原標(biāo)題：金融支持房地產(chǎn)力度空前，1.4萬億元房地產(chǎn)信托“軟著陸”可期|金融鑄“箭”系列報道
來源：華夏時報
記者劉佳 北京報道
11月以來金融部門針對房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲，相關(guān)支持政策接連落地，在地產(chǎn)金融端打出一套政策組合拳。
與之相應(yīng)的，作為房企融資重要渠道之一的房地產(chǎn)信托隨著“三箭”齊發(fā)，也為信托機構(gòu)推進風(fēng)險化解留出一定時間窗口。
普益標(biāo)準(zhǔn)研究員董丹濃對《華夏時報》記者表示，未來支持高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房地產(chǎn)信托不會再大量出現(xiàn)，而政策性、改善型、功能型、價值型的業(yè)務(wù)將是未來房地產(chǎn)信托的主流，房地產(chǎn)信托有望以此為新的起點恢復(fù)業(yè)務(wù)規(guī)模，成為信托業(yè)中長期業(yè)務(wù)支撐之一。
促進房地產(chǎn)信托風(fēng)險化解
近年來隨著“兩壓一降”進一步落實，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模也不斷壓降。
中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年，融資類信托規(guī)模為3.16萬億元，較一季度減少2204億元，環(huán)比降幅6.51%，比上年同期減少9668億元，同比下降23.41%；占比為14.99%，同比下降5.03個百分點，環(huán)比下降1.80個百分點。
與此同時，截至2022年上半年末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金信托余額為1.42萬億元，同比下降31.73%，環(huán)比下降9.55%，占比進一步下降至9.53%。
中誠信托研報指出，目前房地產(chǎn)信托存續(xù)規(guī)模仍高達1.4萬億元，且合作對手多為民營房企，風(fēng)險敞口較大，對信托公司造成了較大的兌付壓力和輿情壓力。
不過，新政的支持政策結(jié)構(gòu)性傾向于較為優(yōu)質(zhì)的房企和資產(chǎn)，房地產(chǎn)信托風(fēng)險也將呈現(xiàn)分化特征。
此次“金融十六條” 明確提出，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。這也是信托首次“亮相”地產(chǎn)支持政策。
隨后11月28日，證監(jiān)會宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，被業(yè)內(nèi)解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。
由于現(xiàn)階段金融支持房地產(chǎn)政策頻發(fā)，《華夏時報》記者在采訪中了解到，目前多數(shù)信托公司針對新規(guī)還沒有明確的執(zhí)行計劃，仍處于觀望當(dāng)中。
而在上述政策下發(fā)之前，克而瑞研究中心發(fā)布調(diào)查報告亦顯示，已有地產(chǎn)集團與多家頭部信托機構(gòu)簽署協(xié)議，將部分城市項目剝離給信托公司，信托公司則向項目公司注入資金以保障項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對《華夏時報》記者表示，相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)直接融資和間接融資等政策全面展開，是一種積極信號。對信托市場來說，還是要防止資本無序擴張。
房地產(chǎn)信托軟著陸
房地產(chǎn)信托曾因投資回報率高成是各大信托機構(gòu)爭相角逐的業(yè)務(wù)之一。
不過由于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險上升，房地產(chǎn)信托也成為信托機構(gòu)踩雷的“高發(fā)區(qū)”，信托業(yè)因此也受到波及。
據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，截至11月初，10月已披露信托產(chǎn)品逾期共有12款，涉及金額40.39億元。其中，房地產(chǎn)類信托仍是逾期大戶，共有11款產(chǎn)品逾期，數(shù)量占比91.67%，涉及金額39.54億元，規(guī)模占比97.90%。
從全年情況看，截至11月初，已披露的房地產(chǎn)信托逾期金額達765.63億元，規(guī)模占比達到73.35%。
