“北京政策具有很強的信號意義，近期不排除一些炒作過多的城市也會面臨房貸檢查的工作。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進2月1日對時代財經(jīng)表示。

　　樓市政策密集出臺，信用緊縮之憂開始升溫。

　　“停貸了，你要不要考慮換銀行？”1月31日，在廣州打工5年，好不容易湊齊首付“上車” 二手樓的林曦（化名）忽然收到房屋中介的電話，腦袋一下子懵了。

　　近日，由于去年年底出臺的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》落地，一線城市多家銀行傳出由于觸及房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的“紅線”，不得不停止或延后發(fā)放貸款。林曦萬萬沒有想到，1月下旬，她的銀行同意貸款書已經(jīng)獲批，卻卡在“銀行停止蓋章”這一環(huán)節(jié)。

　　當(dāng)人們還在觀望個人按揭貸款政策的走向，1月29日至31日，信用緊縮的政策密集發(fā)布，一線城市樓市被潑了一盆冷水。

　　1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》；1月30日，北京銀保監(jiān)局嚴(yán)查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。緊接著深圳嚴(yán)查購房資格，直指“待持炒房”違規(guī)資金。上海作為一線城市當(dāng)中唯一一個法拍房不限購的城市，也被限……

　　在一系列的調(diào)控政策中，北京嚴(yán)查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場引起了易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進的極大關(guān)注。他在2月1日對時代財經(jīng)表示，北京要求各銀行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，這說明大城市對于違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象進行了管控。

　　“北京政策具有很強的信號意義，近期不排除一些炒作過多的城市也會面臨房貸檢查的工作。”

　　嚴(yán)躍進還指出，多地針對個人住房按揭貸款的政策，造成停貸或是貸款利率上升，確實有可能誤傷剛需族。

　　北京全面自查或在全國推廣

　　據(jù)人民銀行公布的2020年金融機構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)29個月回落，但住戶經(jīng)營貸錄得20%的罕見增速，在2020年下半年新增貸款中占比14%，是2019年同期2倍。

　　東吳證券宏觀分析師邵翔對時代財經(jīng)分析，“監(jiān)管部門在銀行房地產(chǎn)貸款的口徑上并沒有放松，個人購房貸款同比增速繼續(xù)下降。2020年下半年利用低息的經(jīng)營貸違規(guī)操作是部門核心城市房價上漲的重要推手。”

　　這意味著首付資金來路不明，悄然地擾亂市場秩序。

　　“我認識一個在東莞幫人做首付‘過橋’的朋友，部分人通過這種方式交納房屋首付，并獲得銀行的住房貸款。”一位從事民間借貸、不愿透露姓名的人事告訴時代財經(jīng)。

　　“過橋資金”付首付似乎成為了業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日在媒體也揭露了類似的亂象：“由于實體貸款特別是中小微的融資利率很低，比按揭利率還要低。圍繞紅本在手的房產(chǎn)，金融產(chǎn)品很多，利率還很低。近期，很多深圳購房者先過橋融資，然后一次性付款買房，再抵押融資，最后還掉過橋資金。”

　　更有甚者，某些住房中介幫助購房者利用“抵押經(jīng)營貸”購房，并已形成一條成熟的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。

　　據(jù)中國證券報近日報道，在北京、上海、深圳多地，存在中介聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)和收入證明等違規(guī)行為。中介可以提供設(shè)立殼公司、做賬和申請貸款等全流程服務(wù)。而在關(guān)鍵的貸款審批環(huán)節(jié)，銀行監(jiān)管和產(chǎn)品的漏洞隱約可見。

　　早在去年4月份，政府出臺應(yīng)對疫情的紓困政策。就中小企業(yè)反映融資難問題，中國社會科學(xué)院金融研究所副所長、國家金融與發(fā)展實驗室副主任張明曾在接受時代財經(jīng)專訪時指出，“中小企業(yè)要渡過疫情難關(guān)，不能完全指望銀行信貸，同時還要嚴(yán)防企業(yè)利用低息貸款用于‘炒房’而非擴大再生產(chǎn)。”

