表示活在當下，不會攢錢養老，34%的人表示他們和好友或親戚討論過養老方式，19%的人表示他們不知道哪里能提供養老信息，23%的人會上網搜索相關信息，還有15%的人會向家庭醫生咨詢。 專家表示，由于多年來，政府在養老方面資金投入不足，以及老人的需求和照料成本不斷增長，英國大概有120萬體弱多病的老人沒有得到應有的幫助，這項調查也表明將養老這樣一個大工程單方面推給普通民眾是行不通的，政府必須行動起來。（苗濤）[詳情]

　　浙江以房養老個案誕生：產權仍歸屬老人，可出租但限制轉讓 錢江晚報 錢江晚報8月16日消息，“以房養老”的話題又一次火了。 今年7月初，杭州一對老夫妻在杭州市不動產登記服務中心順利辦理了“以房養老”反向抵押登記，8月7日，浙江首單“以房養老”保險發放，這對杭州老夫妻領取到了第一筆養老保險金。 而近日，中國銀保監會發布通知，在全國范圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險。 “以房養老”，就是讓老人能夠提前兌現房子未來的價值，用于養老并改善老人的生活品質。但眾多老人心存疑慮，進度較為緩慢。那么，在杭州的這個“以房養老”的案例中，房子究竟扮演了怎樣的角色，反向抵押后，其產權又發生了怎樣的變化呢？ “以房養老”后每月能多領6000多元 這對杭州老夫妻月收入將有萬把塊 住房反向抵押養老保險，是指擁有房屋完整產權的老人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產的處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。 陸先生老兩口是杭州第一個“吃螃蟹”的家庭。去年11月，杭州市多部門聯合印發《杭州市住房反向抵押養老保險試點工作方案》，年齡范圍為60周歲（含）至85周歲（含）之間的老人可參與投保。這意味著，陸先生老兩口有機會申請“以房養老”。 據了解，為了保障客戶的權益，以房養老的保險流程比較嚴謹，中間還涉及到稅務、不動產登記、房管等多個部門；正常投保流程外，還需要對房屋進行評估和保險精算，簽約合同后還需要抵押登記和進行合同公證。 因此直到今年7月初，陸先生夫婦才順利辦理了這項“以房養老”反向抵押登記，保險公司也拿到了不動產登記證明，雙方終于完成“老年人住房反向抵押養老保險”的簽訂。 據記者了解，陸老先生已經快80歲了，退休前是普通工薪階層，老兩口的退休金加起來不足4000元，一旦生病住院，經濟壓力會比較大。而辦理“以房養老”后，夫妻倆還能繼續住在房子里，每月能領到6000多元的養老金。這樣的話，老兩口每月收入達到萬元左右，生活會相對寬裕不少。 房子產權仍屬于老人 能出租但無法偷偷賣房 很多老人對“以房養老”心存疑慮的原因，是擔心房子產權發生變化，生怕養老金拿了幾年會出現變故，到最后錢也拿不到，房子也沒了。 承保陸老先生兩口子“以房養老”的幸福人壽保險股份有限公司浙江分公司的相關負責人表示，老人辦理住房反向抵押養老保險后，并非房子的產權轉移到了保險公司，事實上，房子的產權仍屬于老人（不動產權證仍在老人手上），只是這時候的房子產權是“有限制的所有權”。 何為“有限制的所有權”？通俗點解釋，老人辦理以房養老保險后，如果將房子再進行轉讓、出借、變賣、抵償債務、投資、贈與、立遺贈或遺囑、因離婚或其他民事事項進行財產分割，以及任何形式處分抵押房屋的，保險公司有權立即停止養老保險金的支付。 錢報記者從杭州市不動產登記服務中心了解到，進行反向抵押登記后，無論是不動產權證上還是后臺的數據庫，都會有相應的記錄。也就是說，辦理以房養老保險后，雖然不動產權證仍在自己手里，但想偷偷轉讓是不可能的，辦不了過戶。 不過，老人可以將房子進行出租（每次簽署的租賃合同期限應在兩年以下）。像陸老先生的房子位于上城區近江一帶，面積不到40平方米，月租金在4000元左右。辦理以房養老后，陸老先生老兩口在領取每月6000多元的養老金基礎上，還可以將房子出租，再獲得4000元的租金收益。以后老兩口住養老院，費用也綽綽有余。 等到老人百年之后，其繼承人仍享有優先贖回權，可以選擇償還養老保險相關費用贖回房屋；如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產再進行處置，處置所得優先償還養老保險相關費用，如有剩余歸屬繼承人，如不足則由保險公司承擔。 其中，養老保險相關費用包括：按50%承擔的房屋評估、抵押、公正、律師等費用；保單管理費；在特定期限中保險公司已支付的基本養老保險金額及其利息累積值（按年復利5.5%計算）；退保手續費；其他可能發生的費用等。 杭州試點半年多 咨詢的人多，嘗試的人少 從去年11月杭州成為全國第8個住房反向抵押養老保險試點城市至今，杭州僅陸先生夫妻倆成功辦理。 “住房反向抵押養老保險，主要是為了滿足希望居家養老、增加養老收入、長期終身領取養老金的老人。”幸福人壽浙江分公司相關負責人解釋，“來咨詢的老人很多，但真正適合辦理并且符合所有條件的太少。” 要辦理這項業務，首要條件就是老人的房屋產權必須清晰。 該負責人舉例，“曾經有位孤寡老人來我們公司來咨詢，想辦這個以房養老的業務，年齡等條件都符合。但是他的不動產權證書上面有3個人的名字，這就涉及到后續可能出現各種復雜的糾紛，所以無法辦理。” 事實上，從“以房養老”的保險條款來看，要求也頗多。 老人與保險公司簽訂合同時，雙方將確定基本養老保險金額，以抵押房產的評估值為基礎，同時考慮房屋折舊、預期增值、預期的老年人平均生存年限等，由專業精算師計算，金額一經確定，不能變更。 在老人投保期間，碰到抵押房屋擬被征收、征用或拆遷，怎么辦？老夫妻雙方投保，其間若離婚怎么辦？老夫妻雙方投保，其中一方身故后，養老保險費用有什么變化？……種種情況，合同上都有相關的詳細約定。 （原題為《浙江“以房養老”個案誕生 房子扮演了怎樣的角色 產權仍歸屬老人，可拿來出租但限制轉讓》）[詳情]

　　8月8日，中國銀保監會印發《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，將老年人住房反向抵押養老保險從此前的試點擴大到全國范圍。 老年人住房反向抵押養老保險，俗稱“以房養老”或“倒按揭”，實際上在本世紀初就已被引入中國。2014年，原保監會陸續在多個城市開展試點，但效果并不理想。4年來，僅有極個別保險公司開發了此項險種，完成承保手續的老年人數量微乎其微。 然而就在“以房養老”都快淡出人們視野之際，銀保監會何以在此時發布通知，將反向抵押養老保險擴大到全國范圍。政策出臺背后的深意，確有幾分值得說道之處。 多年來，各地房價一再攀高，使得“有房富人，現金窮人”的現狀較為普遍，實際上已經為“以房養老”奠定了基礎。但“以房養老”在國內之所以長期以來不溫不火，必定有其自身深刻的內在原因。 很多人自然而然會首先想到中國人“養兒防老”“房贈后代”的傳統觀念，這不無道理。但即便是住房反向抵押很成熟的市場比如美國，在一開始推進的過程中，同樣出現了抵押貸款資金利用效率低、產品優化進展緩慢、市場單一、競爭薄弱、交易費用過高、體弱老人常因遷移和外出醫療違反規定等問題，再加上住房反向抵押貸款常與“窮苦潦倒”等同起來的社會觀念，這些都與中國“以房養老”政策推行中遇到的問題高度重合。 所以從一定角度來看，這本質上是一個循序漸進的社會學演變進程，一蹴而就不現實，簡單歸因于某一先天因素而放棄努力，也不是理智之選。 眾所周知，中國老齡化問題越來越嚴重。有預測到2025年，全國60歲及以上人口將達到3億，中國將成為超老年型國家。從政策設計角度來看，“以房養老”考慮到了機構養老、社區養老等多元養老方式進展緩慢的現狀，力圖減輕“居家養老”者負擔，用心可謂良苦。 但換個角度看，公眾觀念轉變的過程太短，直接將保險機構置于公眾自主養老的首選之位，難免會被誤解為是對養老保障責任的推卸轉移。 房產被置于交易中心的同時，家人、社區等風險緩沖介質作用大幅弱化。同樣，“以房養老”意圖將金融機構的市場邏輯直接作為老人與子女的中間環節，遭遇傳統倫理觀念的強烈抵制也就并不意外。 以房養老這種“倒按揭”與傳統買房付月供的“正按揭”相比較，沒有首付，也無需30年，老人每月所獲甚至都比不上月供，此時此刻，老人的養老服務很大程度上被轉化為保險機構的利潤得失。令人意外的是，保險機構也并不認為這是一項劃算的買賣，這從參與機構家數之少就可以看出來。 對保險公司來說，此項業務涉及房地產、金融、財稅、司法等多個領域，存在諸多不確定性，尤其是法律法規尚不健全，政策基礎較為薄弱，業務流程管理和風險管控難度較大，缺乏盈利的確定性。想必這也是4年來試點遇冷的主要原因。 令人哭笑不得的是，反而是部分不法分子在推行仿冒“以房養老”的理財產品上不遺余力，這也給中老年投資者的財產安全帶來了一定威脅。 因此，“以房養老”若要深入人心，還需要老人與保險公司的兩廂情愿，而政府的支持則是業務成功運營的關鍵因素。 特別是在試點、推廣階段，需要推廣一定的鼓勵政策，對參加“以房養老”的老人、銀行、保險公司均要給予相關稅收優惠。特別是要汲取這4年來的試點經驗與教訓，從源頭上對“以房養老”設計、執行環節出現的疏漏進行調整和修補，對各階段運營優劣作出有效總結，方能達到讓相關政策深入人心的目的。 歸根結底，“以房養老”只是一種有效的補充養老形式，其目的是探索符合國情、滿足老人不同需要、供老人自主選擇的養老保險產品。因此它雖然擴大了養老服務供給方式，但無法替代基本社會保障。 盡管“以房養老”首批試點效果并不理想，但并不能因此否定此舉的創新價值和實踐意義。隨著經濟社會轉型以及養老產品市場的不斷培育，輔以參與各方對產品公允價值的磨合，政府政策的鼓勵與引導，潛在需求必將會集中顯現。因此如果帶有前瞻性地去看，“以房養老”保險全面擴圍不僅可行，也有其必要性。 （作者為財經專欄作家、基金行業從業人員）[詳情]

