徐遠：真實利率：房價波動的秘密

　　原標題：房貸利率又松動了？ 沒有！未來還可能持續上行

　　近日，有消息稱近期北、上、廣、深四大一線城市房貸利率相繼出現松動跡象，引發市場關注。樓市是否又將重啟“牛市”？

　　21世紀經濟報道記者采訪多位一二線城市房貸業務和房地產中介業務人士發現，自新版LPR利率執行以來，普及范圍逐漸增大，從一線城市到二三線城市，從大行到股份行、再到城農商行逐漸普及，存在一定的房貸利率調整趨勢。但這一輪調整截至目前，房貸未見明顯的松動趨勢。

　　房貸利率多有上行

　　融360發布的《2019年9月中國房貸市場報告》中指出，10月8日后，一線城市中，北京、上海和深圳地區除了極個別銀行外，全部執行新定價方式，廣州地區只有不到半數的銀行開始執行新政。二線城市中，天津、青島、無錫、廈門、石家莊、鄭州等地區的絕大多數銀行也已經開始按照LPR方式來報價，不過報價的規范程度和利率加點可能仍需進一步完善，二三線城市可能在利率調整和報價口徑等方面，需要更長的過渡時間。

　　上述報告認為，綜合來看各重點城市在采用LPR方式進行報價后，主流水平與之前相比保持一致或略有上漲。相比首套房貸款利率2個BP以內的增長區間，二套房貸款利率的漲幅稍微更大一些，最高為6BP。

　　而據LPR新版利率執行后十余天，各大城市具體房貸利率調整情況如何？

　　此前有傳深圳市房貸利率有所松動，當地一位房地產中介告訴21世紀經濟報道記者，10月8日后，深圳主流銀行按照新的LPR首套利率5.15%，二套5.45%，按照這個標準計算，首套房貸利率略有上浮，影響不大，二套有所上浮。

　　針對近期深圳市部分銀行房貸利率松動的消息，上述中介指出確有其事，但主要是之前沒有執行這一標準或有更多上浮的銀行，目前基本都執行了這套標準。未見更多下浮調整跡象。

　　對于利率調整后對樓市的影響，目前銀行房貸業務一切正常，額度也較為充裕，一般一個月內可以完成放款。

　　北京一位房貸業務人士指出，新利率執行后，算法跟之前不一樣，結果上看利率并未減少，反倒略有增加。比如，主流標準首套購房原來利率是5.39%，現在是5.4%，對于普通購房者來說意味著月供大概每月增加十幾塊。

　　上述房貸業務人士指出，目前沒有感受到房貸利率下行或進一步松動的跡象，同業中暫時沒有聽說有執行更低標準利率。

　　華南某股份行珠海分行信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者，目前未有利率下行跡象，珠海房市也保持平穩。

　　對于未來趨勢，融360大數據研究院分析師李萬賦指出，在信貸額度緊張和嚴控樓市的背景下，房貸利率上行趨勢或將延續。而且，隨著LPR房貸新政逐漸鋪開，之前面臨新政上漲壓力但尚未調整的銀行可能會在短期內有新動作，會進一步帶來所在城市房貸水平的進一步上漲。不過，LPR報價水平和頻率對房貸利率的干擾不會太大，新政對房貸利率水平的影響將會逐漸弱化。

　　利好剛需因素出現

　　雖然市場和分析人士多認為，未來房貸利率存在進一步上行可能，但對于剛需購房者而言，樓市也存在不少利好消息。

　　10月23日，深圳舉行2019年10月公共住房項目集中開工活動。在全市范圍內開展公共住房建設行動，大規模建設人才住房、安居型商品房以及公共租賃住房，位于原特區內的公共住房項目最高售價低于5萬/平方米、位于原特區外的公共住房項目售價低至2-3萬/平方米左右，均遠低于同類地區商品房售價。

　　根據2018年8月深圳市政府正式出臺的《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，提出系統構建面向2035年的住房供應與保障體系，將新增建設籌集各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。以進一步穩定市場預期，破解大城市住房困難困局。

　　根據深圳相關建設規劃，在各類住房當中，公共租賃住房占住房供應總量的20%左右，建筑面積以30-60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

　　此外，北京、上海、廣州等一線城市和長沙、武漢、泰安等二三線城市也在加大公共住房探索與建設，也將進一步平衡和改善樓市供需。

責任編輯：賈振飛 2031864307