　　在嚴(yán)躍進看來，北京出臺全面自查的政策恰恰是對癥個別企業(yè)利用低息貸款“炒房”的有效有段。嚴(yán)躍進對時代財經(jīng)分析，該政策的核心是明確了對個人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等問題保持監(jiān)管高壓態(tài)勢。

　　“運用大數(shù)據(jù)技術(shù)主動出擊，結(jié)合非現(xiàn)場監(jiān)測數(shù)據(jù)，綜合采取窗口指導(dǎo)、現(xiàn)場檢查等多種措施督導(dǎo)信貸業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展，持續(xù)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查。針對檢查發(fā)現(xiàn)的個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，對違規(guī)銀行機構(gòu)依法從嚴(yán)頂格處罰，同時嚴(yán)格執(zhí)行機構(gòu)與人‘雙罰’制度，對相關(guān)責(zé)任人給予警告和禁止一定期限從事銀行業(yè)工作等行政處罰，加大監(jiān)管震懾力度。”

　　嚴(yán)躍進認為，北京的做法值得全國其他大城市的學(xué)習(xí)和借鑒。“嚴(yán)查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，意味著銀行系統(tǒng)和房管系統(tǒng)的組合拳將更有力出擊，有助于穩(wěn)定房貸市場。”

　　同時嚴(yán)躍進指出，全國各地銀行在“兩道紅線”下，暫停或延遲放貸，同時貸款利率上調(diào)，確實有可能誤傷剛需，“這是監(jiān)管部門需要去注意的”。

　　房地產(chǎn)信貸緊縮至少持續(xù)半年

　　央行的“兩道紅線”嚴(yán)格控制了銀行貸款在房地產(chǎn)貸款以及個人按揭貸款的投放，而北京嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸等資金違規(guī)入樓市等政策可能進一步推廣，市場各方擔(dān)心，后續(xù)信貸政策可能會進一步收緊。

　　嚴(yán)躍進認為，近期很多大城市購房政策明顯收緊，預(yù)計信貸政策收緊概率也會增加。相關(guān)市場參與主體后續(xù)也需要關(guān)注銀行貸款額度、貸款規(guī)模、放貸節(jié)奏等內(nèi)容，進而合理安排銷售和購房行為。

　　“至少今年上半年，管制會比較緊。”嚴(yán)躍進對時代財經(jīng)預(yù)估。

　　中信證券研究所副所長明明近日對媒體表示，從過往經(jīng)驗看，信貸增速往往是房地產(chǎn)價格增速的領(lǐng)先指標(biāo)，政策層通常通過信用投放的收縮以及配套的限購限貸政策來調(diào)控房地產(chǎn)價格，以防房地產(chǎn)價格泡沫的出現(xiàn)。在房地產(chǎn)相關(guān)信貸供給有所收縮的情況下，房地產(chǎn)貸款利率也將會有上行的動力，從而“結(jié)構(gòu)性”調(diào)控地產(chǎn)相關(guān)信貸。

　　“不過，由少投放房貸所騰挪出的信貸缺口短期內(nèi)無法完全被其他信貸需求所彌補，預(yù)計2021年信用投放將呈現(xiàn)平穩(wěn)收縮的態(tài)勢。”明明稱。

　　東吳證券宏觀分析團隊也認為信用會收縮，但不會帶來信用超預(yù)期緊縮。“從監(jiān)管機構(gòu)的論調(diào)來看，壓降的主要目標(biāo)是2020年下半年新增的‘違規(guī)’貸款：去年下半年新增消費貸3.25萬億，新增住戶經(jīng)營貸1.06萬億。不過，同期固定資產(chǎn)貸款新增1.73萬億，綠色貸款新增0.94萬億，我們認為央行的信貸政策依舊是‘有保有壓’。”

　　東吳證券宏觀分析預(yù)計，今年年內(nèi)可能會推出“綠色經(jīng)濟”相關(guān)的信貸支持工具，疊加投資周期的起底回升帶來制造業(yè)固定資產(chǎn)貸款需求的上升，房地產(chǎn)信貸收縮沖擊仍可控。

　　“預(yù)計中性預(yù)期下，2021年的社融增速為11.2%，較去年下跌約兩個百分點，2020年為13.3%；本外幣貸款增速約為10.9%，較去年下跌也是為兩個百分點，2020年為12.8%。 ”

