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　　浦山講壇：鐘偉談新冠疫情對(duì)中國(guó)樓市的八點(diǎn)影響

　　3月1日上午，由上海浦山新金融發(fā)展基金會(huì)主辦的在線公益講座“浦山講壇”第四期開(kāi)講。中國(guó)金融四十人論壇（CF40）成員、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉就“新冠疫情對(duì)中國(guó)樓市的八點(diǎn)影響”這一主題展開(kāi)分享。

　　鐘偉提醒，當(dāng)前，中國(guó)居于全球供應(yīng)鏈和制造業(yè)的中樞地位，疫情或?qū)⒋偈挂恍┙?jīng)濟(jì)體和企業(yè)重新審視其與中國(guó)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)的穩(wěn)健性，進(jìn)而引發(fā)國(guó)際布局的調(diào)整。而一些國(guó)內(nèi)企業(yè)可能不僅將調(diào)整國(guó)際布局，也將調(diào)整其國(guó)內(nèi)布局，使產(chǎn)業(yè)和就業(yè)進(jìn)一步向地方政府治理能力較強(qiáng)的區(qū)域集聚，“這在多大程度上加劇中國(guó)東南沿海和其他區(qū)域增長(zhǎng)失衡，還有待觀察。”

　　和很多人當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)的擔(dān)心不同，鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)屬典型的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)型的不可貿(mào)易部門(mén)，因此受沖擊相對(duì)較小。值得注意的是，房地產(chǎn)頭部企業(yè)的公司架構(gòu)，有可能加速形成銷售、自持、物管、投資和科技等模塊化分拆建構(gòu)之勢(shì)。

　　以下為文字實(shí)錄：

　　鐘偉：各位好，今天我們向大家分析一下新冠疫情和中國(guó)房地產(chǎn)的影響關(guān)系。兩者我們可能要稍微冗長(zhǎng)一點(diǎn)地?cái)⑹隆?/p>

　　一、我想強(qiáng)調(diào)的是新冠疫情是一場(chǎng)災(zāi)難，畢竟病毒給中國(guó)人甚至給全球帶來(lái)了一些災(zāi)難，我們付出了沉重的代價(jià)，因此災(zāi)難就是災(zāi)難。我們最多是轉(zhuǎn)危為安，也就是我們中國(guó)乃至于西方全世界能夠平靜地度過(guò)新冠疫情這樣一個(gè)難關(guān)，度過(guò)災(zāi)難之后，我們又開(kāi)始正常地生活、工作、學(xué)習(xí)、交流。也許我們以后還會(huì)有更多的機(jī)會(huì)也還會(huì)有更多的災(zāi)難，這都是人類長(zhǎng)河當(dāng)中必須經(jīng)歷的一些事情。

　　二、我想向大家介紹一下，新冠疫情和我們過(guò)去所經(jīng)歷到的一些事情，所帶來(lái)的沖擊是不一樣的。例如新冠疫情和非典，兩者之間其實(shí)還存在著明顯的不一樣，以至于我們不能把當(dāng)下的新冠疫情看成是一個(gè)外部事件沖擊。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中有很多的術(shù)語(yǔ)，比如事件沖擊。如果我們把新冠疫情看成是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)事件沖擊的話，那么這種事件沖擊消失之后，通常經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)更加強(qiáng)勁，這種沖擊的向下造成的凹痕也會(huì)回去。但是新冠疫情并不僅僅是個(gè)短期的沖擊，對(duì)中國(guó)乃至于全球經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期的影響還存在很多不確定性，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在并不清楚這種疫情在中國(guó)和全球的傳播以及傳播的廣度、深度帶來(lái)的影響，這都還有些不確定。所以我希望大家理解，不要把新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響只看成是我們做一些刺激性的手段來(lái)做一個(gè)宏觀的對(duì)沖（就可以應(yīng)對(duì)）。這不只是一個(gè)外部沖擊，這是一個(gè)深刻的改變了中國(guó)乃至于全球經(jīng)濟(jì)的短期和中長(zhǎng)期運(yùn)行的不確定的因素。

　　既然是這樣，我們?cè)陂_(kāi)初可以比較一下非典和新冠兩者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響程度到底有多大。為什么要這么說(shuō)？因?yàn)榉堑湟咔橹螅袊?guó)的房地產(chǎn)隨后迎來(lái)了一波強(qiáng)勁的持續(xù)的增長(zhǎng)，目前中國(guó)的房地產(chǎn)仍然在GDP的增加值中具有相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。

　　非典和新冠對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)的影響到底有哪些顯著不一樣呢？可以舉幾個(gè)小點(diǎn)來(lái)形容。

　　1、當(dāng)年非典疫情時(shí)，受影響的主要是北京和廣東。（彼時(shí)）北京市的GDP占全國(guó)大約3%，廣東省占全國(guó)大約是10%，兩者合計(jì)起來(lái)占中國(guó)GDP的13%。目前的新冠疫情受到影響波及的省份，除了武漢湖北這樣比較困難的區(qū)域，當(dāng)然現(xiàn)在疫情也初步得到控制，情況有所好轉(zhuǎn)，但即便如此，中國(guó)受到新冠疫情影響的省份仍然超過(guò)了中國(guó)GDP的90%。當(dāng)初非典只影響13%，現(xiàn)在影響90%，影響的范圍是不一樣的。

