原標題：嚴禁“長收短付”、嚴控“租金貸”，京滬深齊發力整頓住房租賃市場秩序

　　2月4日下午，上海市住房和城鄉建設管理委員會聯合市房屋管理局等十部門發布了《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》（以下簡稱“實施意見”），以進一步維護上海住房租賃市場秩序。

　　《實施意見》對住房租賃市場主體、房源信息、租賃合同網簽備案、交易服務、交易資金、房屋安全、公共服務平臺建設、市場亂象和管理制度等9個方面進行進一步的監管。明確住房租賃經營機構不得強迫或誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金、未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構原則上不得新增該項業務等。

　　業內人士指出，此次新規嚴禁“長收短付”，對于租金貸業務的管控旨在禁止增量、壓縮存量，有效限制租賃企業“資金池”，維護租賃市場健康發展。

　　不得強迫或誘導承租人一次性支付三個月以上租金

　　根據《實施意見》，住房租賃經營機構、房地產經紀機構及從業人員對外發布房源信息的，應當對房源信息的真實性、有效性負責。同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在2個工作日內從各種渠道上撤銷。

　　此外，推行房源信息核驗。房地產經紀機構、從事分散式代理經租業務的住房租賃經營機構發布房源信息前，應當通過市住房租賃公共服務平臺進行房源信息核驗，取得房源核驗碼。未取得房源核驗碼，房地產經紀機構、從事分散式代理經租業務的住房租賃經營機構不得對外發布相應的房源信息。

　　在租金支付周期方面，《實施意見》要求住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示范文本中增加特別告知內容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。

　　嚴控“租金貸”業務

　　在加強住房租賃交易資金監管方面，此次《實施意見》對租賃市場上長期存在的“租金貸”業務進行了嚴格規范。

　　《實施意見》要求住房租賃經營機構要在本市注冊的商業銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶，該賬戶不得支取現金且原則上不得變更。住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。

　　在此基礎上，要嚴控租金貸款業務。未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。按照本市有關規定已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業務。對于新發生的個人“租金貸”業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬戶。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，此次上海的租賃新規對于租金貸明顯是持打壓態度，這說明了租金貸的風險較大。

　　其指出，政策內容強調了兩點，一是禁止增量。后續住房租賃經營機構參與租金貸業務的空間不大，這也是長租公寓融資方面所需要關注的內容。二是壓縮存量。此次政策明確“租金貸/租金”的比重不能超過15%，是租賃市場首個壓縮租金貸占比的信貸政策，有助于規范此類業務。所以此次上海租賃政策是在原有條文的基礎上、結合租賃市場金融風險的管控出臺了此類規定，有助于后續租賃金融市場的穩定和健康發展。

　　北京深圳已率先出手，限制企業資金池

　　此次上海對于租金支付、“租金貸”業務的嚴格監管是緊緊跟隨了北京、深圳的步伐。

　　2月1日，深圳市住建局就《關于開展住房租賃資金監管的通知》（征求意見稿）公開征求社會公眾意見，通知明確規定約束“租金貸”，金融機構為承租人提供個人住房租金貸款業務的，應當與承租人單獨簽訂貸款協議，并將貸款撥付至承租人個人賬戶。金融機構發放住房租金貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

　　2月2日，北京市住建委聯合五部門規范住房租賃企業經營活動，發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，嚴格禁止“長收短付”，要求住房租賃企業收、付租金周期必須匹配；嚴控“租金貸”撥付對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業；建立押金托管制度，住房租賃企業向承租人收取的押金，須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，長租公寓企業已經全面金融化，長租公寓最大的問題，其實不僅僅在推漲房租，更大的問題是金融化帶來的“資金池”，現在的長租公寓已經不是一個租賃企業，而是一個個標準的“金融企業”。北京的調控新政策要求限制租賃企業“資金池”，嚴禁“長收短付”不準超過3個月租金，這就代表了這類租賃企業基本失去了挪用資金池的可能性。北京的政策如果執行，將解決這個行業難題，將對行業產生顛覆性沖擊。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：戴菁菁