　　文/巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道） 最近，陸先生夫婦在杭州辦理了“以房養老”保險，將房子抵押給了保險公司，今后每個月都能領到一筆養老金。 以往兩位老人的退休金加在一起，每個月僅3900元，加上這一筆，夫婦倆的養老金達到近萬元。 他們還計劃，以后老了去住養老院，房子可以出租收租金。不過等到他們身故后，保險公司則將獲得抵押房產的處置權。 中國銀保監會近日發布通知，“以房養老”保險正式推向全國。 早在2014年7月，“以房養老”保險就已經在北京、上海、廣州、武漢4城市試點，2016年7月，試點范圍擴大到各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。 只可惜，試點效果很不好。截至今年6月底，只有幸福人壽一家保險公司開展了相關業務，共有98戶家庭139位老人完成承保手續。 “以房養老”保險在國外一些國家已比較成熟，在中國為何實現效果甚微？未來會流行嗎？這款保險的具體操作模式又會是怎么樣的？小巴采訪了幾位大頭，來聽聽他們的分析。 封磊 獨立理財師 期待銀行+保險業 推出金融創新的“以房養老” 保險  從目前的市場反饋看，大眾普遍投保熱情不高。以后是否會流行起來，和國家幾項重大稅務及產權登記制度都有直接關系，例如：產權到期后的續期問題、房產稅和遺產稅。這些政策法規一日不明確，這類保險產品的精算設計上就會偏向保守，從而降低市場屬性。 現在銀行融資貸款類服務也在不斷創新，在銀保監會一個體系下，“以房養老”這種形式或許可以由銀行和保險公司共同來完成。 按傳統的設計，保險公司一般不會承接年齡較大者的壽險承保，但只要脫離房產的精算部分，單純算生命表，年紀大保費高一點就是了。 舉個例子，抵押養老者，假設60—65歲退休，自己一套房子價值300萬，抵押給銀行，銀行按目前市值，可能最多可以抵押出210萬，210萬不用一次性支付。按養老金平攤成30年，每個月能有5800元 （假設房價漲幅和折舊抵沖持平），5800元可以補充用戶養老金和支付壽險保費。 銀行因為房產的抵押率也就60%—70%，風險也非常可控。養老金以抵押貸款的形式分攤到每月支付，房子的抵押率同時也不斷提高。 同時，和保險公司談好合作，身故理賠第一受益人設定為銀行。理賠金額和這套房子在被保險人身故時累計產生的本息相一致。那意味著，保險公司的理賠金額和風險是逐步提高的。 而保險公司完全可以根據自己對生命周期的精算產品設計的專業優勢，設計出這樣的身故壽險產品，以恒定費率（就是每年的保費是一樣的）的形式，和銀行抵押貸款養老產品相綁定。 等到養老者壽終時，保險公司賠付壽險理賠金給銀行，償還掉貸款，房產就解除了抵押，可以正常地繼承給子女。 抵押、評估、處置房子是銀行的優勢；根據生命周期精算保險產品是保險公司的優勢。兩者若能結合，完全可能推出符合中國國情的房產抵押類創新型金融養老服務產品。 王國軍 對外經濟貿易大學保險學院院長助理 保險法與相互保險研究中心主任 適合有兩套以上的房產  或不需要子女繼承房產的老年人  其實，大家都清楚目前人口老齡化形勢嚴峻，光靠政府社保是不夠的，政府的目標是尋找更多的養老渠道，而保險公司的想法是尋找還未挖掘的市場。 但目前老年人及保險公司對此的興趣都不高，供求雙方都沒有“熱”起來。 一方面，監管部門幾乎將所有的風險都讓保險公司扛，保險公司風險大，收益又難說，自然興趣缺缺； 另一方面，老百姓對“以房養老”不夠了解，目前來說相對專業且小眾。 當然，“以房養老” 保險有潛在市場，但只是一個小眾市場。它適合有兩套以上的房產，或者不需要子女繼承房產的老年人。這種情況下，老人在生前把房子押給保險公司，然后保險公司為他出養老金，是一個比較好的選擇。 其實，養老應由政府、個人家庭和企業共同負擔，但企業年金和職業年金制度才剛剛開始，覆蓋面很小。我國從1994年開始實行社保，雖然政府積累的財富量大，但人均下來并不多，未來可能還會出現收不及支的問題。 當前的市場上，養老作為剛性消費，還存在很多問題： ① 民眾方面，大家被幾座大山壓得已經喘不過氣，住房、教育、醫療，剩下的用來養老的資源其實并不多。 ② 企業方面，到底有沒有那么多企業提供養老？將來老齡化導致年輕人變少，誰來提供服務？在美國任何事情只要涉及人力，價格立馬就上去了，那么中國的服務價格又該如何算？ ③ 政府方面，市面上的養老模式，比如養老院、福利院，還有普通老百姓的居家養老或者社區養老模式，如果沒有政府的資金支持，靠市場很難維持，但目前政府也面臨資金問題。 丁建剛 浙報傳媒地產研究院院長 微信公眾號：丁建剛房產 目前絕大多數老人無法接受  既無安全感，又覺得對不起后代  “以房養老” 保險在歐美國家是比較常見的一個保險產品，能夠比較好地解決社會化養老問題，維持退休后的老年生活水準不下降，有的甚至比工作階段生活水準還高。 目前，中國“以房養老”保險試點成效不盡如人意的原因，主要在于中國的社會文化因素。 首先，中國人對購買保險，特別是壽險的認識和了解程度，遠遠低于歐美國家。 其次，反向抵押的養老保險，恰恰與絕大多數中國人買房的觀念是相反的。 反向抵押就是房子問題的反向思維，歐美國家就叫反向抵押或反向按揭。 相當于把自己所住的房子，以期房的方式出售了，絕大多數中國人，不能接受這樣的觀念，感覺到既無安全感，又覺得對不起子孫后代。這樣做，很多老年人內心可能有自己晚年揮霍的內疚感。 未來可能會有一些改變，但應該還是比較緩慢的，障礙就如同前面談到的原因，主要是觀念上的障礙。而且，這個觀念可能部分也來自老年人的子女。 轉變這一觀念，需要經過較長時間的社會經濟穩定發展。 舉個例子，人們普遍擔心通脹，倒按揭，比如我現在60歲，每月給我3000元，等到20年后，我80歲的時候，這個3000元值多少錢？ 過去的20年，中國的現實告訴人們，房價上漲的速度，遠遠高于收入上漲的速度。也可以倒過來說，僅對于房子來說，人民幣是大幅度貶值的。 所以，現在讓老年人賣房拿錢，絕大多數人心里是不踏實的。等房價穩定了，較長時間只有小幅波動，經濟社會穩定發展，才會有更多的人接受。[詳情]

　　掏空六個錢包買了一套房子，現在你又說我這套房子只能養一個老人？！ 來源： 麗爾摩斯 “以房養老”是近日最熱的話題之一。在試行了四年之后，銀保監會發布通知，以房養老由目前的試點擴大到全國范圍。 試點要推向全國了！那是成效不錯嗎？抱歉，4年不到100戶承保。曾經成都的“以房養老第一人”鐘大爺在簽約協議后就后悔了。 “以房養老”是一種新型保險產品 。簡單來說，就是擁有房產、達60歲以上老年人，抵押房子給金融機構得一定的養老金，還可繼續住自己的房子里；在去世后房子歸金融機構，升值的部分當然也歸金融機構所有。 沒錯，您年輕的時候掏空六個錢包，背半輩子貸款買套房。前半輩子還完房貸，到老了，拿房子抵押養老，最后房子被收走。真赤條條來，赤條條去！ 一茬韭菜，兩種吃法，隔壁的聞到香味都饞哭了。 說直接點，這不就是一輩子租房嗎？憑什么要多交幾百萬錢？吃相這么難看，老百姓不是傻子，會用腳投票，試點這么久了不到100戶辦理足以說明問題。 況且中國ZF最大的特點是喜歡透支公信力，當初是“只生一個好，政府來養老”。現在你把這句話吃了。沒問題啊！但是等到老人真的把房子抵押時候，誰知道你又會不會再把這句話吃了？ 與其這么正反來回割韭菜，不如先提升一下公信力，如若真等到ZF每推出一個政策，韭菜們都要帶著懷疑的目光尋找陷阱的時候，那才真的是可悲。 話說回來，既然施行效果那么不好，為什么還要全國推廣？無非是養老金的缺口太大了。養老金告急，早已不是新鮮事了，東北養老金虧空窟窿越來越大，這種窟窿在全國也越來越大，靠幾千萬白領的養老金完全填不上，而且年輕韭菜，不結婚不生娃，韭菜越來越少，游戲快玩不下去了。 可是，一出現困難就考慮市場化，就甩鍋，未免有些讓人心寒。政府應該改善服務水平，提升福利保障， 國人首先是人，然后才有那個前綴。人的生活都不舒坦，又會有多少的民族自豪感？ 1 不合理的產品設計   現在有一種主流的觀點認為以房養老難以普及主要是因為“老人觀念”的問題，總想把房子留給后代。 但實際上，觀念恐怕不是最重要的問題，關鍵在于產品設計吧？ 保險公司為后盾的“以房養老”一定是給保險公司預留了足夠的安全邊際的，老百姓也怎么也不可能算的過保險公司的精算師，從經濟上不會合算。  以現有的“以房養老保險”產品為例，假設一個老人持有一套價值100萬元的房產，然后把價值100萬元的房子交給銀行。每個月可領取2514元。假設老人今年60歲，預期壽命86歲。等老人去世的時候，才不過領取26*3=78萬元。 本金都沒有拿回來啊！更別提利息了。老百姓是智商不高，可九年義務交易已經普及了，算術大家都會啊。這不就是借出去100W，每年分3W，還不還本！ 房子賣了去買年化4%的理財產品或穩定的銀行股都比這個政策到手的錢多 ，而且本金還是自己的哇！就算沒孩子的老人把房子賣了換套小房子收租金，自己拿錢去住養老院都比以房養老合算。 而且房子在中國作為那么大的固定資產，不斷升值，并沒有因為他用了多少年而進行固定資產貶值。所以沒有哪個老人會傻到把房子交個國家讓國家來養老。 所以根本就不是什么老百姓觀念的問題，根本就是產品設計的太坑。