　　2、當(dāng)年中國(guó)的GDP和現(xiàn)在的GDP是不可比的。當(dāng)時(shí)中國(guó)的人均GDP可能剛剛過(guò)一萬(wàn)人民幣，2003年的時(shí)候，中國(guó)GDP大約是14萬(wàn)億人民幣，現(xiàn)在我們已經(jīng)接近100萬(wàn)億人民幣。人均GDP剛剛邁上了一萬(wàn)億美元的臺(tái)階。所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)體諒在2003年和2020年存在著非常大的差異。作為有100萬(wàn)億元人民幣GDP的經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)更深入地融入了全球化，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)于世界經(jīng)濟(jì)的影響，以及受到世界經(jīng)濟(jì)影響的深度和廣度都跟2003年不可比。或者說(shuō)在2003年的時(shí)候中國(guó)遭受了非典疫情，整個(gè)國(guó)際社會(huì)還是用相對(duì)比較用平靜的心態(tài)來(lái)觀察中國(guó)的，因?yàn)橹袊?guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體量還不夠大。但如今的新冠疫情明顯地震動(dòng)了中國(guó)，也震動(dòng)了全球。

　　3、城市化率不一樣。在2003年的時(shí)候，中國(guó)城市化率包括城鎮(zhèn)可能還不到40%，因此居住在城市以及縣城鎮(zhèn)以上的人大概4億多人，現(xiàn)在則超過(guò)了8.5億。所以整體上而言，中國(guó)的城市化率在迅速地提高，城鎮(zhèn)化率也在提高。我們城里頭多了5億人，疫情主要影響的是城里人。相對(duì)來(lái)說(shuō)，農(nóng)村居住的分散度較高，使得他們天然成為一個(gè)對(duì)于這種流行病有一定防御能力的群體。當(dāng)初在非典的時(shí)候，我們有廣袤的農(nóng)村作為一個(gè)防護(hù)點(diǎn)、緩沖點(diǎn)，如今不是。如今農(nóng)村只有5億多人甚至更少一些，城市受影響的有8億多人，受影響的范圍大大的不一樣。

　　4、當(dāng)初在非典的時(shí)候，中國(guó)的人口流動(dòng)、資源流動(dòng)還不是那么頻繁，現(xiàn)在我們交通四通八達(dá)。在春節(jié)前有回家的高潮，在春節(jié)之后有返工的高潮，這種人口流動(dòng)的速度和規(guī)模都比2003年大得多。據(jù)發(fā)改委的同志介紹，目前中國(guó)人口流動(dòng)頻率跟速度是2003年時(shí)的4倍左右，這使得疫情防控更為艱難。

　　5、在2003年的非典疫情前后，中國(guó)已經(jīng)經(jīng)歷了深刻的體制變革。由于94年到96年的時(shí)候中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，97年有東亞危機(jī)，因此在97年之后到2003年之間，中國(guó)進(jìn)行了深刻的體制變革。這些體制變革包括了匯率體制比如說(shuō)匯率雙軌并軌、外匯管理體制進(jìn)行了結(jié)售匯的改革、國(guó)有企業(yè)進(jìn)行三年國(guó)有企業(yè)攻堅(jiān)戰(zhàn)的脫困、財(cái)稅體制進(jìn)行了分稅制的改革等等。也就是在2003年之前，中國(guó)原有的經(jīng)濟(jì)體制的改革是非常深刻和系統(tǒng)化的，同時(shí)我們?cè)?000年之后還加入了WTO，中國(guó)國(guó)內(nèi)的和WTO規(guī)則有相互沖突的法律法規(guī)進(jìn)行了系統(tǒng)性的清理，所以在2003年之前中國(guó)的對(duì)內(nèi)改革和對(duì)外開(kāi)放都已經(jīng)到了一個(gè)躍躍欲試的新的臺(tái)階。非典之前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)相對(duì)過(guò)熱的狀態(tài)，非典之后才進(jìn)行了一個(gè)適當(dāng)?shù)睦鋮s。

　　當(dāng)下不是這樣。差不多2012年之后到現(xiàn)在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速是有所放緩的，處于一個(gè)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的過(guò)程當(dāng)中。供給側(cè)改革，無(wú)論在實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是在金融領(lǐng)域，都在不斷地發(fā)力，整個(gè)的經(jīng)濟(jì)增速是在一個(gè)下行的長(zhǎng)周期的過(guò)程當(dāng)中。這跟非典的時(shí)候也是不可比的。

　　再接下來(lái)我們可以看到，非典之后的一段時(shí)間，中國(guó)政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域又推出了土地政策的變革，主要是土地的招拍掛，這極大的改變了房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益分配格局，使得政府尤其是地方政府成為房地產(chǎn)的特別重要的一個(gè)利益分配主體。這當(dāng)然非常強(qiáng)勁而系統(tǒng)地推高了中國(guó)的房?jī)r(jià)。當(dāng)下并不存在著這樣的可能性。當(dāng)下的基本管理框架包括“房住不炒”和長(zhǎng)效機(jī)制本身并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的變化。

