[ 據了解，不同城市存在不同的個貸率預警標準，多以85%或90%為閾值。如上述南寧規定，管理中心資金運用率超過85%，出現貸款資金不足的情況時，暫時停止受理商轉公貸款業務；而長沙則明確，當個貸率高于90%（含）時，暫緩“商轉公”預約及受理。 ]

　　“房貸利率從4.2%降到2.85%，太快樂了！”在某社交平臺上，來自煙臺的黃女士（化名）曬出了自己更新后的貸款合同，最新貸款利率僅為2.85%。

　　無獨有偶，在長沙的李云（化名）近期也成功將存量房貸利率降低至3.45%。2022年，剛畢業兩年的李云決定在長沙購置自己的首套住宅，辦理時商貸年化利率為4.25%。此后，隨著LPR調整、存量房貸利率調整，李云的貸款利率有所下降，但依然接近4%。2024年7月，她攢夠公積金額度，提交了商轉公申請，成功將貸款利率降至3.45%。

　　與黃女士、李云有同樣經歷的人不在少數。近期社交平臺上有多個帖子稱自己的存量房貸大幅下降。記者詢問多位購房者后發現，這類“存量房貸利率下調”實際是部分購房者申請了順位抵押方式的“商轉公”貸款業務。即購房者無須結清原商業貸款的情況下，將商業銀行個人住房按揭貸款轉為個人住房公積金貸款。

　　第一財經記者注意到，近兩年來，部分城市陸續開通或重啟“商轉公”貸款業務。業務模式也在不斷優化升級，包括支持“順位抵押”公積金直還、擴展合作銀行范圍、擴大參與人員范圍等。

　　多地重啟商轉公業務

　　記者從業內獲悉，“商轉公”貸款業務，是指購房者在滿足一定條件下，將原有較高利率的商業住房貸款轉換為較低利率的公積金貸款。該模式并非新鮮事，此前在國內許多城市均有存在。但部分城市曾因住房公積金個貸率長期處于高位運行，暫停“商轉公”。

　　即便有“商轉公”政策的城市，部分也只采用“先還再貸”模式。在此模式下，商轉公貸款申請人需先提出公積金貸款申請，審批通過后再自籌資金償還商貸。

　　一名辦理過該業務的購房者告訴記者， “先還再貸”較為麻煩，需要先自己籌集一筆資金還清商貸。如涉及資金量較大，可能還涉及一定的“過橋”成本。

　　綜合上述原因，此前在降低存量房貸利率的討論中，“商轉公”被提及相對較少。

　　但近兩年，多個城市重新開通“商轉公”業務。8月23日，長春市住房公積金管理中心發布通知，決定開展商業性個人住房貸款轉“公積金+商貸”組合貸款業務。8月12日，安徽省宣城市發布通知稱，恢復住房公積金“商轉公”貸款業務。

　　據第一財經不完全統計，2023年以來，有30多個城市陸續開通或恢復“商轉公”“商轉組合貸”業務。

　　此外，多個城市也發力升級“商轉公”業務模式，推出“順位抵押”模式。例如，煙臺市住房公積金管理中心今年6月底發布通知，在全市范圍內開展無須自籌資金商業性住房貸款轉住房公積金貸款直轉業務。符合條件的申請人，經原商業貸款銀行同意，可通過辦理不動產“順位抵押”登記手續，實現用住房公積金貸款資金直接結清原商貸。在這一過程中，無須自籌資金提前全額償還原商貸除煙臺外，鄭州、張家口、霍爾果斯等近十個城市也支持用順位抵押方式進行 “商轉公”。

　　而黃女士、李云正是申請了這類順位抵押方式的“商轉公”貸款業務，在政策落地后不久就降低了自身的存量房貸利率到“3字頭”。

　　仍有一定限制條件

　　“商轉公”后，購房者可以省下不少利息支出。李云給記者算了一筆賬，在辦理商轉公前，李云的房貸利率為4.0%，剩余貸款為80萬元，剩余期限為28年，使用等額本息法還貸，月供約為3819元。進行商轉公后，她月供僅需3570元左右，省下200多元，一年可以省下利息近3000元。

　　不過，“商轉公”仍存在許多限制性門檻。記者梳理發現，在目前多個開通“商轉公”業務的城市中，要求“商轉公”房屋取得不動產權證書，貸款置換對象限于純商業貸款。此外，一些地方的“商轉公”政策對住房套數、公積金貸款記錄以及住房面積有明確要求。以河南“商轉公”政策為例，申請者需要連續正常繳納6個月以上公積金，貸款置換條件僅限于純商業貸款，并且房屋面積不能超過200平方米。

　　在人民網“領導留言板”板塊中，僅8月關于“商轉公”相關問題的留言就超過了20條。合作銀行范圍小、異地使用難等問題被購房者重點關注。有的購房者認為其所在城市的“商轉公”合作銀行較少，希望可以擴大范圍；有些購房者期待所在城市加入開通“商轉公”業務的隊伍；有的購房者因異地購房無法享受“商轉公”政策；有的地方“商轉公”需要先自籌資金還清商貸，購房者希望能創新政策，省去籌款周轉環節。

　　此外，各地在重啟“商轉公”政策時，大多表示會參考個貸率（住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比）實行動態啟停。這也意味著如超過個貸率標準線，部分城市的商轉公業務可能會暫停。例如，今年7月30日，南寧公積金中心因達到暫停受理商轉公貸款業務的條件，暫停受理商轉公貸款業務。

　　據了解，不同城市存在不同的個貸率預警標準，多以85%或90%為閾值。如上述南寧規定，管理中心資金運用率超過85%，出現貸款資金不足的情況時，暫時停止受理商轉公貸款業務；而長沙則明確，當個貸率高于90%（含）時，暫緩“商轉公”預約及受理。

　　不過，記者注意到，各城市針對“商轉公”政策的優化仍在不斷進行中，門檻也有松動跡象。以武漢公積金政策為例，此前武漢公積金中心不受理靈活就業人員的“商轉公”業務。8月2日，武漢住房公積金管理中心發布通知稱，武漢市靈活就業人員個人住房商業貸款轉住房公積金個人貸款政策參照武漢市單位職工政策執行。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，這類“商轉公”的政策，進一步說明各地公積金中心部門落實減負和便民的導向，對于存量房貸利率的降低具有積極的作用。目前各地類似政策比較多，相關購房者需要積極關注此類政策，意識到這與其還貸利息息息相關。

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責任編輯：張文