原標題：還想在深圳用經營貸炒房？銀行都在觀望監管政策

　　由于抵押房產定價、估值政策尚不明朗，深圳不少銀行對房產抵押類經營貸采取觀望態度。

　　在深圳，市價1000萬元的房子，評估之后抵押給銀行，以前或許能得到相當于房產市值五、六成的貸款。今后，要想得到同樣金額的貸款，可能需要抵押面積更大或價值更高的房子了。

　　這樣的故事已經發生在急需貸款資金的董森（化名）身上。剛剛過了一個春節，董森就發現，自己名下的一套房子在銀行抵押貸款時，不僅金額大大縮水，貸款審批的難度也增加了不少。

　　類似董森的情況可能不是個例。第一財經記者近日從深圳銀行人士處了解到，春節前評估公司就接到通知，要對房產評估價格“保持克制”。而更重要的影響則是深圳2月8日出臺的二手房成交參考價格機制——銀行發放二手房按揭貸款，將以官方發布的指導價作為參考依據，已有銀行“接單”后暫未放款。

　　銀行業人士稱，抵押類貸款中的房產也歸屬二手房，但在經營類貸款中，抵押貸房產如何估值并且確定貸款額度，目前政策并不明朗，不少銀行都在觀望，政策明朗之后才能確定業務如何開展。如果房產估值也按照二手房指導價執行，抵押類經營貸款的額度很可能會有所下降。

　　個別銀行只接單不批款

　　董森是深圳一家貿易公司的大股東，一邊要向供應商預付貨款，另一邊要向客戶提供回款賬期，每個月都有幾天急需資金短期周轉。為了獲得流動資金，從1月初開始，他找了多家銀行，打算把自己的一套房子抵押在銀行做一筆經營貸。但在多家銀行咨詢后，貸款金額都與他的預期存在差距。

　　“房子面積接近200平方米，按照市場價最少值2000萬元，但銀行評估的結果卻還不到1700萬元。春節過后，有銀行客戶經理說，只能評估到1500萬元左右。這樣算下來，貸款額度僅有1000萬元左右。”董森說，而他原來的預期是貸款金額1500萬元左右。

　　不過，董森貸款遇到的問題很大一個原因是用于抵押的房產還有按揭貸款沒有還清。他原來的計劃，是從銀行貸到經營貸之后，一部分用于還清房貸，再把房子抵押給銀行，剩余部分用于公司日常經營。

　　2020年上半年，深圳房價明顯上漲，由于貸款利率低于房貸利率，部分經營貸變相流入房地產市場，實際被用于炒房。隨后，監管部門開始嚴查經營貸違規流入房地產市場。2020年底，央行、銀保監會將銀行分為五檔，設定了房地產、個人住房按揭貸款“兩條紅線”之后，上海、深圳、廣州等一線城市的房貸額度開始吃緊。北京、廣東等地監管近期均下發通知，防范個人經營貸違規流入房地產市場。

　　第一財經記者從多家銀行、貸款中介處得知，深圳目前尚無最新監管政策出臺。北方某股份制銀行深圳分行人士稱，還沒有收到正式通知，經營貸業務目前正常進行。但也有銀行人士表示，受深圳二手房官方指導價政策影響，該行的抵押類經營貸業務目前還在觀望中。

　　“房產抵押經營貸，抵押的房子是按市場價評估確定估值，還是直接參考二手房指導價，目前政策并不是特別明確。”某股份行深圳支行行長說，該行業務策略目前沒有明確調整，還在觀望中。

　　而部分銀行的政策比以前確實嚴格了一些，房產抵押的經營貸額度、貸款審核、用途監管等方面，標準都更加嚴格。

　　“貸款金額在1000萬元以內，還比較容易，超過這個數額，銀行的要求要高一些。”某貸款中介人士稱，1000萬元以上的經營貸，除了抵押房產的估值，銀行還要審核貸款人的經營、收入，是否與貸款金額匹配，貸款用途的監管也更為嚴格。

　　另外，據媒體報道，近期深圳已有部分銀行對申請住房按揭貸款的個人，半年內再申請經營貸，銀行將不予批準，6個月后根據實際情況授信。第一財經記者向多家銀行咨詢經營貸時，工作人員也普遍詢問用于抵押的房產，過戶是否已滿一年。

　　上述貸款中介稱，半年內是否申請過按揭貸款的要求以前就有，但有執行不到位的情況，如果房產購買期限不符合銀行條件，也有通過修改房產證上的購買時間來達到銀行要求的違規操作，而現在已經很難做到。

　　某股份行深圳地區支行行長說，該行的一手房、二手房按揭貸款春節前就已暫停，房產抵押類經營貸款原來的額度上限為1000萬元，目前為800萬元至1000萬元，并且要上門實地調查。更重要的是，目前銀行雖然仍在接單，但卻沒有放款。

　　銀行觀望房產定價政策

　　“如果是1000萬元以內的貸款，趁銀行現在還在觀望期，要貸趕快貸，經營貸抵押房產的估值，后面說不定也會參考二手房指導價，到時候想貸款難度也會增加。”上述貸款中介說。

　　2月8日，深圳發布了建立二手住房成交參考價格機制，并公布了全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。已有銀行對房產抵押類經營貸采取觀望策略。而參考價與當時市場真實成交價和掛牌價有較大差距，根據官方指導價執行額度審批，貸款額度就會減少。

　　而根據媒體報道，深圳已有銀行在2月20日下發文件，官方發布的二手住房成交價格將作為按揭貸款參考依據。

　　“抵押的房子值多少錢，是貸款多少的核心，而采用什么方式估值，又是確定房子價值的關鍵。”上述股份制銀行支行行長說，只有監管政策明確之后，銀行才能確定如何執行。

　　多位銀行業人士均認為，用于貸款抵押的房產也屬于二手房的范圍，估值方式如果也按照二手房指導價執行，那么經營貸、贖樓貸等貸款，受到的影響將是比較確定的，實際貸款額度將會比以前有所下降。

　　“我們行的經營貸也有無抵押的，但利率比較高，額度也要小一些。”上述城商行人士也稱，該行的抵押類經營貸目前只接單、不放款，并不是業務暫停，同樣是因為政策不明朗。“抵押的房產究竟是按市場價估值，還是直接參考官方指導價，要等政策明確之后才能確定，如果按二手房指導價執行，貸款額度大概率比市場評估價更低。”他稱。

　　銀行業人士認為，日后，如果房產抵押類經營貸政策也跟進，直接參照二手房指導價，導致抵押房產所得的經營貸額度下降的同時，也將進一步堵住經營貸炒房的漏洞。

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責任編輯：戴菁菁