　　所以，就非典和當(dāng)下新冠疫情做這幾點(diǎn)粗糙的比較可以看出，非典對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響可能是一個(gè)事件沖擊，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較短，我們出臺(tái)一些短期的刺激措施也許就能夠度過(guò)難關(guān)。但新冠疫情不是這樣，短中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)都有一些不確定性。本身中國(guó)經(jīng)濟(jì)也處于一個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程當(dāng)中，所以我們得把這兩件事情分開(kāi)來(lái)說(shuō)，不能夠把新冠疫情看成是一個(gè)外部事件沖擊。

　　總結(jié)一下我們所講的第二點(diǎn)，就是非典疫情和新冠疫情的比較之后我們知道，時(shí)代的大的背景不一樣了，非典疫情之后的很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，中國(guó)經(jīng)歷了對(duì)外開(kāi)放的紅利、工業(yè)化的紅利、城市化的紅利、人口的紅利，這多重紅利共同的作用，導(dǎo)致2003年之后差不多到2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了非常強(qiáng)勁長(zhǎng)周期的增長(zhǎng)，而現(xiàn)在中國(guó)的這些制度紅利、人口紅利、對(duì)外開(kāi)放的紅利、城市化的紅利即便存在，也都已經(jīng)明顯地消退了。

　　三、除了短期宏觀政策上我們可以做一些應(yīng)對(duì)之外，對(duì)于中長(zhǎng)期新冠疫情給我們產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響，也必須要小心一些。我想提兩個(gè)小的看法。

　　1、很多人說(shuō)，這一次是中國(guó)通過(guò)疫情強(qiáng)制性地和國(guó)際體系脫鉤了，是一次壓力測(cè)試。壓力測(cè)試也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ)，本意其實(shí)是這個(gè)事情并未發(fā)生，我們通過(guò)各種情景模擬，假定這樁事情發(fā)生之后會(huì)產(chǎn)生什么樣的結(jié)果，是一個(gè)假定性的東西。但非常對(duì)不起，這一次新冠疫情所帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的停擺不是虛擬的而是真實(shí)的。中國(guó)的供應(yīng)鏈、全球的供應(yīng)鏈體系都在承受著巨大的壓力。這不是一次壓力測(cè)試，這是一次真實(shí)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的短暫的脫鉤。這種脫鉤給中國(guó)帶來(lái)的影響，給全球帶來(lái)的影響，可能都不能夠低估。我把它形容為有可能在新冠疫情之后的長(zhǎng)期內(nèi)，對(duì)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)會(huì)形成一個(gè)所謂的“中國(guó)備胎”。

　　我們知道，不能把賭注放在一個(gè)籃子里。比如商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)的核心部位，包括大數(shù)據(jù)、核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)不能只能有一個(gè)系統(tǒng)，要有多個(gè)系統(tǒng)，其它的系統(tǒng)我們稱之為災(zāi)難備份系統(tǒng)。同樣的，經(jīng)過(guò)這次的中國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)的硬脫鉤之后，承受不了這次供應(yīng)鏈沖擊的產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，有可能要考慮必須在中國(guó)之外的相對(duì)比較安全的地方選擇一個(gè)在短時(shí)間能夠接續(xù)中國(guó)供應(yīng)鏈和產(chǎn)能的基地，這個(gè)稱之為“中國(guó)備胎”。這種“中國(guó)備胎”最終能不能出現(xiàn)仍然是有不確定性的。如果全球都沒(méi)有安全的地方，那么這種產(chǎn)業(yè)遷徙的可能性就會(huì)小一些。

　　除此之外我們得考慮到，中國(guó)產(chǎn)業(yè)的門(mén)類是非常龐大的，上下游配套能力、營(yíng)商環(huán)境、政府治理能力、基礎(chǔ)設(shè)施的能力都比較強(qiáng)，那么舍中國(guó)之外的其它的地方，比如說(shuō)中東歐也好、東南亞相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政府治理、基礎(chǔ)設(shè)施條件還算差強(qiáng)人意的經(jīng)濟(jì)體也好，能不能制作一份承接中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈和中國(guó)產(chǎn)能的“中國(guó)備胎”還是有不確定性的。但畢竟這種中國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)短暫的硬脫鉤，使得中國(guó)企業(yè)和整個(gè)的跨國(guó)公司都要重新考慮全球產(chǎn)業(yè)鏈、全球產(chǎn)能的布局，以使得全球的產(chǎn)業(yè)鏈、全球的產(chǎn)能能夠在穩(wěn)健的不中斷的情況之下連續(xù)運(yùn)行。

