21世紀經濟報道記者葉麥穗 廣州報道 5年期LPR報價已經連續7個月保持不變，但是房貸利率卻節節走低。貝殼研究院1月22日發布的一份報告顯示，2024年開年，部分二、三線城市繼續下調首套房貸利率，截至1月中旬，中國百城中已有60城首套房貸利率進入“3時代”。房貸利率下跌背后，房價的調整仍在繼續中。
根據國家統計局的數據，2023年12月份，全國各線城市房價環比均呈現下跌狀態，且二手住宅銷售價格在110個月后出現了首次環比全部降價。房價下跌還產生了其他副作用，由于房抵貸進入續貸高峰期，抵押物價格下跌的情況下，銀行或需要抵押人補充新的抵押物或者補充差價。
60城首套房貸利率步入“3時代”
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年1月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，均與上月持平。
當日公布的數據顯示，中國貸款市場報價利率（LPR）已連續5個月不變，其中，房貸利率參考的5年期以上LPR已連續7個月未做調整。雖然5年期以上的LPR報價堅挺，但是各地主流房貸利率仍在逐步下調。
貝殼研究院監測顯示，2024年1月中國百城首套主流房貸利率平均為3.84%，較上月降低2個基點；二套主流房貸利率平均為4.41%，與上月持平。1月首、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落26個和50個基點。
二、三線城市首套房貸利率均已進入“3時代”。2024年1月一線城市首、二套房貸利率分別為4.13%、4.54%，均與上月持平；二線城市首套房貸利率降低2個基點至3.86%，三、四線城市首套房貸利率降低2個基點至3.82%；二線和三、四線城市二套利率均維持上月水平。
貝殼研究院指出，2024年1月，有9個城市首套房貸利率下降，主要為二線和三、四線城市，下降幅度在5個至30個基點之間。其中，嘉興、廊坊、徐州首套房貸利率下降30個基點，東莞、佛山、呼和浩特下降20個基點，南京下降10個基點。
據該機構統計，1月份新增8個城市首套房貸利率首次降至4%以內。截至2024年1月中旬，百城中60城首套房貸利率已進入“3時代”。
貝殼研究院認為，2024年開年，部分二、三線城市大幅下調首套房貸利率，結合前期已經落地的“認房不認貸”和降首付政策，有助于降低購房門檻和貸款成本，進一步促進購房需求釋放。這對于2024年的樓市修復將發揮積極作用。
續貸高峰期的新煩惱
房價下跌也帶來了一系列其他問題。 買房人唐力（化名）告訴21世紀經濟報道記者，由于經營貸要三年做一次續貸，他這次可能要補大約100萬的差價?！拔沂?021年5月份高位買了一套房子，當時的房貸利率也比較高為5.25%，為了節約，通過中介置換成了經營貸。當時貸款大概600萬，現在房價調整比較明顯，評估價相比此前大概下降了2成，銀行可能需要我們補交100萬左右的差價。手頭暫時沒有這么多的現金，準備把老家的一套房子賣了，補上這塊差額。”唐力說。
類似于唐力這種情況的購房人并不在少數，記者了解到，目前經營貸多數的貸款周期都是在10年，貸款期限比房貸明顯要短。2020年到2021年國內房價出現一波快速上漲，為了能夠搶到心儀的房源，不少購房人承擔了較高的購房利率，彼時LPR加點是常態。為了能夠節約高額的利息，不少購房人通過中介將房貸轉換成經營貸。
不過事情總是有利有弊，進入2022年之后，隨著調控政策加碼，房地產市場進入調整期，各地房價都出現了明顯下跌。貸款人在享受低利率的同時，續貸進入高峰期，新一輪資產評估或讓貸款人需要承擔補“價差”的陣痛。
“目前經營貸的利率集中在3.3%到3.6%之間，相比房貸利率還是具有一定優惠，如果相比高峰時期的房貸利率則這種優惠更加明顯。 此前還是有不少購房人選擇將房貸轉經營貸，主要基于三方面考慮，第一是經營貸的利率更加優惠，貸款額度高的話，一年可以省下好幾萬，甚至幾十萬；第二可以先息后本，減輕前面幾年的還貸壓力；第三則是可以突破住房按揭貸款對購買二套住房，支付高額首付款的限制 ?！币患曳慨a中介的負責人對記者表示。
不過需要說明的是，經營貸的貸款主體必須是法人，而不是個人，因此需要貸款人有營業執照。此前為了能夠獲得更便宜的經營貸，不少中介游走在灰色地帶。購房人通過中介辦理一般會產生兩個費用，一是購房的墊資費利息，1萬元的借款利息一般一日是3到5元；二是中介服務費，即提供必要的手續，將房貸置換成經營貸，這個費用不同地區大相徑庭。
某股份行廣州分行的一位負責人表示，該行的經營貸利息大概在3.45%左右，目前有兩種，一種是三年一續貸，貸款周期在10年，此前只用還利息，不用還本金，到期后連本帶息付清。還有一種的貸款期限也是10年，5年一續貸，但是需要每年還貸款額的5%本金，每個月還利息，最后連本帶息還清。上述兩種貸款模式，都需要在中途續貸，續貸同時要重新對資產進行評估，如果資產價格出現下降，就會要求貸款人補上差額。“理論上如果房貸下降幅度比較大，就會出現比較大的差額需要填補，但一般都會給與一定的期限進行寬限，不會一次性要求全部補上?！彼f。
該股份行的負責人認為，有兩類人在新一輪的續貸評估中可能面臨較大的壓力，一是房價下跌幅度較大地區的貸款人；第二則是貸款金額較高的貸款人。“從目前來看，一線城市核心地區的風險不大，但是二三線城市可能存在一定的壓力?！?/p>
責任編輯：張文
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