即使無子女無繼承的老人，都不會感興趣，更別提那些希望把房子留給晚輩的老人了，根本就不會考慮什么以房養老。  我們從另一個角度來看，看看未來會接受以房養老嗎？未來就更坑了，因為現在80-90后的房子都是高價買來的，跟現在的老人們低成本房子不同，很多年輕人都按揭了30年去買房，真得按揭到60歲退休。那么就變成了，前30年省吃儉用供養房子，后30年房子養你，但是按揭給你的錢，遠比你按揭給房子的錢少得多得多，最后這一輩子你除了省吃儉用，錢也沒剩下，房子也沒落著，這輩子，你都干了什么？簡直扎心了！ 而且你的子孫也是這樣，從頭干起買房。這有點像歐美的高額遺產稅了，不過歐美好歹還給孩子留下百分之三四十的遺產。我們宣稱是社會主義國家，行動卻和資本主義前期的資本家一樣······ 2 舶來品的變形  以房養老是從美國引入的舶來品。  美國由于強調個人奮斗和自由競爭，所以是低福利國家，長期沒有有效的養老政策，主要是靠民眾自己儲蓄和金融機構提供的一些養老投資方案。后來逐漸出現了諸如401K、403B、401A等不同的政府主導的養老儲蓄方案。現在這些儲蓄方案已經成為美國社會養老的主流。但這并不代表這些儲蓄方案能夠滿足老年人所有的需求。比如，受眾最廣的401K方案中，每年存入的金額是有上限的。2013年這個上限是1.75萬美元。因此，單純利用這些養老方案，最終的養老金收入并不高。而且，并不是所有人都有機會或資格加入這些儲蓄方案。因此，美國政府和商業機構還提供了其他的養老方案。以房養老就是其中之一。 ‘以房養老’ 這里有一個專業的金融術語叫做：住房反向貸款（Housing reverse mortgages）。從純金融的角度上來說，它其實是一個金融工具。  這種按揭，本質上是拿你的住房來進行抵押從而獲得的一種貸款。這并不是美國官方提供的貸款，而仍然是由商業機構提供的，但是美國政府（聯邦住房局）為此提供保險。這個保險保證了借貸雙方的權益。它既在商業機構無法按時給付按揭時保護房屋擁有者的利益，也在房屋價格大幅下跌導致房價無法支付商家按揭總額時補足商家的虧空。 具體來說， 就是在在美國的“以房養老”中，貸款是由聯邦政府保險，假使房價真跌了，政府會將差價補給貸款機構！這才是重點。在我國，并沒有這樣的規定，這就加劇了以房養老本身的不確定性和風險，尤其是有房價下跌風險的三四線城市。  同時，在美國， 如果申請人去世、將房子出售或不再居住，就要歸還貸款。房價通常總是逐年上漲，屆時將住房賣掉，所得款項足以歸還金融本息，可能還有余額給子女繼承。如果子女想要房子，也可以另外籌款還貸，繼承房產。注意，房子上漲的余額子女是可以繼承的。而我們的呢：上漲部分歸金融機構所有。 沒有人為你保底，沒有人為你維護權益，上漲部分全部拿走！舶來品在中國落地的過程中已經變異，我們這樣的方案恐怕在“以房養老”發源地也難以獲得廣泛支持。 3 養老保險黑洞誰該來彌補？ 前面我們說了，以房養老是從美國引入的。但還有個前提就是，在國外人家買房沒有我們那么困難，以房養老也不是為了彌補養老金的黑洞。  我們的養老金從設立開始那一天，就自帶天生的BUG，這是國家社保體制，和當年的歷史遺留問題造成的。1997年以前的人沒交社保，開始實行的時候，國家視同繳納了的，就把當時交養老金的年輕人的錢給發出去了，國家財政又沒有補上這錢，再加上貨幣貶值啊，雙軌制啊，不出事才怪。 養老金當下自己本身依然就么有什么像樣的收益，所有后續資金，完全來自下家。但中國老齡化問題越來越嚴重，就是說，繳錢的越來越少，開始拿養老金的越來越多。國家的養老金不夠用，怎么辦？減少拿養老金的人每月所拿的額度和提高養老保險繳費年限，延遲退休，還有就是以房養老。 養老這個問題，是一個全社會的問題。看的出來，在社保養老金替代率無法持續性增長的現實下，上層們為了避免引起社會動蕩，也在想各種辦法來解決這個問題。 可以房養老是個好點子嗎？賣地不斷把房價推高，普通人可能窮極一生才能把買房首付+貸款錢賺出來還清。等到歲數大了干不動了，又得把房子拿出來，用于自身養老抵押。切實踐行了生不帶來，死不帶走，一生為房子奮斗。普通人一生價值如此，還是很悲哀的。 稅民們交養老金是干嘛的？當然現在以房養老政策的主要對象的年齡據養老金的普及有一段距離。但這也推脫不了zf應當擔當的職責。也許這部分錢用到了所謂更需要的地方。但贍養那些為當下安定做出貢獻的人不僅僅是社會責任。對這部分人的態度很大程度上會影響社會心里。這種政策讓這部分老人就只能自求多福了。以長遠的眼光來看不僅在引導社會冷漠情緒上做出了巨大貢獻。還為加深社會矛盾添上了濃墨重彩的一筆。 中國應該學習美國和日本的養老模式。中國更應該修改養老雙軌制。中國還應該改善服務水平，加強監管，提升福利保障。 最后想說的是，中國市場本就有缺陷，不論是多么好的理念，多好的經營模式，都會在中國扭曲發展，有人想盡辦法鉆漏洞為自己爭取利益，比如像P2P都被扭曲變形。事關最容易被騙的老人群體，“以房養老”在推行過程中，更要加強細則和法律約束，畢竟已經出現利用老人的“以房養老”騙局，不要讓“以房養老”全國推進的政策，成為騙子們的新工具！ [詳情]

　　“以房養老”前期試點進展緩慢，但前景可期 國際金融報 任威 記者了解到，自老年人住房反向抵押養老保險發售以來，進展緩慢，國內僅有幸福人壽一家公司在銷售相關產品，截至7月底，累計承保149單。 近日，銀保監會發布關于《擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》（以下簡稱《通知》）稱，從今年8月起，要把老年人住房反向抵押養老保險（簡稱“以房養老”）推廣至全國范圍。 這一《通知》讓試點了4年后的“以房養老”保險再度成為社會關注熱點。然而，記者了解到，自該類型險種發售以來，進展緩慢，國內僅有幸福人壽一家公司在銷售相關產品，截至7月底，累計承保149單。 試點期進展緩慢 2014年6月，原保監會發布正式啟動老年人住房反向抵押保險試點工作，自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點；2016年7月，原保監會又發通知宣布老年人住房反向抵押養老保險試點期延長至2018年6月30日。試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級市（上述四省中，每省開展試點的地級市原則上不超過3個）。 試點結束，如今銀保監會再次發布《通知》，將該類型險種擴大到全國范圍開展。那么，此次《通知》能否改善“以房養老”保險此前進展緩慢的現狀？ 國務院發展研究中心金融研究所教授、保險研究室副主任朱俊生在接受《國際金融報》記者采訪時表示，擴大試點范圍對于應對人口老齡化與增加老年人的收入具有積極的意義。很多人的財富都以房產的形式存在，擴大試點對于增加年老時的收入來源、補充基本養老保險的不足都具有重要的價值。 最新統計數據顯示，2017年全國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重達17.3%。預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增至2.55億人左右。 “以房養老”未來可期 如此大的市場蛋糕，為什么在過去4年，國內保險市場開展“以房養老”類型險種的僅有幸福人壽一家？ 據銀保監會官網資料顯示，前期著手推進“以房養老”相關保險產品的不僅有幸福人壽一家，另一家試點險企人保壽險也曾推出相關產品《人保壽險安居樂老年人住房反向抵押養老保險條款》。但記者查閱人保壽險官網發現，該產品目前并未有相關銷售信息。 幸福人壽的這款名為《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A 款）條款》（以下簡稱“房來寶”）的產品在市場上銷售3年有余，截至今年7月底，幸福人壽累計承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶），其中北京、上海、廣州三地的保單數占總數的80%。 對于當前的銷售不佳現狀，朱俊生分析稱，從前期試點看，參與的保險公司與家庭都相對有限，且主要為無子女的家庭。主要原因可能有以下幾個方面： 其一，人們的傳統觀念對產品的接受程度較低； 其二，保險公司對于房價趨勢判斷的分歧以及對風險的顧慮； 其三，產品的形態不完全適應近年房價上漲的趨勢。 老年人住房反向抵押養老保險的推進之路不容樂觀，關于如何擴大該類險種試點規模，建立健全“以房養老”保險體系，朱俊生表示： 第一、保險公司需根據產品設計與風險管理能力審慎參與試點。預期房價上漲，則保險公司參與積極性高，而消費者的需求可能下降。相反，預期房價下跌，則消費者的需求有可能提升，但保險公司參與積極性降低。因此，跨周期的產品設計以及公司與消費者之間利益共享機制非常重要。 第二、有關部門需完善相關住房政策，比如，住房的產權政策有必要調整。永久產權顯然能提升住房價值，穩定市場主體各方的預期。 朱俊生還認為，“以房養老”保險的潛力不容小覷。從國外的經驗看，參與以房養老的家庭多為無子女家庭和低收入群體，因此市場空間相對有限。中國的人口基數大，老齡化程度迅速加快，而社會基本養老保險待遇水平較低、且市場化的養老儲備較少，很多家庭的財富以房產的形態持有。 （國際金融報見習記者 任威） [詳情]

