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　　浦山講壇：鐘偉談新冠疫情對中國樓市的八點影響

　　3月1日上午，由上海浦山新金融發展基金會主辦的在線公益講座“浦山講壇”第四期開講。中國金融四十人論壇（CF40）成員、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉就“新冠疫情對中國樓市的八點影響”這一主題展開分享。

　　新冠病毒來勢洶洶，醫學機理的分析尚不明確，其對經濟的影響更是充滿了不確定性。不少研究者希望通過與“非典”時期的比較來尋找此次疫情影響的可能答案，但鐘偉認為，無論是從疫情規模還是從經濟體量、城市化率以及經濟周期等維度來看，新冠疫情對經濟的沖擊都與十七年前的“非典”存在明顯的不可比性。概括來說，“新冠疫情之后，我們不太具備非典之后經濟持續強勢向上的內外部環境和條件?！?/p>

　　鐘偉提醒，當前，中國居于全球供應鏈和制造業的中樞地位，疫情或將促使一些經濟體和企業重新審視其與中國經濟關聯的穩健性，進而引發國際布局的調整。而一些國內企業可能不僅將調整國際布局，也將調整其國內布局，使產業和就業進一步向地方政府治理能力較強的區域集聚，“這在多大程度上加劇中國東南沿海和其他區域增長失衡，還有待觀察?！?/p>

　　和很多人當前對于房地產的擔心不同，鐘偉認為，房地產屬典型的內需驅動型的不可貿易部門，因此受沖擊相對較小。值得注意的是，房地產頭部企業的公司架構，有可能加速形成銷售、自持、物管、投資和科技等模塊化分拆建構之勢。

　　鐘偉重點分析了新冠疫情對中國樓市的八點影響，包括：

　　第一，涉房政策并無實質變動。房住不炒和長效機制仍是主基調，但保持既有政策大框架不變的背景下，樓市落地政策可能中性偏松，大都市核心區的危改舊改可能會有所加速。

　　第二，2020樓市下半年可能偏暖，原因在于疫情對工序沖擊的不對稱——疫情逐漸消退之后，人們的購房需求仍將大致維持正常。但多重因素抑制了供給。不同于2018和2019年的量跌價升，2020年的銷售金額將略減。新冠肺炎疫情后的樓市不太會復制非典后的走勢，因為非典之后的房價飆升，與其說是非典所致，不如說是土地招拍掛政策起了作用。

　　第三，老舊小區改造應成決戰全面小康的重要抓手。數據顯示，目前全國有城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。這些小區改造所需資金規模上萬億，若按業主、社區、基層政府以及各方共同統籌推進，難度相當大，仍然需要自上而下的政策動員和資源配給，同時適當引入市場化操作。

　　第四，是區域布局的再調整。疫情之后的資本和產業遷徙難免，同樣地，未來樓市重要的區域市場也將更多地集中于政府治理能力相對較好、營商環境相對健康、民生服務相對較好的城市。16座千萬人口以上的大都市可能會出現有限的郊區化跡象，核心區超高容積率綜合體有所退潮，綠色和健康住宅升溫難免，同時，第二居所概念也將得到普及。這使得大都市建成區面積加速擴張，而東南沿海二三線城市更受關注。

　　第五，商辦物業REITS升溫。疫情不僅使商辦物業幾乎停擺，其實也是線上消費和街區商業的強行普及，更對后續商辦和公共場所新風系統等改造升級提出了挑戰，有些國人過于頻繁的社交活動或許會有所收斂。這些都對自持商辦的回報率有抑制。加之開發企業對激進財務和銷售策略的收斂，都有可能迫使商辦物業的REITS，尤其是過戶型REITS的熱情有所升溫。

　　第六，物業管理和街區商業崛起。疫情之中人們對物業服務給出了不同的評價。城市中優質物業服務的重要性得到了普遍認同，出行限制也使得解決最后一公里的街區商業重要性上升，大型綜合商超或略降溫。資本市場已充分表達了對物管類企業所受的青睞。

　　第七，康養醫養物業發展迎來機遇。在社區醫院和家庭醫生還難以得到國人的廣泛認同之前，如何關注老年群體的健康和醫療始終是難題，此次疫情凸顯了50歲以上，尤其是75歲以上群體如何獲得及時醫療介入的難題。這有可能提升即將步入老年、有付費意愿的中高收入群體對集中式康養醫養的認可度。

　　第八，應考慮適當放寬住房改善型需求的信貸制約。經過多年持續的房地產調控，目前住房炒作風氣已基本消退，改善型需求成為主力軍，這意味著二次或多次置業的群體，比首次置業的群體更龐大、更理性也更需要一些金融杠桿的支持。

責任編輯：趙子牛