來源：上海住房租賃市場秩序?qū)嵤┮庖娙蠼庾x 明確收取租金周期、嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)

　　《投資者網(wǎng)》葛凡梅 

　　2月4日下午，上海市住建委、市房管局、市發(fā)改委、上海銀保監(jiān)局等10部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實(shí)施意見》（以下稱《實(shí)施意見》）。 

　　根據(jù)《實(shí)施意見》，為規(guī)范住房租賃市場秩序，文件從加強(qiáng)住房租賃市場主體管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、加強(qiáng)住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強(qiáng)住房租賃交易服務(wù)管理、加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管、加強(qiáng)租賃房屋安全管理、加強(qiáng)住房租賃公共服務(wù)平臺建設(shè)、嚴(yán)厲打擊住房租賃市場亂象和加強(qiáng)住房租賃管理制度保障等9個(gè)方面做出了具體規(guī)定。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對《投資者網(wǎng)》表示：“繼深圳、北京加強(qiáng)租賃市場管理之后，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等十部門共同制定了《實(shí)施意見》，從九大方面進(jìn)一步維護(hù)上海市住房租賃市場秩序，保障租房群眾合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。” 

　　《投資者網(wǎng)》將從以下三點(diǎn)對《實(shí)施意見》進(jìn)行解讀。 

　　一．嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù) “租金貸/租金”的比重不超15% 

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《投資者網(wǎng)》表示，此次政策最大的亮點(diǎn)就是對于租金貸進(jìn)行了管控。此次上海對于租金貸明顯是持打壓態(tài)度的，說明租金貸的風(fēng)險(xiǎn)較大。對于各類長租公寓企業(yè)來說，后續(xù)租金貸業(yè)務(wù)確實(shí)需要規(guī)范，進(jìn)而防范租賃市場金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。 

　　《實(shí)施意見》明確指出，嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)。未開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)。按照本市有關(guān)規(guī)定已開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報(bào)備貸款規(guī)模壓降計(jì)劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽備案的，金融機(jī)構(gòu)不得為其辦理個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。對于新發(fā)生的個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、承租人協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶。 

　　《實(shí)施意見》提出，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)在上海注冊的商業(yè)銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金且原則上不得變更。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)收取租金和押金，應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶；住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向所收儲(chǔ)房源的出租人支付租金和押金，應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管賬戶支付。 

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《投資者網(wǎng)》表示，租賃市場是住房體系中重要構(gòu)成部分，尤其去年長租公寓頻頻“爆雷”，對業(yè)主和租客造成影響。而長租公寓在收租過程中有高租金收房，擾亂市場秩序。通常農(nóng)歷新年后就是租賃旺季，在此時(shí)間點(diǎn)上出臺相應(yīng)政策有助于規(guī)范租賃市場，保護(hù)市場各方權(quán)益。 

　　盧文曦認(rèn)為，嚴(yán)控租金貸，原則上不新增租金貸，對于已經(jīng)開展租金貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)到2022年底貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。也就是說，現(xiàn)在沒有開展相關(guān)業(yè)務(wù)的公司，今后也不能開展了，今后新成立的長租公寓企業(yè)也不能開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。而市場中已經(jīng)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的公司，一方面要壓縮規(guī)模，另一方面資金池要受到監(jiān)管。租金貸是市場矛盾最為突出的點(diǎn)，此前缺少對企業(yè)形成的資金池管控，萬一遇到風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)一走了之，風(fēng)險(xiǎn)就留給了其他人。 

　　近兩年，長租公寓行業(yè)盛行“租金貸”的繳費(fèi)模式，比如蛋殼公寓、自如、青客等知名長租公寓企業(yè)，均有“租金貸”模式。自2019年下半年起，長租公寓行業(yè)頻頻出現(xiàn)租戶維權(quán)現(xiàn)象，長租公寓的商業(yè)模式受到質(zhì)疑，加強(qiáng)住房租賃交易監(jiān)管以及長租公寓機(jī)構(gòu)回歸精細(xì)化運(yùn)營、減少租金貸的占比顯得尤為重要。 

　　在王小嬙看來，《實(shí)施意見》從開立資金監(jiān)管賬戶、簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議、嚴(yán)格資金收付要求、嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)四個(gè)方面加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管。其中開立資金監(jiān)管賬戶，租戶的租金先存入監(jiān)管賬戶再由監(jiān)管機(jī)構(gòu)付給住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)以及嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)，這一點(diǎn)對租賃行業(yè)的發(fā)展影響很大，目前租戶的租金直接進(jìn)入租賃機(jī)構(gòu)，設(shè)置資金監(jiān)管賬戶，一方面減少了租戶白交房租的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也杜絕了長租公寓企業(yè)為了加強(qiáng)現(xiàn)金流，“高進(jìn)低出，長收短付”的商業(yè)模式。 

　　二．明確收取租金周期 不得強(qiáng)迫誘導(dǎo)承租人一次性支付三個(gè)月以上租金 

　　根據(jù)《實(shí)施意見》，要求住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)出具收費(fèi)清單，列明全部服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額等內(nèi)容，并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿或提前解除時(shí)，除沖抵合同明確約定的費(fèi)用外，剩余租金、押金等應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)退還承租人。