　　2、這種思考一定會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)遷徙，這種產(chǎn)業(yè)遷徙既有跨境的產(chǎn)業(yè)遷徙也有中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)、資本和人員的遷徙，更多的資本、企業(yè)和產(chǎn)能將向政府治理能力相對(duì)比較強(qiáng)的區(qū)域集中。在中國(guó)境內(nèi)，企業(yè)的遷徙更多地可能流向中國(guó)東南沿海的這些省份，使得我們中部和西部地方的發(fā)展機(jī)遇有所弱化，這會(huì)帶來(lái)更多的區(qū)域不平衡。

　　在第三點(diǎn)當(dāng)中我希望大家能夠理解上述這兩個(gè)小點(diǎn)。一是，這不是壓力測(cè)試，這是真的短暫的脫鉤，因此會(huì)帶來(lái)一個(gè)對(duì)全球的產(chǎn)業(yè)鏈、對(duì)全球的整個(gè)貿(mào)易鏈條的考慮的過(guò)程。二是產(chǎn)業(yè)遷徙本身既在跨境發(fā)生也在中國(guó)境內(nèi)發(fā)生。

　　在第三點(diǎn)當(dāng)中，我還想批駁一些觀點(diǎn)。這些觀點(diǎn)也非常流行，意思是在新冠疫情發(fā)生之前一直到差不多我們錄制這個(gè)節(jié)目2月28號(hào)，在此之前的3、4天，比如2月25號(hào)之前，整個(gè)的歐美股市還是相當(dāng)強(qiáng)勁的，因此有一些說(shuō)法說(shuō)，你看中國(guó)的疫情發(fā)生了，只是中國(guó)的問(wèn)題，中國(guó)并不是全球制造業(yè)的中樞，也不是全球貿(mào)易的中樞，因此中國(guó)的疫情并沒(méi)有能夠影響到歐美股市，不是這樣的。這就有些妄自菲薄了。中國(guó)的制造業(yè)和中國(guó)的產(chǎn)業(yè)中樞這個(gè)地位是非常重要的。例如說(shuō)外貿(mào)，全球現(xiàn)在外貿(mào)規(guī)模差不多30萬(wàn)億美元多一點(diǎn)，中國(guó)的外貿(mào)規(guī)模有40萬(wàn)億人民幣多一點(diǎn)，所以在外貿(mào)領(lǐng)域中國(guó)的重要性是很大的。在全球的制造業(yè)當(dāng)中，中國(guó)的制造業(yè)增加值差不多相當(dāng)于全球的23%接近24%的水平，在非典時(shí)期大概7%。所以中國(guó)的制造業(yè)的中樞和外貿(mào)中樞這個(gè)地位的確是存在的。中國(guó)是全球其它120多個(gè)經(jīng)濟(jì)體最重要的最大的貿(mào)易伙伴。這次硬脫鉤之后帶來(lái)的供應(yīng)鏈的重組和國(guó)際產(chǎn)業(yè)遷徙這兩點(diǎn)都不容低估。事實(shí)上，由于新冠的疫情逐漸地似乎呈現(xiàn)出向國(guó)際蔓延的風(fēng)險(xiǎn)，因此在2月25號(hào)之后到現(xiàn)在，整個(gè)的全球的股市也陷入一種恐慌性的調(diào)整當(dāng)中。

　　四、新冠疫情對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響

　　新冠疫情對(duì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的影響是有不對(duì)稱性的，對(duì)餐飲、旅游、文旅、航空、運(yùn)輸這些行業(yè)的影響幾乎是災(zāi)難性的，對(duì)醫(yī)療防護(hù)這些行業(yè)的影響可能相對(duì)來(lái)說(shuō)提供了一個(gè)意外的需求。

　　對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響其實(shí)沒(méi)有對(duì)中國(guó)的制造業(yè)和外貿(mào)影響那么大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)最典型的是一個(gè)不可貿(mào)易品，所謂不動(dòng)產(chǎn)，它是挪不了地方的，所以一般來(lái)講不動(dòng)產(chǎn)的需求都是本地化的。而作為制造業(yè)作為外貿(mào)這些可貿(mào)易部門(mén)那么受到疫情的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)更大一些。

　　還有一個(gè)有趣的事情是什么呢？就是房子你可以推遲購(gòu)買(mǎi)，但還是要買(mǎi)。現(xiàn)在有的人說(shuō)，在新冠疫情之后，所謂餐飲、旅游的消費(fèi)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。這個(gè)報(bào)復(fù)性的反彈可能性不大。因?yàn)槟闳绻患径葲](méi)有大吃大喝，剩下來(lái)的三個(gè)季度你猛吃猛喝也補(bǔ)不回一季度的省吃少喝。所以那些對(duì)于快消品、餐飲之類失去的一個(gè)季度的需求，在今后三個(gè)季度不會(huì)再出現(xiàn)了。但房地產(chǎn)需求我們稱之為被推遲的但并沒(méi)有消失的需求。房地產(chǎn)屬于一個(gè)不可貿(mào)易的部門(mén)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的需求相對(duì)比快消的需求要好一些，具有一個(gè)延遲的效果。所以這兩點(diǎn)決定了新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響可能跟其它的領(lǐng)域有些不一樣。

　　具體來(lái)說(shuō)，大概可以把疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響概括為以下這么幾點(diǎn)。