現(xiàn)如今，監(jiān)管部門陸續(xù)發(fā)布“第三支箭”、金融支持房地產(chǎn)16條、保函置換監(jiān)管資金等房地產(chǎn)金融支持政策，內(nèi)容涵蓋信貸、發(fā)債、“保交樓”、資金監(jiān)管等政策領(lǐng)域，皆在托底房地產(chǎn)市場。
在金樂函數(shù)分析師廖鶴凱看來，上述政策逐一落地對房地產(chǎn)信托市場風(fēng)險化解和平穩(wěn)過渡有顯著支撐，給市場帶來了重要轉(zhuǎn)機。
“此前監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)嚴(yán)控新增，存量規(guī)模持續(xù)壓縮，控制了地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險范圍，但也導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過渡集中于頭部交易對手，當(dāng)然這也是當(dāng)下優(yōu)先信貸和股權(quán)融資支持頭部地產(chǎn)商的邏輯所在。”廖鶴凱對《華夏時報》記者表示，本輪政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)信托有望加速軟著陸，相關(guān)業(yè)務(wù)也將逐步恢復(fù)。
董丹濃也指出，政策出臺旨在維持房地產(chǎn)行業(yè)的總體穩(wěn)定，有助于房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒回暖，在一定程度上可能會降低信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險壓力，有利于信托公司對已出險項目的風(fēng)險處置，同時也將有助于存量房地產(chǎn)信托項目的穩(wěn)健運行。
引導(dǎo)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型
眼下，存量房地產(chǎn)信托的兌付壓力將有所緩解。
信托公司從之前支持房地產(chǎn)公司融資，到現(xiàn)在關(guān)注具體地產(chǎn)項目運行，再到合理注入流動性支持，最后在資金閉環(huán)管理的模式下完成“保交樓”任務(wù)，然后推進項目資金順利退出。
在政策引導(dǎo)下，“保交樓”、風(fēng)險處置、項目貸款等融資支持力度有望持續(xù)加強，地產(chǎn)風(fēng)險項目處置迎來重要“窗口期”。
反觀房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型上，廖鶴凱坦言，本輪風(fēng)險出清后，未來地產(chǎn)公司集中度預(yù)計會大幅提升，市場預(yù)期改變“房住不炒”政策目標(biāo)達成，房地產(chǎn)完成公用事業(yè)化，高回報率時代終結(jié)，房地產(chǎn)收益率將趨近/略高于社會資本平均回報率水平。地產(chǎn)信托也終將迎來REITs時代。
中誠信托建議，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，信托公司在展業(yè)時應(yīng)兼顧交易對手和資產(chǎn)質(zhì)量；以住宅開發(fā)為主向功能型物業(yè)轉(zhuǎn)型；更加關(guān)注政策性、保障性住房項目；重點拓展中長期資金渠道。
”對信托公司而言，當(dāng)下應(yīng)把握政策風(fēng)口期，積極對接政府、銀行、AMC、其他優(yōu)質(zhì)房企、紓困基金、專業(yè)投資機構(gòu)等渠道，推動風(fēng)險項目處置盤活。”中誠信托研報指出。
董丹濃則表示，在做好“保交樓”金融服務(wù)方面，信托公司可以選擇風(fēng)險相對可控的地產(chǎn)項目，配合“保交樓”專項借款，提供配套融資以盤活項目；在做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置方面，信托公司可以通過開展風(fēng)險處置受托服務(wù)信托業(yè)務(wù)推動加快資產(chǎn)處置；在支持住房租賃金融方面，信托公司應(yīng)積極參與房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點，嘗試盤活存量不動產(chǎn)資產(chǎn)。
“房地產(chǎn)將由增量市場逐步過渡到存量市場，信托公司也應(yīng)積極響應(yīng)政策號召，探索布局物業(yè)管理、商業(yè)養(yǎng)老、住房租賃等新型存量地產(chǎn)領(lǐng)域。”董丹濃補充說。
責(zé)任編輯：李琳琳
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