　　 [摘要] 武漢科技大學金融證券所所長董登新對時代周報記者表示，傳統觀念讓多數人還是把房子留給孩子，同時也有些孩子不允許老人變賣或私下處置房產，從而導致“以房養老”保險遇冷。 時代周報特約記者 柳瑤 發自北京 近日，中國銀保監會發布通知，決定將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展。 “以房養老”保險即老年人住房反向抵押養老保險，指60歲以上的老年人將自己的房產抵押給保險公司，抵押后繼續擁有房屋的占有、使用、收益以及經抵押權人同意的處置權，并且按照約定條件領取養老金直至身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關的費用。 實際上，“以房養老”保險試點已經有一些年頭。 2013年9月，國務院發布《關于加快發展養老服務的若干意見》后，“以房養老”保險正式進入國家政策支持的層面，2014年7月北京、上海、廣州、武漢四個城市率先展開試點，2016年試點時間再延長兩年，試點范圍也擴大至更多的省市。至今年6月30日試點正式結束。 但從試點城市的經驗來看，“以房養老”保險并未達到市場預期—在過去4年，全國不足100戶家庭完成承保手續；被批準銷售“以房養老”保險的四家試點公司，目前只有幸福人壽一家企業在開展“以房養老”保險項目。 對此，武漢科技大學金融證券所所長董登新對時代周報記者表示，傳統觀念讓多數人還是把房子留給孩子，同時也有些孩子不允許老人變賣或私下處置房產，從而導致“以房養老”保險遇冷。 小眾的以房養老保險在中國遇冷 在“以房養老保險”上市后，康先生老兩口成為全國第一戶“吃螃蟹”的人。康先生對央視記者說：“飲食上花不了多少錢，剩下的錢我們就是給醫院準備的。老了都難免會生病，小病少花，大病多花，所以每個月的退休金也不敢干什么。” 解決“錢很緊”成為他們參保的原始動力。 據幸福人壽相關負責人向時代周報特約記者介紹，以65周歲男性、房產有效保險價值500萬元為例：老人每月領取養老金為15155元，直至去世，中途可以隨時退保贖回房屋，將來若住進養老院，除了每個月領取15155元養老金，房屋出租費用歸老人所有。 記者注意到，按此案例計算，老人活到92.5歲后能收回投保收益。如若老人離世，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用，若還有剩余，剩余金額由公司返還給被保險人的繼承人，“繼承人也可在被保險人身故后，保險公司處分抵押房屋前，通過償還被保險人應承擔的養老保險相關費用，贖回保險公司對抵押房屋的權益”。 根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。 保險公司工作人員表示，如果是非參與型養老產品，未來房價上漲部分保險公司不參與分享，增值全部歸屬老年人或其繼承人；同時在養老金計算方面，已提前考慮房產價值預期增長部分并計入養老金。如果房價下跌，保險公司來承擔損失。 “以房養老”保險作為一款舶來品，在歐美等國家已經有幾十年的發展歷史，其出現就是為了應對人口老齡化的問題，彌補養老機制不健全等的問題。 在康老投保之后的幾年時間里，各試點城市都陸續有人參保，但截至試點結束，全國僅有98戶家庭139位保戶完成了承保手續，占幸福人壽早前確定試點名額的49%。 時代周報特約記者在北京一小區內采訪到了幾位60多歲阿姨，幾位阿姨都是有老伴兒有兒女陪伴。她們均表示不會參與“以房養老”。 剛60歲出頭的程阿姨，猶豫的一個原因是，房價在波動，這筆錢到時候應該怎么算？她認為將房產抵押給保險公司，百姓怎么也算不過保險公司，“到最后吃虧的總是自己”。 另一位阿姨則表示：“將房子留給孩子。退休金雖然不高，夠花就行，不想冒風險。” 這也是記者當天采訪得到的最多答案。 現實情況是，不僅客戶對產品不感興趣，保險公司對“以房養老”的熱情也并不高漲。2014年原保監會共批準四家保險公司試點“以房養老”保險項目，但四年里僅有幸福人壽在開展該業務。 “與帶有很強投資功能的保險產品相比，‘以房養老’保險收益不高，容易被保險公司視為雞肋，因此其他保險公司更多地處于觀望和猶豫狀態。”董登新認為，“隨著保險公司回歸保險的主業保障，萬能型、分紅型保險業務會逐漸收縮，而隨著‘以房養老’保險在全國推廣，相信保險公司會加大力度拓展，形成小高潮。” 即便如此，“以房養老”保險并不能，也不會取代我國養老最基礎的部分—國家養老，它只是我國養老第三支柱商業養老保險一部分。 細則完善之后就能熱起來？ 目前市面在售的“以房養老”保險力爭既可滿足孤寡、無子女、失獨等特定群體老人的養老需求，也可滿足其他老人群體提高生活品質的需要，其意在補充養老體系建設中的不足，并不同于養老金第一支柱—國家養老滿足所有適齡老人。 而從投保人的反饋確實解決了一些老年人的養老問題，特別是對孤寡、無子女、失獨、低收入等特殊老年人群體。 康老每個月和愛人有不足7000元的退休金可領取，但還是讓他們感覺錢緊。投保后，兩人每個月有16000元左右收入。“早晨睜眼，就想今天怎么花錢，因為錢是源源不斷打進來。”康老在央視采訪中介紹，這幾年他們去過港澳臺以及德國、北歐等地旅游。 與康老相比，僅靠2000多元退休金生活的譚阿姨過得比較拮據。親戚曾建議她賣房子，通過租房子的方式改善生活。譚阿姨在接受央視采訪時表示：“到老了去租人家的屋子，人家可能隨時叫你走，就得走，一個老人到處彷徨地找屋子……”投保后，譚阿姨每月多出1000多元的收入，生活有了不少改善，添置新家具、新衣服，參加短途旅游，生活更加豐富多彩了。 和康老夫婦和譚阿姨不同，有子女的馮老夫婦也選擇了“以房養老”。“將來有病痛拿出錢很重要，再一個可以為兒女減輕負擔，自己身邊有了錢就安樂了，踏實多了，有依靠、有保障了。”老人在央視采訪中介紹，兩人退休金加上投保后每月3700元收入，收入更充裕，現在每月能存1萬元左右。 除了改善養老質量，減輕子女負擔，保戶周老夫婦投保則是想避免不必要的麻煩，其長輩家里因為房產繼承產生過矛盾，因此他們選擇這種方式避免可能出現的矛盾。 “以房養老”在中國遇冷并不是個例。無論是在美國，還是近鄰日本、新加坡“以房養老”保險在這些國家推出并非開始就被廣泛認可，也不是一次性的政策努力就水到渠成，而是在長期實踐中經過反復的制度修繕和市場檢驗才發展為較成熟的市場。“以房養老”要想更好地開展，其在許多問題上有待完善。 在美國，經過半個多世紀的發展，美國市場上出現了三種“以房養老”產品，包括兩種由公營機構推出并由政府擔保的產品和由私營機構自由基金公司提供的財務獨立計劃，三種產品適用不同價位的房產。日本和美國發展情況十分相似，同樣有三種不同的模式，其中兩種由政府參與，另外一種由民間機構（銀行、信托公司，地產公司）參與。 新加坡從20世紀末實行“以房養老”，起初由保險公司率先展開，但由于部分條款過于苛刻，市場一度未打開，后來經過逐漸修改細節完善制度，形成了從私有住房擴展到公有住房，適用主體從私有保險公司擴展到國家建屋局，參與對象的限制也逐漸放松，這些調整都讓“以房養老”更好地服務于新加坡養老發展。 而我國，目前僅有一種商業形式的“以房養老”產品，模式單一，并不能滿足多種需求。據幸福人壽工作人員向時代周報特約記者介紹，有意向但沒能簽約的用戶，多是因為房屋產權不獨立和家庭原因，而產品一經保監會批準就無法調整。 房屋產權方面，部分意向客戶的房屋產權是央企房、校產房、院產房等，這類房屋或不能上市交易，或產權單位不同意抵押對外流通，參保人只能放棄。 對此，多位接受時代周報特約記者采訪的專家均表示，產權層面的改革難度比較大，目前滿足“以房養老”條件的房屋都是房改房或商品房。 盡管難度比較大，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，部分人因為房屋產權的問題不得不放棄投保，證明市場還是存在需求的，國家應該考慮出臺政策，將其與“以房養老”的模式相結合。“適當地對比重不是很大的、比較特殊的房產進行政策支持。” [詳情]

　　“以房養老”還需精細制度設計 經濟參考報 “以房養老”正式推向全國。中國銀保監會近日發布通知，在全國范圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險。而此前四年的試點，似乎并沒有消除許多網民的顧慮，這種“有效的補充養老形式”，顯然還需要通過強化細化制度設計，讓更多人接受。 網民“陶鳳”認為，“以房養老”在中國水土不服，呈現供需兩頭都不熱的狀態，原因在于“以房養老”的雙方都覺得參與其中似乎并不劃算：老人擔心自己活得不夠長，從而得不償失；保險公司的顧慮在于參保人壽命，也在于道德風險和房價下跌。加上法律、監管層面的政策缺失，使得這樁買賣并沒有被主流養老群體接納。 “我們正在步入老年社會，解決養老問題迫在眉睫，既然要推廣‘以房養老’，就要在各個環節上做好，避免疏忽和漏洞。”網民“王宋梅”說。 網民“張國棟”表示，“以房養老”擴圍固然前景看好，值得期待，但不能止于擴圍，還需要考慮現實中存在的問題，對癥下藥，進一步提高“以房養老”保險的質量和效率，以吸引公眾參與。在有關道德問題、家庭倫理方面，重在宣傳引導和個體覺悟，在其他許多問題上，則有賴于有關部門和地方政府的積極作為。比如，完善相關法律法規，將“以房養老”納入法制軌道；堅持“房住不炒”，建立長效調控機制，給人們以穩定的預期；辦理手續簡化，條款不能太專業，要讓人看得懂等等。 網民“易永英”建議，應加強“以房養老”制度設計。“‘以房養老’在政策上涉及我國下一階段需要改革、尚待突破的領域，‘以房養老’擴圍，除了自下而上的市場化運作、逐步發展，更需要將其納入市場化改革頂層設計范疇，在法制保障、政策引導、市場配置、行業發展等方面加強規劃和統籌協調。”此外，網民“易永英”還提出，要發揮保險機制的重要作用，并要特別注意加強市場監督。 （記者 張小潔 整理） [詳情]

