2018年已經過半，6月底，“以房養老”試點已至收官之際。據悉，在一系列政策春雨后，目前“以房養老”分別在北京、上海、廣州、大連等多地落地發芽。但據藍鯨保險了解，目前，僅有幸福人壽一家險企推出“以房養老”相關產品并進行銷售，且承保僅約百戶。

　　問題出在哪兒？對此，多位專家對藍鯨保險分析稱，房產難估值、消費者認知不足等障礙拖慢了“以房養老”推進的腳步。那么，試點結束后，“以房養老”政策將何去何從？如何破題解決瓶頸？對此，多位專家建議，政府應設立補償基金、引入長期護理保險與“以房養老”產品進行結合，與此同時，應加強信息披露，以推進“以房養老”項目落地，幫助保障老年人晚年生活。

　　“以房養老”醞釀多年，政策鋪路、多地試點

　　2018年6月30日，是“以房養老”試點項目的正式落幕之日。

　　近幾年，“以房養老”逐漸成為養老市場的一句流行語，具體來看，“以房養老”是一種將住房反向抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即老年人將其名下的房產抵押給保險公司，在房屋使用權仍歸老人所有的情況下，保險公司根據房產的價值，每月向老人支付一定數額的養老金，直至老人身故；在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

　　“以房養老”看似是新概念，但事實上，早在5年前，國內就已提出“以房養老”概念，并推進相關政策。

　　早在2013年，國務院在《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出，鼓勵開展老年人住房反向抵押養老保險試點；2014年6月，原保監會正式發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，并提出在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點。

　　2016年7月，原保監會發布《中國保監會關于延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，宣布將老年人住房反向抵押養老保險試點期間延長至2018年6月30日，試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級市。

　　2017年6月，國務院印發《關于加快大戰商業養老保險的若干意見》，要求大力發展反向抵押保險等適老性強的商業保險，并提出支持商業保險機構開展反向抵押保險業務，在房地產交易、登記、公證等機構設立綠色通道、降低收費標準，簡化辦事程序，提升服務效率。

　　此外，各試點地區也根據自身情況相繼推出相關政策并推進政策落地，“以房養老”在北京、上海、廣州、大連等城市相繼開花。

　　“以房養老”產品僅一顆獨苗：房屋難估值、消費者觀念難改

　　雖然“以房養老”概念已鋪陳多年，各試點地區也紛紛推進“以房養老”落地，但從目前的產品推進情況來看并不算樂觀。據了解，目前僅有幸福人壽一家保險公司，可提供“以房養老”相關產品。

　　2015年3月，幸福人壽推出國內首款以房養老產品“房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）”，近幾年陸續在北京、上海、廣州和武漢等城市推行，隨著試點城市的增加，“房來寶”也逐步在多個城市延伸。

　　雖然距離“以房養老”產品首次推出已有4年，但從產品的銷售情況來看，進展并不順利，據幸福人壽披露的最新數據顯示，截至2018年5月底，“以房養老”保險啟動客戶134戶191人，承保94戶132人。

　　事實上，早期著手推進“以房養老”相關產品的不僅有幸福人壽一家，另一家試點險企人保壽險推出相關產品“安居樂”，在2016年10月14日獲批銷售，但藍鯨保險查閱人保壽險官網發現，該產品目前并未在售，此前也沒有相關銷售信息。

　　那么在層層政策鼓勵下，為何險企難有推進“以房養老”項目的積極性，消費者對此也并不買單呢？

　　首先，房屋估值不穩定成為“以房養老”項目推進的主要限制因素，“以房養老項目涉及到對房屋進行估價，結合房屋本身的價值波動，以及‘房屋產權70年’的設定背后，產權處置存在的政策盲點因素，給以房養老在市場中的業務推進造成了難點”， 南開大學金融學院教授朱銘來對藍鯨保險分析稱。

　　從消費者角度來說，“以房養老”推進的主要挑戰或在于目前國內對于該項目的認知不足。從已推出的產品來看，投保人需指定身故繼承人，在投保人身故后，繼承人可優先選擇償還保險費用贖回房屋。當繼承人選擇不贖回時，被抵押的房屋再由保險公司進行處置，其中扣除已經支付給老人的養老金部分，同時減掉保險公司相關費用，剩余的價值還將返還給繼承人。但因產品較新，且“以房養老”涉及到國人極為重視的房產問題，消費者難以完全信任并接納。

　　因此，基于“以房養老”的發展潛力，以及目前項目推進存在的障礙，保險業如何解決問題并打破僵局，值得思考。

　　首先，在產品供給端方面，廣東財經大學金融學院教授張世春建議，“以房養老”可由政府和市場進行“利益共享、風險共擔”。具體來說，政府可成立補償基金，若因房價波動等不確定因素造成機構虧損，基金可進行補貼。另外，對于資金支付有困難的老人，政府可助其支付初期的房屋評估等中介費用。

　　在產品服務層面，朱銘來建議稱，險企推進以房養老項目，可以同時與護理機構合作，或自建護理服務體系，服務于老年人。進一步說即針對老人的具體需求，引入長期護理保險，為喪失日常生活能力的被保險人提供護理保障和經濟補償的保險產品。

　　“這種措施也有助于防范險企借以房養老名義變相圈地的行為。通過提供綜合性的養老服務，將‘以房養老’與養老地產進行區隔”，朱銘來進一步分析稱。

　　巧令“以房養老”名目騙局仍存在，信披、監管待到位

　　值得關注的是，當藍鯨保險搜索“以房養老”關鍵詞時，發現目前與“以房養老”相關的新聞、文章多數涉及“警惕以房養老騙局”、“以房養老在中國水土不服”等情況，反映了以房養老在推進過程中存在問題以及監管漏洞。

　　從此前披露的案例來看，已有多起“以房養老”騙局發生，主要在于對“以房養老”金融產品的概念偷換。詐騙者以所謂的“理財人”與“高回報”作為誘因，哄騙老年人以其房屋作為抵押進行貸款，用以投資所謂高息的“理財項目”，最終“竹籃打水”，老年人不僅無法得到本金與收益，甚至房子也被強制過戶。

　　歸其原因，在于目前消費者，尤其是老年人對于“以房養老”的認知不足，缺乏相關金融知識，同時也反映了監管部門對于“以房養老”相關推進環節的監管不足問題。“要想有效規避目前部分存在的借‘以房養老’名義實施的騙局，有賴于社會各方的共同努力”，經濟學家宋清輝提醒稱。

　　因此，針對“以房養老”項目在推進過程中存在的“詐騙”等問題，一方面需要加強信息披露機制，另一方面應強化監管，以防不法分子“鉆空子”，降低消費者對于“以房養老”的信任。

　　在信息披露方面，相關金融機構應準確、全面的將相關情況進行披露，包括自身資質、消費者進行房產反向抵押貸款的收益、成本以及相關的風險。對于具體的產品信息、銷售渠道、銷售人員同樣應該進行及時披露，從而幫助消費者充分獲得相關信息，防范風險。

　　與此同時，促進監管也尤為重要。“以房養老”涉及保險、房產、信貸等多個金融環節，在監管方面也需保監、銀監以及相關部門通力管理。因此，如何使各部門進行及時的信息共享，通力合作建立監管協調機制，值得關注。

　　總而言之，“以房養老”試點工作已暫告一段落，雖然試點情況并不樂觀，但面對目前中國廣闊的養老市場，“以房養老”項目推進仍有商榷空間，下一步，“以房養老”如何發展，需要關注。（藍鯨保險 石雨）

責任編輯：謝海平