　　第一點(diǎn)的影響就是別指望涉及房地產(chǎn)的政策有重大的調(diào)整。房地產(chǎn)當(dāng)然屬于實(shí)體商品，房地產(chǎn)尤其商品房它涉及到水泥、建材、上下游的產(chǎn)業(yè)、家居、家電、汽車(chē)等等，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條是非常長(zhǎng)的，的確是一個(gè)重大的實(shí)體商品。但我們一定得大致能夠接受這一點(diǎn)，也就是無(wú)論有無(wú)疫情，關(guān)于房地產(chǎn)本身，“房住不炒”這個(gè)基本的定論以及我們現(xiàn)在還不知道具體內(nèi)容的所謂長(zhǎng)效機(jī)制這個(gè)黑色的箱子，這兩樣?xùn)|西都不會(huì)有太大的變化。也就是說(shuō)涉及房地產(chǎn)的政策調(diào)整不會(huì)因?yàn)橛行鹿谝咔橹螅ㄗ龀鲋卮笳{(diào)整），即便做出了短期的宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策的調(diào)整，可能房地產(chǎn)也不是一個(gè)最主要的受益的部門(mén)。這是一個(gè)大的政策的基調(diào)，我們必須理解的是這樣。

　　第二點(diǎn)，需求仍然在，只是被延遲了。這是因?yàn)槎颈旧聿皇且粋€(gè)房地產(chǎn)的施工的交付的高潮，也不是一個(gè)銷售的特別好的時(shí)候。一般來(lái)講要在開(kāi)春之后開(kāi)復(fù)工會(huì)比較多一些，房地產(chǎn)的銷售一般在春節(jié)前和春節(jié)后的一小段時(shí)間，也就是3到4個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，不是一個(gè)特別有戲份的時(shí)候。由于季節(jié)性的施工的因素、環(huán)保的因素，再加上疫情的因素，相信目前的房地產(chǎn)在建幾乎都停下來(lái)，再開(kāi)復(fù)工的話有些困難，慢慢地終于會(huì)開(kāi)復(fù)起來(lái)。那么銷售本身也被延遲了。

　　由于疫情還在延續(xù)之中我們并不清楚建筑施工這些企業(yè)復(fù)工的情況和復(fù)工率最后會(huì)怎么樣，但總體而言，看起來(lái)在4月份之前房地產(chǎn)在供給側(cè)這一塊都不會(huì)有明顯的改觀。也就意味著從需求被延遲、供給減少這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也許下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的氣氛還是比較暖和的，因?yàn)槿晗鄬?duì)比較穩(wěn)定的需求都被壓縮和集中到疫情過(guò)后，人民的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)生活恢復(fù)正常之后再進(jìn)行。

　　房地產(chǎn)行業(yè)也受到了比較明顯的負(fù)面的影響，這種影響主要是在供給而不在需求。需求只是被延遲了，不會(huì)被消失，不像餐飲，失去的需求可能在一季度就已經(jīng)失去了。所以我們大概可以估測(cè)，由于供給和需求沖擊的不對(duì)稱性，使得整個(gè)房地產(chǎn)從短期來(lái)看的話，下半年相對(duì)來(lái)說(shuō)氛圍會(huì)稍微地寬松一些。

　　第三點(diǎn)，總體而言，對(duì)于政策，老舊小區(qū)的改造也許會(huì)成為一個(gè)特別有意思的話題。在新冠疫情之后，可能會(huì)有些重大的項(xiàng)目建設(shè)，以保證決勝全面小康等等諸如此類的大目標(biāo)一個(gè)一個(gè)都要實(shí)現(xiàn)，中央也說(shuō)了有信心有能力繼續(xù)維持2019年決定的2020年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體目標(biāo)等等。結(jié)合到房地產(chǎn)領(lǐng)域的話，最實(shí)際的也可能是中國(guó)百姓相對(duì)來(lái)說(shuō)比較關(guān)注的，也容易給政府帶來(lái)口碑的是老舊小區(qū)改造。

　　住建部會(huì)同發(fā)改委和財(cái)政部，我記不清是2018年還是2019年，在全國(guó)做了一個(gè)摸底的調(diào)查，需要改造的老舊小區(qū)有17萬(wàn)個(gè)，涉及到的居住人口超過(guò)1個(gè)億。這些老舊小區(qū)的改造，包括供電、網(wǎng)絡(luò)、電梯、小區(qū)道路這些的改造。其實(shí)在疫情之后更容易發(fā)現(xiàn)，這些老舊小區(qū)改造的緊迫性更加突出。原因就在于，根據(jù)上海疾控中心張文宏醫(yī)生的介紹，目前新冠疫情不幸的病死者中90%以上是年齡在75歲以上的老人，老舊小區(qū)其實(shí)是老人相對(duì)比較集中的地方，所以對(duì)這些老舊小區(qū)進(jìn)行社會(huì)化的養(yǎng)老、小區(qū)的急救醫(yī)療等通道的開(kāi)通、提升整個(gè)老舊小區(qū)的居住品質(zhì)這些還都是很緊迫的。