　　4年試點承保不足百戶 “以房養老”緣何頻頻遇冷？ 新政又喊你去“以房養老”了！4年試點承保不足百戶，以房養老為啥他們不愿意 圖片來源：圖蟲創意 30歲，你買一套房子，再用30年還房貸，把自己半輩子交給銀行。60歲，你退休，再把半輩子買來的房子交給銀行，銀行給你發錢養老，房子最終歸屬銀行。 問題是：這輩子，你都干了什么？ 最近，隨著銀保監會下發的《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，“以房養老”的話題又被討論的熱火朝天。 日前，銀保監會發布《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，要求進一步深化商業養老保險供給側結構性改革，積極發展老年人住房反向抵押養老保險，對傳統養老方式形成有益補充，滿足老年人差異化、多樣化養老保障需求，將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展。 事實上，這不是一個新概念了，早在5年前， 國務院就曾印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，首次明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”；隨后的2014年，原保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，“以房養老”正式試點。 政策初衷本是滿足老年人差異化、多樣化養老保障需求，但是四年來，僅幸福人壽一家保險公司開展，截至今年6月底，98戶家庭139位老人完成承保手續。 四年試點承保不足百戶，不可謂樂觀。這其中到底是什么問題導致政策遲遲不能推進？券商中國記者發現，不論是需求端還是供給端，皆是顧慮重重。 “以房養老”緣何頻頻遇冷？ 四年試點承保不足百戶，這其中到底是什么問題導致政策遲遲不能推進？ 我們先來看看網友的反映： 吐槽一：每月發的養老金累計不及房子總價值 吐槽二：房子抵押后，自己啥都沒落著 吐槽三：把房子留給子女 吐槽四：擔心保障問題 吐槽五：房子若大幅貶值或升值，利益該如何分割 還有部分網友擔心房子只有70年產權，存在政策風險；也有人認為，為什么不直接賣房子，搬去養老院，覺得“以房養老”多此一舉。 此前，央視和騰訊聯手也做了一個相關調查，在2861人的調查樣本中，大家之所以不愿意“以房養老”，有以下幾方面原因： 64%人認為，收益不劃算，覺得一輩子白辛苦了； 12%認為，形式和條款太復雜，不太理解；覺得“養兒防老”比較好，房子留給后人占比10%；3%認為，所有權不完整，不好操作； 1%認為，子女反對，容易引發家庭矛盾； 其他原因，比如放假上漲，但獲得的養老金又太低等占比10%。 另一方面，作為供給端的保險公司也是顧慮重重，首家開展“以房養老”的保險公司幸福人壽原董事長孟曉蘇曾表示，這個產品推出試點的時候，七八家都愿意做，最后做起來的只有幸福人壽一家。而最主要的顧慮就是擔心房子貶值。 對此，國務院發展研究中心研究員劉衛民總結了，“以房養老”存在的四大風險： 資金風險：老人過世后才能處置房產，對現金流有要求； 市場風險：房價波動下跌，擔心貶值； 法律風險：老人去世后，子女入住，稱是“唯一住房”難以處置； 政策風險：房屋70年產權，到期后如何處置。 是否受房價波動影響？收益這筆賬該如何算？ 事實上，除了住房養老傳給子女等傳統道德意義上的阻礙，最大的“硬性”問題就是房價波動以及房子的產權處置。 首先來看房子的產權處置： 2007年，中國公布 《物權法》，規定土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。 但是土地使用權并不等同于房屋所有權，房屋所有權（即房產權）是永久的，沒有期限限制，《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期；該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定執行；沒有約定或約定不明確的不動產，依照法律、行政法規的規定辦理。 《城市房地產管理》中的第二十一條也規定：在土地使用權出讓合同約定年限屆滿后，如土地使用者需要繼續使用，可以在期限屆滿前一年申請續期。除根據社會公眾利益收回該土地的外，其他續期申請應當予以批準。續期的應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。 也即，房屋在70年產權到期后，會有兩種情況： 延長土地使用權期限。這種情況的話可以由房屋業主聯名來向當地的國土資源局提出申請，補交土地出讓金，當然這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。 如果是根據規劃需要，國家需要收回土地和地上建筑物的。那么業主也可以得到相應的經濟補償，用類似拆遷安置的辦法解決。 而不論哪一種情況，除非自行變更，房屋產權都是永久的，變更后就是交接的問題，亦有法律保障。 另一方面，券商中國此前曾報道《樓市出重磅！讓炒房客都懵了？不動產全國聯網啟動，讓房屋所屬全透明，房價會降？看七問七答》，6月份，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入全面運行階段，這意味著居民擁有房屋的情況“全透明”。 國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，產權的明晰化，可有助于把不同類型產權的房屋鑒別出來，界定清楚，不同類型的產品進行不同的估價，這樣可以更好的進行保險產品設計。 再看房價波動： 我們以，國內首款“以房養老”保險產品《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》為例。 根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配；非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。 幸福人壽推出的的產品為非參與型，也即，老年人將房產抵押給保險公司后，可繼續住在原有房屋中，并按照約定條件領取養老保險金直至身故。而保險公司不參與分享房產增值收益，但承擔房屋下跌風險和長壽給付風險，在投保后老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響。 那么，房產如何估算，基本保險金額如何確定？ 據了解，基本保險金額基于所抵押房屋的評估價值，保險公司會在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后，確定基本保險金額。 一、當延期年金無身故和退保利益時 二、延期年金有身故和退保利益時 也即，當延期年金無身故和退保利益時，假如投保人為70歲的男性，房產有效保險價值100萬，那么老人每月可領取養老金為3734元，直至去世；如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領取2898元養老金。（需要注意的是，表中的月度基本養老保險金額是指應到手的金額，實際領取的養老保險金額還應在此基礎上扣除應當承擔的相關費用，如房屋評估費、律師費、保單管理費等。） 北京的康先生是“以房養老”試點政策明確不久，第一個報名的投保者。 據央視報道，康先生住在北京市北五環邊上的一個小區，政策試點的那年康先生69歲。由于女兒的不幸去世，只剩下康先生和老伴相依為命。老兩口每個月的退休金加起來有7000多塊錢。雖然不愁吃喝，但康先生總覺得手頭有點緊。 老兩口最大的財產就是一套三居室的房子，2014年的時候，這套房子評估為305萬。根據合約，康先生和老伴兒將房產抵押給保險公司，每月可以從保險公司領取9000多元的養老金，而且他們還可以繼續住在自己的房子里。 在康先生的眼中，“以房養老”這事是值得做的，老兩口算了一筆賬，投保“以房養老”之后，每月的收入從7000多元增加到了16000元，如果老兩口住到了養老院，按照規定，抵押出去的房子還可以出租，每月也有5000多元的租金收入。在他看來，“以房養老”能夠徹底解決他們的后顧之憂。 那么保險公司如何獲利？ 幸福人壽業務負責人介紹，主要通過利率差賺錢，辦理“以房養老”業務的老人只是將房子抵押給保險公司，期間繼續擁有房屋占有/使用/收益和經抵押權人同意的處分權，房屋的歸屬權自始自終都不會發生變化。老人百年之后，房屋會被保險公司做拍賣出售等處置，用以補償養老金和利息的支出，剩余部分則會還給老人制定的繼承人。 幸福人壽原董事長孟曉蘇表示，最開始推“以房養老”產品時，定了200戶的限額，現在已經到了一半。其實，做20戶就算成功了，下一步還需要大家努力。 警惕“以房養老”新型騙局 隨著“以房養老”的推進，大家在擔心“以房養老”存在的種種風險之時，打著“以房養老”旗號的騙局也要時刻提防。 據金融之家報道，去年，一種“以房養老”騙局在北京蔓延，這款打著“以房養老”名義的理財產品建議老人將房子抵押后向貸款公司借款理財，并在老人不知情的情況下簽訂“委托書”。 隨后在詐騙犯與高利貸的多方配合下，私自將老人名下的房產以低價賣掉獲利，這其中就有不少價值幾百萬的房子以千元賣出的真實案例，使不少老人不僅失去了房子被趕出家門，還背上了一身巨債。 