　　《實(shí)施意見》明確指出，規(guī)范租金支付周期。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向承租人收取租金的周期，應(yīng)當(dāng)與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過三個(gè)月的長周期租金。房屋管理、市場監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在合同示范文本中增加特別告知內(nèi)容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產(chǎn)生租金損失風(fēng)險(xiǎn)。 

　　盧文曦認(rèn)為：“‘不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過三個(gè)月的長周期租金。’以往租房子“付三壓一”是約定俗成，碰到優(yōu)質(zhì)房源或者強(qiáng)勢房東，可能會(huì)一下要更長時(shí)期的租金。現(xiàn)在有了明文規(guī)定，對于房東和租客在實(shí)際操作中有政策依據(jù)，最大限度保護(hù)租客利益。” 

　　《實(shí)施意見》要求嚴(yán)格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個(gè)月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)；承租人支付租金周期不超過三個(gè)月的，由住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)與承辦銀行約定按月或按季劃轉(zhuǎn)。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向收儲(chǔ)房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機(jī)構(gòu)與出租人的合同約定劃轉(zhuǎn)。住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)收取承租人的押金，只能用于支付收儲(chǔ)房源的應(yīng)付押金。積極推進(jìn)承辦銀行與市住房租賃公共服務(wù)平臺聯(lián)網(wǎng)對接，共享網(wǎng)簽備案的合同信息。 

　　《實(shí)施意見》從規(guī)范租賃服務(wù)收費(fèi)、規(guī)范租金支付周期、規(guī)范機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作三個(gè)方面加強(qiáng)住房租賃交易服務(wù)的管理。王小嬙認(rèn)為，“續(xù)約無需再次繳納中介費(fèi)，中介公司也不能賺取住房的出租差價(jià)，押金需在30日退還承租人。這一條切實(shí)維護(hù)了租戶的利益，使得租戶租房的安全感提升，續(xù)租無需繳納中介費(fèi)也給租戶減輕了租房成本。” 

　　三．加強(qiáng)租賃市場參與主體與信息發(fā)布管理 

　　《實(shí)施意見》對租賃市場參與主體做了嚴(yán)格規(guī)定。《實(shí)施意見》稱，嚴(yán)格經(jīng)營范圍登記管理。在本市范圍內(nèi)從事住房租賃活動(dòng)的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺，以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。 

　　王小嬙認(rèn)為，加強(qiáng)對住房租賃市場參與主體的管理，轉(zhuǎn)租10套以上也需要登記，有利于減少市場上二手房東隨意出租房屋的現(xiàn)象，對于監(jiān)測整體租賃市場的動(dòng)態(tài)以及租賃市場運(yùn)行的規(guī)范性有較大意義。 

　　另外，《實(shí)施意見》還加強(qiáng)了租賃市場信息發(fā)布管理。《實(shí)施意見》從真實(shí)發(fā)布房源信息、推行房源信息核驗(yàn)、落實(shí)網(wǎng)絡(luò)平臺責(zé)任、動(dòng)態(tài)監(jiān)管房源四個(gè)方面切入，其中，經(jīng)紀(jì)公司以及住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，需通過市住房租賃公共服務(wù)平臺進(jìn)行房源信息核驗(yàn)，取得房源核驗(yàn)碼。未取得房源核驗(yàn)碼不得對外發(fā)布房源信息。 

　　根據(jù)《實(shí)施意見》，同一機(jī)構(gòu)的同一房源在同一網(wǎng)絡(luò)信息平臺僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，已成交或撤銷委托的房源信息應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)從各種渠道上撤銷。 

　　同時(shí)，《實(shí)施意見》還指出，在本市開展房源信息發(fā)布業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，應(yīng)當(dāng)向市房屋管理部門報(bào)備，并建立日常工作機(jī)制，認(rèn)真核驗(yàn)房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息，加快實(shí)現(xiàn)對同一房源信息合并展示，及時(shí)撤銷已成交或30日內(nèi)未維護(hù)的房源信息。 

　　盧文曦表示，這次提出的要求非常具體，并且有操作性，比如“撤銷委托的房源信息應(yīng)該在2個(gè)工作日內(nèi)從各種渠道撤銷”。信息發(fā)布是重要環(huán)節(jié)，不能誤導(dǎo)消費(fèi)者，不能傳遞錯(cuò)誤信息，這次繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，對后續(xù)工作開展有指導(dǎo)作用。 

　　在王小嬙看來，加強(qiáng)租賃市場信息發(fā)布管理對于市場上真實(shí)房源有著重要意義。很多中介為了吸引租戶的注意力，虛假房源的現(xiàn)象在市場上頻出。這條規(guī)定從源頭上杜絕了虛假房源的存在，對于整個(gè)租賃市場的規(guī)范性有著重要意義。 

　　“此次上海租賃政策，在很多原有條文的基礎(chǔ)上，結(jié)合租賃市場金融風(fēng)險(xiǎn)的管控，出臺了此類規(guī)定，有助于后續(xù)租賃金融市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。” 嚴(yán)躍進(jìn)如是表示。（思維財(cái)經(jīng)出品）

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責(zé)任編輯：潘翹楚