　　所以我想介紹的第三小點(diǎn)，對(duì)17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)的改造可能值得呼吁一下，畢竟這是一個(gè)涉及到至少上萬(wàn)億投資的一個(gè)事情。當(dāng)然現(xiàn)在一些的做法可能需要也有所與時(shí)俱進(jìn)。現(xiàn)在做法就是以業(yè)主為主體，以小區(qū)為主導(dǎo)，地方政府去做引導(dǎo)，然后政策做一個(gè)配套。但實(shí)際上對(duì)一個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行一個(gè)整體的提升和改造，需要大量的人力物力的投入。沒(méi)有自上而下的政策和資源的分配，要依賴于業(yè)主和社區(qū)，依賴于基層政府能夠完成這個(gè)事情是極其困難的。

　　第四點(diǎn)，涉房企業(yè)可能會(huì)有一些變化。做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)更多的關(guān)注公司價(jià)值、股東價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。過(guò)去我們看到上市公司整體而言，不管是建筑施工也好，銷售型的物業(yè)也好，持有型的物業(yè)也好，物管型的也好，他們都在一個(gè)集團(tuán)內(nèi)整體掛牌上市。真正地把房地產(chǎn)細(xì)分之后分成板塊，分別地就持有型的物業(yè)、開(kāi)發(fā)銷售型的物業(yè)、物管公司或者跟房地產(chǎn)相關(guān)的科技、數(shù)據(jù)類的公司，切成板塊來(lái)分別上市的企業(yè)不是太多的。但在疫情當(dāng)中，實(shí)際上這些企業(yè)不同的業(yè)務(wù)板塊所受到疫情的影響的沖擊是不對(duì)稱的。

　　這些不對(duì)稱體現(xiàn)在哪里呢？例如說(shuō)物業(yè)管理在這次疫情當(dāng)中，比官辦的社區(qū)更密切地牽涉到被隔離在小區(qū)里頭的居民生活的便利性，所以有一些優(yōu)質(zhì)地的具有物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)的物管部門(mén)受到了追捧，估值比較好；銷售型的住宅，主要是商品房，這塊的估值其實(shí)一般來(lái)講這幾年受到政策的限制比較多，表現(xiàn)也還算差強(qiáng)人意；商辦板塊，一些商業(yè)商場(chǎng)都歇業(yè)停業(yè)了，辦公樓、酒店業(yè)歇業(yè)停業(yè)了，暫時(shí)難以開(kāi)復(fù)，那么再重新開(kāi)張營(yíng)業(yè)的時(shí)候，其實(shí)我們也可能需要對(duì)寫(xiě)字樓、酒店、賓館、餐飲場(chǎng)所進(jìn)行一些改造，例如集中式空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行一些改造，這一塊估值上現(xiàn)在來(lái)講是不太好的。

　　有一些房地產(chǎn)企業(yè)可能本身也還有科技類的板塊、大數(shù)據(jù)類的板塊，這一次在疫情當(dāng)中，你所居住的房屋的舒適性，是不是具有恒溫恒濕恒陽(yáng)、新風(fēng)系統(tǒng)等等就變得特別重要，住宅的舒適性和科技含量尤其是居住的時(shí)候的空氣質(zhì)量變得特別重要。

　　所以，持有型的物業(yè)、銷售型的物業(yè)以及物管、科技，這些在市場(chǎng)上所受到的追捧和估值都不一樣。以前我們都是把它打包一塊上市，現(xiàn)在有可能在疫情之后，一些房地產(chǎn)的頭部企業(yè)需要考慮這個(gè)問(wèn)題，就是公司治理需要進(jìn)行變革。也許有一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)會(huì)形成一個(gè)模塊化的管理方式，公司本身也存在著分拆成為板塊上市的可能性。

　　第五點(diǎn)，持有型的物業(yè)包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，由于受到疫情的影響，收益受到限制。我們現(xiàn)在還不清楚對(duì)于這些集中在寫(xiě)字樓、商場(chǎng)這些商業(yè)業(yè)態(tài)到底帶來(lái)怎么樣的沖擊。其實(shí)一般來(lái)講，商貿(mào)、零售、餐飲還是以小企業(yè)為主，中國(guó)大概有個(gè)1700、1800萬(wàn)家的中小企業(yè)，還有8000多萬(wàn)家的個(gè)體商戶。他們能不能夠迅速地復(fù)蘇，重新使得開(kāi)張之后的商業(yè)、餐飲重現(xiàn)繁榮是不太知道的。因?yàn)槲覀円婚_(kāi)始就講了，整個(gè)的政策相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較，環(huán)境來(lái)說(shuō)還是比較中性，但絕對(duì)不會(huì)有特別大的寬松。在這種背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金的鏈條相對(duì)繃得比較緊，迫使他們必須重新考慮，對(duì)于持有型的物業(yè)，推出REITS的必要性。

