原標題：加快建立房地產金融長效管理機制

　　來源：金融時報

　　本報記者 馬梅若

　　日前，央行發(fā)布的《2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　在新冠肺炎疫情的沖擊下，穩(wěn)經濟、穩(wěn)增長的重要性和緊迫性更加凸顯。在這一背景下，如何理解繼續(xù)堅持“房住不炒”的原則？同時，加快建立房地產金融長效管理機制的表述也引發(fā)市場關注。

　　房地產相關政策“穩(wěn)”字當頭

　　窺史望今，不少接受《金融時報》記者采訪的專家認為，過去一年多時間里的房地產金融政策顯示，“穩(wěn)”字當頭是政策的主基調。“2019年，房地產金融政策主要是穩(wěn)杠桿，整體基調是控制流向房地產領域的資金規(guī)模和比例，保證實體經濟的有效融資需求得到滿足。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“未來這一方向有望得到延續(xù)。”

　　實際上，盡管決策層數次重申不以房地產作為刺激經濟的手段，但市場疑慮始終未平息。畢竟，旨在針對普惠領域的利好政策，也可能會有部分借助各種明渠暗道違規(guī)流向房地產領域。但2019年的政策保持高度定力，始終釋放出穩(wěn)定信號。按照2019年8月20日的LPR首次報價，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR4.85%；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點，即5.45%。這與不少地區(qū)實際執(zhí)行的標準（首套基準利率上九折，二套基準上浮10%左右）相比，還略有上升。這也打消了市場上關于“借機放水樓市”的疑慮。

　　而2月20日的LPR報價顯示，1年期LPR報價4.05%，較上月下降10個基點；5年期以上LPR報價4.75%，較上月下降5個基點。這被市場解讀為非對稱降息。其中，1年期LPR更大幅度的下行，顯示出實體經濟將成為更大受益者，而5年期以上LPR是房貸的定價基準，下調幅度較小說明地產調控仍未松動。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，1年期、5年期LPR下行符合當前實體經濟降成本的需求。而在新冠肺炎疫情沖擊下，短期經濟受到的影響更為明顯，因此1年期LPR下行幅度更大。

　　李宇嘉則表示，5年期LPR與房地產貸款利率關系更為緊密。“此次非對稱降息主要體現了進一步加大對實體經濟支持的思路。同時，出于穩(wěn)經濟、穩(wěn)房價的考慮，在新冠肺炎疫情沖擊下房地產貸款成本也有所下降，但下降幅度更少。”

　　房地產金融長效機制：堵暗道，穩(wěn)支持

　　對于房地產金融長效管理機制，業(yè)內專家普遍認為，防范房地產金融領域風險、明確監(jiān)管指標、嚴禁資金違規(guī)流向樓市或將成為監(jiān)管重點。

　　李宇嘉表示，預計房地產金融長效管理機制可能包括幾個主要方向：一是對合理、剛需住房需求提供穩(wěn)定性支持，繼續(xù)推行差異化信貸政策；二是房地產領域金融資源的投放要與房地產市場合理增速相匹配；三是房地產領域的融資要疏明渠、堵暗道，監(jiān)管機構將嚴格監(jiān)測，清理違規(guī)融資渠道，嚴防資金違規(guī)流入房地產領域。

　　嚴躍進認為，房地產金融長效管理機制主要是兼顧房地產金融風險防范和相關金融指標管理。“房地產金融長效管理機制的目標主要有兩個：一是管控房地產相關領域的金融風險，防范信用風險擴大；二是要明確一些監(jiān)管指標，比如房地產貸款在金融機構發(fā)放貸款中的比重等。”

　　當然，建立房地產金融長效管理機制并非意味著一成不變，更非意味著“一刀切”，因城施策仍是樓市調控的重要思路。嚴躍進列舉了日前浙商銀行的一個新政策。根據多家媒體報道，浙商銀行近日下發(fā)了個人貸款政策調整的通知。此次通知明確，對于非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例由原來的三成調降至二成。嚴躍進認為，此舉體現了商業(yè)銀行根據實際情況，對非“限購”城市執(zhí)行了更為寬松的貸款政策，也體現了當前商業(yè)銀行貸款部門降低購房成本的導向。

　　“這一政策也是因城施策的體現。針對一些非‘限購’城市，降低首付比例會引發(fā)較大市場關注。這一政策的出臺，客觀上也結合了近期的復工節(jié)點，有助于活躍住房交易市場，對于銀行貸款業(yè)務市場的活躍也有積極的作用。”嚴躍進認為。

責任編輯：潘翹楚