整個過程雖然是被“忽悠”，但卻是本人簽下了將自己房屋抵押、買賣、產權轉移、納稅甚至是收取放款等權利委托給“銀主”處理的公證書，而這其中高額利息是真的，借款合同也是真的，公證書也是真的，騙子牢牢占據“合法”的位置，這讓清醒后的老人們只能啞巴吃黃連，有苦說不出。 人民日報也曾刊發《誰“偷”了老人的房子？》，舉例若干案件，這些案件都是有著相似‘套路’，充分利用了老年人不懂法的心理，通過別有用心提前設計好的各類法律文書，以及一系列經過精心策劃、環環相扣的操作手法，讓老年人最終陷入房子被變賣和過戶的深淵。 四年試點，僅幸福人壽開展業務 以房養老，被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。 這項舉措，最早是在2013年，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，首次明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，由此，被公眾俗稱的“以房養老”正式進入國家政策支持的層面。 2014年6月18日，原保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，“以房養老”正式試點，并明確了北京、上海、廣州、武漢，作為第一批試點的城市，試點期兩年。 2016年7月，試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及部分地級市。 去年7月，國務院又印發《關于加快商業養老保險的若干意見》，要求大力發展反向抵押保險等適老性強的商業保險，并提出支持商業保險機構開展反向抵押保險業務。 從幾個一線城市，到省會城市，再到如今的全國推廣，國家一直在積極推動“以房養老”，試圖完善養老保障機制，然而，從試點情況看，四年來的試點并不樂觀。 據悉，有多家保險公司曾獲得“以房養老”試點資格，但銀保監會官網顯示，2014年以來，僅有幸福人壽、人保壽險兩家險企的“以房養老”保險產品批復信息，其中，幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》保險條款和費率于2015年3月獲得批復；2016年10月，人保壽險的《安居樂老年人住房反向抵押養老保險》條款和費率獲得批復。 在實施層面，更是只有幸福人壽開展業務，據新華社報道，截至今年6月底，共有98戶家庭139位老人完成承保手續。 [詳情]

　　反向抵押養老保險擴大到全國范圍 市場仍待成熟 本報記者 王營 實習生 唐月慈 北京報道 導讀 反向抵押養老保險的主要問題是房產質押帶來的資產價格波動風險和機構運營與客戶的常住對賭風險；加上房產價格大幅度下跌、人們壽命增長、看病越來越貴的交叉矛盾，以及目前國內父母還是有留資產給子女的主流意識，該保險真正發展起來還是不那么樂觀。 日前，銀保監會一則通知再度引發廣泛關注。通知稱，有關部門決定將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展。 老年人住房反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。 從我國現有國情來看，將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展也是一種解決養老問題的辦法。但21世紀經濟報道記者采訪多位業內人士發現，由于該項政策試點本身就非常緩慢，業界普遍表示不看好。 進展緩慢 在國外，反向抵押貸款是以房養老最為成功的模式。其最早起源于荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。 美國是最早推行“以房養老”的國家之一，經過幾十年的發展，目前已建成世界上規模最大，制度靈活的“以房養老”體系。公開資料顯示，目前，美國主要有5種反向抵押貸款產品。其中有兩種產品是政府機構和公司開發設計的。另外三種產品是一家私營機構設計并提供的，包括房產價值轉換抵押貸款（HECM）、住房持有者貸款（the Home -keeper Program）、財務自由（Financial Freedom）貸款。政府的扶持、完善的住房金融市場以及開放的文化觀念令反向抵押貸款在美國獲得了成功。反向抵押貸款的推出，大大改善了美國老年人的生活條件，同時還有效地緩解了社會保障壓力，促進了金融市場的繁榮和發展。 然而，反向抵押貸款盡管在國外取得了巨大成功，但在國內發展一直十分緩慢。2003年，時任中國房地產開發集團總裁孟曉蘇曾提議設立“反向抵押貸款”保險，讓擁有私人房產并愿意投保的老年居民，享受“抵押房產、領取年金”的壽險服務；2004年，中國保監會計劃在廣州、北京、上海等全國幾大重點城市，試點推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險品種。隨后幾年間，全國兩會上均有關于反向抵押養老保險相關提案出現。 直至2014年6月17日，中國保監會以保監發〔2014〕53號印發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。該《意見》共分開展試點的重要意義、開展試點的基本原則、試點資格申請與審核、試點產品管理、試點要求、其他事項6部分，自2014年7月1日起實施。其中要求：投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人；試點城市為北京、上海、廣州、武漢；試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。 然而，直到2015年3月，經過中國保監會批準，首款保險版“以房養老”產品由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的以房養老保險產品。四大試點城市為北京、武漢、上海和廣州。從試點情況來看，“以房養老”保險有效提高了參保老人的可支配收入。據上海保監局數據，截至今年6月底，上海參加住房反向抵押養老保險的簽約客戶共46戶，領取養老保險金的有32戶，每戶月均領取養老金約12104元。但受多重因素制約，試點進展仍顯緩慢。截至今年6月底，有多家保險公司獲得了試點資格，但只有幸福人壽開展了業務，共有98戶家庭139位老人完成承保手續。 中國健康養老產業聯盟秘書長蔣洪衛表示，“最早引入以房養老這個概念的是孟曉蘇，但是這幾年間幾乎沒有保險公司真正在做這件事情。唯一比較積極的就是幸福人壽，但是據了解，幸福人壽也并沒有派很大的團隊去做這件事，其他保險公司幾乎沒有推出相關的產品。” 普遍不看好？ 蔣洪衛認為，以房養老無論是在國內還是國外，都是一個小眾產品，包括前面試點沒能成功也說明了這一點。無論是從試點結果還是從中國老人的思想觀念來看，現有的以房養老的方式是行不通的。“既然是小眾產品，就不應該投入過多精力。對于政府相關部門來說，重點還是應該放在給大多數人解決養老問題上。” 龍湖集團副總裁胡浩也認為，“反向抵押從海外市場來看其實并沒有太大反應，國內也是隔一段政策上提一提，市場反應就更差了。其中主要問題就是房產質押帶來的資產價格波動風險和機構運營與客戶的常住對賭風險；加上房產價格大幅度下跌、人們壽命增長、看病越來越貴的交叉矛盾，以及目前國內父母還是有留資產給子女的主流意識，所以真正發展起來還是不那么樂觀。” 針對這一政策，21世紀經濟報道記者也抽樣調查了解反向抵押的相關老人。有老人表示，“目前國內老人一般都傾向于把房產留給子女。況且反向抵押容易滋生以房養老相關騙局以及產權方面的問題，所以并不看好。” 商務部國際貿易經濟合作研究院經濟學博士、副研究員高寶華認為，銀保監會在全國范圍開展老年人住房反向抵押養老保險是一種行之有益的市場化養老模式，對于緩解養老市場供需缺口、擴展養老服務產品、提升老年人群養老保障水平具有一定的推動作用。但從目前試點的情況來看，成效仍較為有限。究其原因，這與符合條件人數太少（承保人大多是無子女的老人或單身老人）、城市房價高漲且波動大不易評估、以及老人“家產傳后”的傳統觀念、保險流程較為繁瑣等因素有關。今后，保險機構要在加強風險防范與管控的基礎上，還應在適當放寬承保人條件、精準住房評估、簡化保險流程、豐富承保內容等方面下足功夫，提升老年人住房反向抵押養老保險的成效與影響力。 針對養老相關的金融產品，蔣洪衛還提出了他的個人見解。“現有的以房養老產品本質是利用房子本身價值來供養老人，但其實最好的方法是讓房子既能傳承，又能讓它發揮資產屬性來養老。舉例來說，如果北京有一套價值1000萬的房產，按照現在以房養老產品，就是做減法。比如，（老人）每年養老花掉20萬，然后一直減到老人去世之后，然后把剩余資產兌換給家屬。但如果換個方式，1000萬的房子如果能有500萬轉化給流動、有收益的資金，僅收益部分就可以覆蓋養老金。這樣年輕人既可以繼承房產，老人也不需要再掏錢養老，這種模式才有可能會成功。不過，由于涉及到資金的安全性，一般的民營企業并沒有信用度運作，上述模式具體落實方式需要銀監會協調考慮，需要央企、國企來操作。”他表示。 （編輯：黃鍇） [詳情]