　　去年年底的時(shí)候，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在考慮對(duì)持有型的物業(yè)在海外掛牌REITS以換取現(xiàn)金流。疫情之后，對(duì)于持有型物業(yè)占比比較高的這些房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們會(huì)有更多的熱情去推動(dòng)將持有型的物業(yè)到海外去掛牌，也許價(jià)格不是特別好，畢竟收益受到影響，但如果能夠使得企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有所改善，尤其現(xiàn)金流狀況更加穩(wěn)健的話，還是會(huì)有相當(dāng)多的企業(yè)愿意去做把持有型的物業(yè)做成REITS推出的過(guò)程的。

　　第六點(diǎn)，對(duì)住宅的影響。新冠疫情之前，大家買(mǎi)房更多地還是看房子的面積而較少考慮房子的品質(zhì)，在新冠疫情之后的話，房屋的品質(zhì)就會(huì)變得特別重要，房屋的位置當(dāng)然也很重要，所以有可能帶來(lái)就是，科技住宅尤其是居住的新風(fēng)系統(tǒng)較好的住宅、綠色住宅以及第二居所的概念都有可能會(huì)崛起。那么我們對(duì)居住在16個(gè)超過(guò)千萬(wàn)人口的這種超大都市的熱情，尤其是居住在這些都市的核心區(qū)的超高容積率的住宅的熱情可能會(huì)降低。就住宅本身而言，我相信人們可能會(huì)更多地說(shuō)，為什么要居住在特別擁擠的市中心呢？可不可以不選擇這16個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的城市？退而選其次，選一個(gè)比如人口在500萬(wàn)到1000萬(wàn)也相當(dāng)不錯(cuò)的城市，同時(shí)我選擇的是綠色住宅、低密度住宅，或者我在市中心即便擁有了為了上下班的方便、社交的方便或者擁有了豪宅，能不能在郊區(qū)擁有第二居所？畢竟第二居所還是一個(gè)隨時(shí)可以躲避城市喧囂或者一些像新冠這樣疫情沖擊的，還算是一方可以暫時(shí)棲息的場(chǎng)所。所以我相信，綠色住宅、中低密度的住宅、第二居所的概念會(huì)有所提升，人們對(duì)于集中在城市的繁華區(qū)的高密度住宅，過(guò)著過(guò)于頻繁的社交生活的興趣可能會(huì)有所降低。所以在住宅領(lǐng)域，除了區(qū)域方面的變化之外，我相信對(duì)于品質(zhì)要求的變化會(huì)比較多。

　　第七點(diǎn)，在住宅本身，也許政策對(duì)于所謂的改善型需求不會(huì)有那么嚴(yán)厲的限制。畢竟我們看到，如果要在今后的一段時(shí)間維持比較正常的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使得今年全年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)離6%左右這個(gè)目標(biāo)不太遠(yuǎn)的話，房地產(chǎn)還是一個(gè)特別重要的產(chǎn)業(yè)。那么房地產(chǎn)當(dāng)中你既要帶著鐐銬跳舞，不超出“房住不炒”，不影響長(zhǎng)效機(jī)制，同時(shí)又能夠市場(chǎng)相對(duì)的需求是理性的，那么改善型需求是最重要的。

　　改善型需求的特點(diǎn)意味著這些人已經(jīng)買(mǎi)過(guò)房，他們只是因?yàn)楣ぷ鳌⒁驗(yàn)楹⒆泳蛯W(xué)、因?yàn)槔先损B(yǎng)老等等一系列的家庭需求的變化，需要重新改善自己的居住條件。在中國(guó)的一些大中城市，改善型居住已經(jīng)逐漸成為住宅購(gòu)置的一個(gè)主要需求。

　　首次置業(yè)當(dāng)然很重要，但是改善型需求也很重要。現(xiàn)在的政策框架本身對(duì)首次置業(yè)是有好處的。對(duì)于首次置業(yè)之外的其它的改善型需求，政策限制還是比較多。我們要看新冠疫情之后，對(duì)于市場(chǎng)當(dāng)中比較重要的改善型需求，政策限制能不能夠稍有放松。

　　第八點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的布局可能也會(huì)有所變化，地理上的布局更偏向于京廣線以東，長(zhǎng)江以南的中國(guó)東南沿海部分。之所以中國(guó)的東南沿海的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得比較重要，原因是：首先，珠三角和長(zhǎng)三角的城市群群體能夠承載相對(duì)較多的人口和產(chǎn)業(yè)，地方政府的治理能力相對(duì)來(lái)說(shuō)也強(qiáng)一些。其次，醫(yī)療和教育資源相對(duì)也還比較好。再者，經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，有一定的活力。例如珠三角，萬(wàn)億GDP以上的城市就不少，比如廣州、深圳、佛山，未來(lái)可能還有東莞。長(zhǎng)三角地區(qū)，萬(wàn)億級(jí)GDP以上的城市可能會(huì)更多一些，比如南京、上海、蘇州、杭州，未來(lái)還有相當(dāng)多的城市比如說(shuō)寧波、南通、合肥都是萬(wàn)億或者潛在萬(wàn)億級(jí)的城市。所以總體而言，在新冠疫情之后，房地產(chǎn)的重心也跟產(chǎn)業(yè)的重心一樣，會(huì)進(jìn)一步地向東南沿海遷徙，在一定程度上加大房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)整個(gè)布局的不均衡性。

