近期，多地人民銀行大區分行或者地方分行指導市場利率定價自律機制，商定本地房貸在LPR基礎上的加點下限。

　　個人住房貸款利率換錨進入倒計時。

　　一家國有大行個人金融部人士向記者表示，其所在銀行正在系統改造升級中，預計月底前可以完成準備工作。

　　此前的8月25日，央行發布公告，10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR（貸款市場報價利率）為定價基準加點形成。

　　記者獲悉，近期多地人民銀行大區分行或者地方分行指導市場利率定價自律機制，商定本地房貸在LPR基礎上的加點下限。

　　“一城一策”

　　近期，記者走訪北京市西城區部分銀行網點，多家銀行的信貸經理對記者稱，尚未接到相關通知，目前住房貸款合同還是按照原先掛鉤基準利率的方式執行。

　　央行規定，定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

　　因各地情況各異，央行規定，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。

　　新的個人住房貸款利率政策將從10月8日開始執行，據《中國證券報》9月10日報道，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，近期或將相應落地。

　　上述國有大行個金部人士告訴記者，其所在銀行在央行公布LPR新政后已經開始著手準備相關工作，如系統的改造、合同修訂以及員工培訓等。包括對涉及到個人貸款的管理辦法中利率條款進行修訂；對新LPR定價房貸的系統進行改造等。

　　接近央行一地方中心支行人士對記者稱，房貸掛鉤LPR后，央行有要求個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，在此基礎上各省因城施策，不一刀切。

　　“總行會有一個整體性的文件，但是具體到每個地區、每家分行會如何定價、在LPR報價基礎上加減多少基點，是按照當地的市場情況來定。”上述個金部人士表示。

　　他同時預計，各銀行的準備工作會在國慶節前完成，按照央行政策，新的個人住房貸款利率政策將從10月8日開始執行，所以在9月底之前，按理說各家銀行需要完成準備工作。

　　目前部分地區準備工作已經完成。記者了解到，目前招商銀行在深圳地區已經支持掛鉤LPR定價的個人住房貸款，按照新政策深圳地區首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）基礎上加30個基點和60個基點，利率分別為5.15%和5.45%。也即，在10月8日之前，準備工作完成的銀行，借款人簽訂的商業性住房貸款合同中可以選擇基準利率作為定價基準；也可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。

　　房貸利率下行幅度或有限

　　記者從銀行人士處了解到，改革之后，北京地區新的首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。

　　按照8月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率不低于5.4%，二套利率不低于5.9%。這與現行的房貸按揭利率水平相差不大。

　　目前，北京現行的房貸利率基本執行首套房基準利率上浮10%；二套上浮20%，也即首套利率5.39%，二套利率5.88%。

　　據融360數據顯示，2019年8月監測的35個城市共533家銀行分（支）行中，有19家銀行首套房利率水平仍低于4.85%，116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%。

　　融360預計，房貸新政實施后，這些銀行都將相應上調自己的房貸利率水平，進而會帶動部分城市房貸利率水平的上漲。從目前數據看，上海、廈門和天津的整體房貸利率水平也低于新規下限，面臨著調整壓力。“極少數執行利率低于利率下限的城市，短期有小幅抬升的壓力，但若后期LPR下行，利率下限對執行利率的限制將弱化。”安信證券分析師池光勝分析認為。

　　池光勝分析稱，在觀測的34個樣本城市中，首套房貸執行利率（最低）僅有上海（基準92折，4.51%）比8月LPR（4.85%）低34bp，二套房貸執行利率（最低）有杭州、上海等（基準1.1倍，5.39%）比8月LPR+60bp（5.45%）小幅低6bp，對這些城市而言，短期利率將小幅抬升，但由于當前利率已是市場均衡的結果，如果后續LPR下行，利率會向均衡水平回落。

　　天風證券銀行業分析師廖志明就各地情況分析稱，上海是住房按揭貸款利率最低的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計之后利率要比之前實際利率上調些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣。考慮到未來LPR可能會下降，而基準利率不動，LPR定價可能更劃算些。

　　在8月20日新LPR首次發布之后的國務院政策例行吹風會上，央行副行長劉國強明確表態“保持個人住房貸款利率基本穩定，做到房貸的增量不擴張，房貸的利率不下降。”

　　融360分析師李萬賦分析稱，下半年來，中央對房地產市場“房住不炒”的堅定表態，以及各監管層全面封堵房產融資的密集動作，都表明了堅決遏制房地產市場杠桿率進一步提升的決心。政策層面明確提到不把房地產作為短期經濟刺激的手段，而且資金圍堵力度之大，違規檢查之嚴的程度遠超以往。短期來看，這輪政策主要是為了降低實體企業的融資成本，房貸利率下降的可能性不大。“從商業銀行角度，也不希望房貸利率產生比較大的波動。如果利率出現較大波動，也會對銀行整體經營產生較大的影響。”上述國有大行個金部人士表示。

責任編輯：賈振飛 2031864307