　　來源：國是直通車 你離真正的“老有所養，老有所依”還有多遠？ 或許，這個距離正在逐漸縮短。 8月8日，銀保監會表示，即日起，將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍，進一步深化商業養老保險供給側結構性改革，滿足老年人差異化、多樣化養老保障需求。 理想豐滿，現實骨感 何為“住房反向抵押養老保險”？ 反向抵押養老保險又被稱為以房養老保險。簡單來說，就是老年人將房屋抵押給保險公司，但仍擁有房屋的占有、使用和處置權，每月從保險公司領取一定的保險金。老年人身故后，保險公司可以將房屋進行抵押，抵押房產處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。 實際上，以房養老保險屬于舶來品，是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立。相較于美國30多年的成長期，以房養老保險在中國試點推行只有4年。 2014年6月，原保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，并提出在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展住房反向抵押養老保險試點，試點期為2年。 2016年7月，原保監會將試點期延長至2018年6月30日，將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東省等部分地級市。 去年7月，國務院印發《關于加快商業養老保險的若干意見》，要求大力發展反向抵押保險等適老性強的商業保險，并提出支持商業保險機構開展反向抵押保險業務，在房地產交易、登記、公證等機構設立綠色通道、降低收費標準，簡化辦事程序，提升服務效率。 在國家政策的連續扶持下，以房養老保險似乎更應該形成國內“遍地開花”的大好局面。但現實情況并非如此，啟動至今已滿四年的以房養老保險也面臨“理想豐滿，現實骨感”的尷尬。 公開報道顯示，以房養老保險試點以來，截至今年6月，有多家保險機構獲得了試點資格，但開展業務的僅幸福人壽一家，且完成承保手續的不足百戶。 多方面原因造成“小眾化” 中國老齡科學研究中心戰略所副所長王海濤副研究員在接受中新社國是直通車記者采訪時表示，以房養老保險在中國市場“遇冷”，有多方面原因。 從老年人自身來看，主要受中國傳統觀念的影響。在中國傳統文化背景下，老年人在置辦家業、庇護子孫的代際價值觀影響下，房產作為家庭重要財產要留給子孫后輩，不會輕易出售或抵押來滿足自身的養老需求。相對于依靠以房養老保險，老年人更愿意相信“養兒防老”的傳統養老方式，把房產留給子女，由子女來養自己的老。 從市場角度看，在房價不斷攀升的經濟環境下，老年人更愿意相信自己的房價會一直漲下去，而金融機構出于風險考量，對老年人房產的評估價往往低于市場交易價，這也會影響老年人的投保熱情。 此外，以房養老保險的中間各環節也存在各種各樣的風險，相關法律制度存在缺失，對于投保人以及保險機構的法律保障尚且不足。 也有專家提出，由于以房養老保險產品設計復雜，風險分散機制不完善，對于保險公司來說屬于微利經營，無法調動保險公司的積極性，因此供給能力和意愿不足。這也是以房養老保險試點效果不理想，至今仍停留在“小眾”階段的原因之一。 多措并舉激發市場需求 全國老齡辦最新統計數據顯示，2017年全國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重達17.3%。預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右。 在個別省份，人口老齡化問題更加突出。遼寧省60歲及以上的老年人占人口總比重近23%。今年7月，遼寧省提出將實施漸進式延遲退休政策，鼓勵老年人才自主創業。 日趨嚴重的人口老齡化問題在一定程度上意味著以房養老保險的市場動力及其意義。業內人士認為，在以房養老保險將在全國推廣的背景下，隨著經濟社會轉型及市場不斷培育，以房養老的市場需求將會逐漸顯現，供給主體也將不斷擴容。 具體來說，隨著人口結構變遷、家庭代際關系變化，空巢老人數量將繼續增加；同時，現階段養老保障水平有限，亟待拓展多樣化養老方式。另外，隨著自有房比重的增大，房產價值也隨之上升。這些因素都將支撐以房養老保險市場的興起。 王海濤告訴國是直通車記者，要激活以房養老保險市場，首先要將以房養老的服務模式標準化和精細化，提高其可信度；其次是要建立可視化的第三方監督體系，保障交易過程公平合理；另外，要建立信譽背書體系，有力保障老年人和保險機構的相關權益。 “以房養老本身是一個很好的嘗試，目前國家經濟社會在發展，相信國家的養老保險體系未來也會更加完善。” 王海濤說。 經濟學家宋清輝表示，為了更好地激發“以房養老”的市場潛力，“需要進行相應高質量的知識普及和教育，防止一些不法分子借‘以房養老’的名義對老年人進行金融詐騙”。 此外，業內人士還建議，完善法律法規為創新業務提供良好的法律環境。在向全國推廣的過程中，可以考慮逐步擴大抵押房產的范圍，將其他類型的不動產列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題。 在國務院發展研究中心保險研究室副主任朱俊生看來，以房養老保險產品的設計要跟房價的波動趨勢有機地結合起來，建立雙方共擔的機制。結合國內外的一些產品來看，大多數需要以房養老保險產品的多是低收入群體或失獨家庭，所以從這些群體切入進行推廣可能會更合適一些。 [詳情]

　　以房養老保險將向全國推廣 中國證券報 □本報記者 程竹  8月8日，銀保監會發布的《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》（簡稱“《通知》”）指出，從8月起要把老年人住房反向抵押養老保險（簡稱“以房養老保險”）推廣至全國范圍。 業內人士指出，從2014年至今的4年試點實踐來看，“以房養老保險”的市場參與度并不高。下一步應盡快解決目前項目推進中存在的配套政策落實與險企風控等相關因素障礙。 多因素致以房養老保險進展緩慢 所謂“以房養老保險”，是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的新型商業養老保險業務，簡而言之，就是老年人將房屋抵押給保險公司，不僅可以繼續居住，每個月還能從保險公司領取一筆保險金，身故后，保險公司再通過處分房屋來獲得保費等相關費用。這種模式，讓那些住著價值較高的房子但收入較低的老人每月都能獲得一筆不菲養老金，從而改善養老生活。 目前，以房養老保險試點總體運行平穩，不過，4年來，雖有多家保險公司得到了試點資格，但實際開展業務的僅幸福人壽一家。截至2018年7月底，幸福人壽累計承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶），其中北京、上海、廣州三地的保單數占總數的80%。 幸福人壽相關人士指出，當前以房養老保險進展緩慢，其問題主要在于需求乏力、供給不足和制度交易環境不成熟。比如養老金領取沒有考慮通脹因素，且除了傳統的長壽風險和利率風險外，還有房價波動風險、現金流動性風險、輿論及法律政策風險、房屋處分風險等方面給保險公司帶來較大的挑戰，亟待政府給予更多的關注和支持。 業內人士表示：“該模式目前缺乏配套的落地政策，加上人們觀念和房子價值波動等因素，市場參與度低是必然的。比如，在目前模式下，老人領取的養老金是固定的，但在身故后其房產變現的價值有可能少于其累計領取的養老金，由此產生的資金缺口，由險企方單獨承擔。” 建議逐步擴大抵押房產范圍 業內人士指出，“以房養老”試點工作目前已暫告一段落，將迎來全國推廣。下一步，“以房養老”如何發展，頂層設計尤為重要。基于“以房養老”的未來發展潛力，保險業下一步應該盡快解決目前項目推進存在的障礙，打破僵局。 在產品供給端方面，業內人士建議，“以房養老”可由政府和市場進行“利益共享、風險共擔”。具體來說，政府可成立補償基金，若因房價波動等不確定因素造成機構虧損，基金可進行補貼。另外，對于資金支付有困難的老人，政府可助其支付初期的房屋評估等中介費用。 在產品服務層面，險企可與護理機構合作，或自建護理服務體系。這種措施有助于防范險企借以房養老名義變相圈地的行為。通過提供綜合性的養老服務，將“以房養老”與養老地產進行區隔。  業內人士建議，在向全國推廣的過程中，可以考慮逐步擴大抵押房產的范圍，將其他類型的不動產，如商業類房產、共有產權住房、農村宅基地房產、農村家庭承包的土地使用權等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題。 “以房養老”涉及保險、房產、信貸等多個金融環節，在監管方面也需銀保監會以及相關部門通力管理。在進行全國推廣的同時，《通知》指出，保險機構要做好金融市場與房地產市場等綜合研判，加強“以房養老保險”的風險防范，同時也要積極創新產品，豐富保障內容，有效滿足社會養老需求。 [詳情]