　　去年年末，中泰證券政策研究所政策組負責(zé)人、首席分析師，上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢在接受時代財經(jīng)專訪時注意到去年下半年一線城市房價出現(xiàn)過快上漲跡象，或?qū)ω泿耪叩闹贫ㄔ斐蓛呻y。

　　2月1日楊暢接受時代財經(jīng)采訪時表示，目前來看，貨幣政策還是在中央經(jīng)濟工作會議“不急轉(zhuǎn)彎”的基調(diào)下進行，流動性仍然保持相對充裕，但對于短期的市場流動性緊張，采取了針對性手段予以對沖。

　　宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場“有保有壓”

　　“嚴(yán)查不會是‘運動式’行為，是長期堅持不懈的要求。對房地產(chǎn)行業(yè)而言則是一個鎮(zhèn)痛式調(diào)整，最終會形成理性健康發(fā)展的格局。”盡管各方分析表示信貸緊縮可能會持續(xù)半年，但在中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院經(jīng)濟法研究所副教授范世乾看來，信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場本身就是金融系統(tǒng)違規(guī)問題，嚴(yán)查會一直持續(xù)。

　　范世乾2月1日在接受包括時代財經(jīng)在內(nèi)的媒體群訪時表示，政策密集出臺遏制一線城市房價猛漲，更多是從維護宏觀調(diào)控的有效性進行考慮。

　　范世乾分析，一方面，信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，會嚴(yán)重影響國家宏觀調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。使得國家本要支持的中小經(jīng)營者資金缺乏問題難以解決，還會阻撓國家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)，推高房地產(chǎn)價格。另一方面，違規(guī)資金投入會增加金融機構(gòu)的風(fēng)險，將金融市場與房地產(chǎn)捆綁在一起，降低國家房地產(chǎn)調(diào)控手段的有效性。

　　范世乾認為，“目標(biāo)嚴(yán)查也可以看做是對房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿要求的督促，是促進房地產(chǎn)市場長遠有效發(fā)展的必要手段。這一態(tài)度也是國家宏觀調(diào)控的長期態(tài)度。”

　　據(jù)悉，去年11月《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)的建議》發(fā)布，關(guān)于住房消費有如下表述：“推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉(zhuǎn)變，促進住房消費健康發(fā)展。”“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。”

　　東吳證券宏觀分析團隊2月2日在接受時代財經(jīng)在內(nèi)的媒體群訪時分析，連日來銀保監(jiān)會、央行等對房地產(chǎn)市場的調(diào)控極具靈活性和差異性，針對不同城市不同情況進行施策。在國家”十四五“框架下，住房具有促進消費的作用，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是“有保有壓”。

　　“目前對房地產(chǎn)市場過熱的城市進行調(diào)控，也是出于引導(dǎo)資金向制造業(yè)回歸，投向?qū)嶓w經(jīng)濟。”

　　至于房企，資深信托理財師武蘇偉對時代財經(jīng)分析，對本就資金緊張的房企來說，壓降、控制新增房貸規(guī)模，對地產(chǎn)銷售產(chǎn)生不利影響，資金將會愈加緊張。“長期來看，一方面銷售回款減少，另一方面，房企的融資渠道不斷收緊，兩頭壓縮，對房企的資金鏈將會是極大的考驗。”

　　睿資投資俱樂部創(chuàng)始人吳疌也較為認同本次密集調(diào)控對穩(wěn)定房價和維護金融系統(tǒng)安全的作用。他對時代財經(jīng)表示，“房地產(chǎn)相關(guān)信貸比例過高會影響金融穩(wěn)定，如不嚴(yán)控，樓市風(fēng)險就變成了金融風(fēng)險，社會危害極大。部分銀行對按揭貸款的限制，的確影響部分人買房，但保護了廣大銀行儲戶的利益。”

　　嚴(yán)躍進進一步對時代財經(jīng)指出，本輪調(diào)控對于房價過快上漲有抑制的效果，對炒作過熱的樓盤進行打壓。“但由于現(xiàn)在房價構(gòu)成的成本，如房源的土地成本、市場預(yù)期等，房價往下跌的空間并不大。”

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責(zé)任編輯：張文