　　這就是我們觀察到的總體而言的新冠疫情對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的八點(diǎn)影響。

　　房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)地沒(méi)有走到一個(gè)就是需要退潮的過(guò)程當(dāng)中，畢竟我們整個(gè)居住條件、整個(gè)的城市化率還不是太高。大概可以這么說(shuō)，中國(guó)目前8.5-8.6億的城鎮(zhèn)人口，大約有一半人是住在2000年之后建成的新房，還有一半人住在2000年之前建成的老房子，這些房子離現(xiàn)在20多年了，居住的舒適性以及未來(lái)居住的衛(wèi)生條件等等都不是特別令人樂(lè)觀。所以，由于房地產(chǎn)的真實(shí)需求還在，相信經(jīng)過(guò)疫情之后，無(wú)論是政府、企業(yè)還是購(gòu)房者，都會(huì)采取更加審慎而理性的態(tài)度。

　　疫情還在延續(xù)，這是一場(chǎng)災(zāi)難，需要政府、企業(yè)和我們一同去面對(duì)。希望我們能平平靜靜地安安全全地走出這場(chǎng)災(zāi)難，健健康康重新開(kāi)始社交、工作、生活、學(xué)習(xí)。

　　謝謝各位！

　　提問(wèn)：多地日前出臺(tái)了諸多的穩(wěn)樓市政策，意在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，在您看來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前最應(yīng)該做的，應(yīng)對(duì)資金流動(dòng)性的問(wèn)題需要做哪些的舉措呢？

　　鐘偉：關(guān)于資金的壓力方面，其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)本身可以做的相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較少的，無(wú)非就是放慢購(gòu)置的速度，降低財(cái)務(wù)杠桿率以及出售一些手持現(xiàn)有的資產(chǎn)，加大促銷力度等等，但這個(gè)都是收縮式的一個(gè)防御式的做法，并不能從根本上長(zhǎng)期上解決問(wèn)題。

　　從根本和長(zhǎng)期解決問(wèn)題，仍然要依賴流動(dòng)性和貨幣政策。央行最近表態(tài)說(shuō)，貨幣政策還有較大空間，請(qǐng)注意較大空間不是較小空間，能夠靈活地運(yùn)用多種工具來(lái)保證整個(gè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)。這就意味著整個(gè)包括房地產(chǎn)在內(nèi)其它行業(yè)的資金保障是能夠在合理充裕的水平上得到供給的。只是房地產(chǎn)領(lǐng)域在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，4到5年的時(shí)間，對(duì)房地產(chǎn)無(wú)論是建筑類的貸款、開(kāi)發(fā)類的貸款還是按揭類的貸款都有非常嚴(yán)格的規(guī)模限制，這些規(guī)模限制給房地產(chǎn)企業(yè)穿上緊身衣，一些財(cái)務(wù)杠桿率比較高的企業(yè)發(fā)展受到了限制，一些中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步退出這個(gè)市場(chǎng)。頭部房地產(chǎn)企業(yè)由于策略不一樣，他們整個(gè)財(cái)務(wù)狀況的緊張情況也不一樣。

　　總體上而言要解決這個(gè)問(wèn)題，不是依賴于個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的自身的努力，還是要依賴于在新冠疫情之后，財(cái)政、貨幣、稅收政策有沒(méi)有一個(gè)針對(duì)性的、對(duì)沖性的政策的寬松。總體上我還是相信，包括房地產(chǎn)企業(yè)的資金、財(cái)稅政策，在下半年還是穩(wěn)中略有松動(dòng)，只是它享受到的沒(méi)有其它行業(yè)，尤其像基建，所受到的優(yōu)惠那么多而已。

　　提問(wèn)：近期也觀察到流動(dòng)性寬松這樣的一個(gè)狀況，大家都很關(guān)心，這個(gè)資金會(huì)流入股市還是樓市？

　　鐘偉：貨幣政策是總量工具，信貸政策是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的工具，你把資金放出來(lái)之后，除非就是中央直接給地方、給基層政府花個(gè)錢(qián)，或者通過(guò)國(guó)有經(jīng)濟(jì)體系去配給的錢(qián)。要進(jìn)行非常精準(zhǔn)的資金在行業(yè)間、企業(yè)間的分配是非常困難。所以資金放出來(lái)之后，一定保證他們不能夠進(jìn)股市把股市炒上去，或者放出來(lái)的資金一定不能夠進(jìn)樓市把樓價(jià)炒上去，這本身是很難以完成的目標(biāo)。比如說(shuō)，我們即便通過(guò)比較的寬松貨幣政策把資金給了國(guó)有企業(yè)，讓國(guó)有企業(yè)去發(fā)揮穩(wěn)定作用，發(fā)揮對(duì)沖疫情的作用，但是國(guó)有企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)和它的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊之間到底能不能夠做一個(gè)徹底的切割，也是不清楚的。所以資金放出來(lái)了，一定要求這些資金不能流入股市和樓市，這是比較困難的。

責(zé)任編輯：趙子牛