　　保險版“以房養老”擴圍全國 盈利困境難解僅139人投保 本報記者 李致鴻 北京報道 8月8日，21世紀經濟報道記者獲悉，老年人住房反向抵押養老保險（下稱保險版“以房養老”），將從目前的試點擴大到全國范圍開展。 所謂老年人住房反向抵押養老保險，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，按照約定條件領取養老金直至身故；在身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得優先用于償付養老保險相關費用。 試點四年以來，保險版“以房養老”遇冷，與傳統養老意識、房屋價值評估、風險規避手段、政府稅收政策以及房屋產權性質等方面不無關系。 僅一家公司取得實質性突破 2014年6月，原保監會發布正式啟動老年人住房反向抵押保險試點，試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止；2016年7月，又將這一試點期間延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。 21世紀經濟報道記者了解到，目前市場上正常銷售的產品僅有幸福人壽2015年3月推出的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》（下稱“幸福房來寶”）。這從側面反映出保險公司參與這一業務的積極性并不高。 21世紀經濟報道記者在采訪中發現，不少老年人頗為關注房屋預期增值收益、房價下跌和長壽給付風險等問題。對此，8月8日，幸福人壽回復21世紀經濟報道記者稱：“幸福房來寶產品已經考慮到房屋預期增值收益。首先，在幸福人壽評估抵押房產價值，對價值增長部分調增養老金，提前把給付投保人房產預期增值收益因素考慮在內。其次，幸福人壽不參與分享房產增值收益，如果將來房價上漲，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人或繼承人。” “公司承擔房價下跌和長壽給付風險。在投保后老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響；老人去世后，如繼承人不贖回抵押房屋，保險公司將處分抵押房屋、所得用于償還養老保險相關費用，如果不足，不足部分由保險公司承擔；公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。”幸福人壽續稱。 截至2018年7月底，“幸福房來寶”簽約意向客戶201單（141戶），承保139單（99戶）。從參保情況來看，這一業務尤其適合中低收入家庭、失獨家庭、“空巢”家庭和單身高齡老人，尤其是不存在房產繼承問題的無子女老人。 一位保險公司副總裁對21世紀經濟報道記者坦言，自己所在的公司調研過保險版“以房養老”，與地方政府也洽談過，但最后還是選擇放棄。“這一業務涉及房地產、金融、財稅等多個領域，存在諸多不確定性，尤其是法律法規尚不健全，政策基礎較為薄弱，業務流程管理和風險管控難度較大，難以盈利。” 接受“以房養老”仍需時間 事實上，保險公司參與養老事業熱情頗高。例如，8月2日，中國太保集團通過了《太平洋保險養老產業發展規劃》，表示將在3-5年內首期投資100億元，在全國重點城市打造“太保家園”系列高品質養老社區，目前已在成都、武漢、上海、云南等地確定多個意向性項目，并通過開發與養老社區入住及相關服務掛鉤的保險產品。 然而，保險版“以房養老”緣何遇冷？一位不愿透露姓名的保險業人士對21世紀經濟報道記者表示：“從實踐經驗看，‘養兒防老’的傳統觀念是推進緩慢的主要原因之一。目前，老年人對抵押房產還存在一定程度上的觀念不認同；也對這一業務存在一定的誤解，如誤認為保險版‘以房養老’等同于將房子賣給保險公司、房價上漲歸屬保險公司等。” 對于保險公司而言，該人士強調，這是一項微利業務，還面臨房價因素、長壽因素、操作因素等風險。 中央財經大學保險學院副院長徐曉華對此表示認同。他告訴21世紀經濟報道記者，保險版“以房養老”從客戶投保到最終完成承保、發放養老金的整個過程比較復雜，包括簽訂投保意向、房產評估、簽約、律師調查、抵押登記和公證等多個流程，內外部手續繁多，涉及到多個部門和機構。因此，了解和接受確實需要一個過程。 銀保監會在此次保險版“以房養老”試點擴圍的通知中強調，保險機構要做好金融市場、房地產市場等綜合研判，加強老年人住房反向抵押養老保險業務的風險防范與管控；積極創新產品，豐富保障內容，拓展保障形式，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。（編輯：馬春園，郵箱：macy@21jingji.com）[詳情]

　　相關文章： “以房養老”四年試點收官：來路坎坷 前程難測 今日，銀保監會發布《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，明確表示將進一步發展老年人住房反向抵押養老保險（以下簡稱“以房養老”），將以房養老擴大到全國范圍開展。 “以房養老”保險緣起自2013年，彼時，國務院在《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出，鼓勵開展老年人住房反向抵押養老保險試點；2014年6月，原保監會正式發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，并提出在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點。 2016年7月，原保監會發布《關于延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將“以房養老”試點期間延長至2018年6月30日，試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級市。 2017年6月，國務院印發《關于加快大戰商業養老保險的若干意見》，提出大力發展反向抵押保險等適老性強的商業保險，支持商業保險機構開展反向抵押保險業務，在房地產交易、登記、公證等機構設立綠色通道、降低收費標準，簡化辦事程序。 今年6月，“以房養老”試點暫時告一段落，時隔一月，“以房養老”在全國啟程。 銀保監會表示，“以房養老“有助于進一步深化商業養老保險供給側結構性改革，對傳統養老方式形成有益補充，滿足老年人差異化、多樣化養老保障需求。 根據文件要求，保險機構要做好金融市場、房地產市場等綜合研判，加強老年人住房反向抵押養老保險業務的風險防范與管控；積極創新產品，豐富保障內容，拓展保障形式，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。 監管角度而言，文件提出，各保監局要結合當地實際，加強向地方政府的匯報，加強與相關部門和單位的溝通協調，支持保險機構開展以房養老業務；做好相關監管工作，規范市場行為，維護消費者合法權益。[詳情]

　　獨家 | “以房養老保險”將從試點向全國推廣 來源：上證報APP·中國證券網 作者：黃蕾 上證報訊（記者 黃蕾）上海證券報獨家獲悉，意在補充中國傳統養老方式的金融創新型產品——老年人住房反向抵押養老保險（以下簡稱“以房養老保險”），將從目前的試點擴大到全國范圍開展。 “以房養老保險”是舶來品，在國內試點始于四年前。自2014年7月1日起，北京、上海、廣州、武漢四個城市房屋完全獨立產權的60歲以上老人，可選擇“以房養老”，試點期兩年。2016年7月，監管部門又將試點期延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東等部分地級市。 “以房養老保險”是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。即擁有房屋完全、合法產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，保險公司為抵押權人，擁有房屋完全、合法產權的老年人繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司有權依法行使抵押權，抵押房產處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。 據業內人士介紹，首批“以房養老保險”試點的成效不盡如人意。目前僅幸福人壽等個別保險公司推出相關產品，潛在客戶的投保熱情也低于預期。 記者從采訪中了解到，“以房養老保險”試點效果之所以不太理想，有多方面的原因。 從保險公司的角度來看，因為“以房養老保險”產品設計復雜、風險分散機制不完善，對于保險公司而言屬于微利經營，無法調動保險公司參與的積極性，導致供給能力和意愿不足。 更大的阻力來自于老年人的傳統觀念和消費習慣。在我國傳統文化的影響下，“養兒防老”的思想觀念依然深入人心。 此外，“以房養老保險”相關的法律制度存在缺失，對于投保群體以及保險機構的法律保障不足，這樣就增加了“以房養老保險”產品運行中的法律風險。 盡管首批試點成效不甚理想，但并不能因此而否定“以房養老保險”的重大創新價值和實踐意義。 業內人士預計，在“以房養老保險”向全國推廣的背景下，隨著經濟社會轉型以及市場不斷培育，“以房養老保險”市場的潛在需求將會顯現，供給主體也將不斷擴容。 具體來看，三個因素會支撐“以房養老保險”市場的興起。一是人口結構變遷，家庭代際關系變化，空巢與失獨老人增加；二是養老保障水平有限，多樣化養老方式亟待拓展；三是自有房比重較大，住房資產價值上升。 為了激發這一市場需求，業內人士建議，給予“以房養老保險”業務一定的政策支持。同時，建議完善法律法規，為創新業務提供良好的法律環境。 他們還建議，在向全國推廣的過程中，可以考慮逐步擴大抵押房產的范圍，將其他類型的不動產，如商業類的房產、共有產權住房、農村宅基地房產、農村家庭承包的土地使用權等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題。[詳情]