房貸利率降低調查： 資金寬松倒逼資產荒 按揭貸款投放或加快

　　來源：21世紀經濟報道

　　21世紀經濟報道 辛繼召

　　民生銀行深圳分行自3月8日起首套個人住房貸款利率調整為基準上浮5%，二套個人住房貸款利率調整為基準上浮10%。

　　近日，包括深圳、杭州等多個城市在內，房貸利率開始松動下調。

　　如，深圳主要銀行將首套房貸利率調整為基準利率上浮5%，二套房貸利率調整為基準利率上浮10%。杭州首套房利率也下調。

　　根據央行數據，個人住房貸款利率自2014年三季度開始進入最新一次下降周期，加權平均利率從6.96%一路下降至2016年四季度的4.52%，隨后房貸利率開始反彈，至2018年四季度反彈至5.75%。

　　多地下調房貸利率，與央行去年多次降準后，銀行間市場資金寬松有關，一些銀行也相應下調內部資金轉移定價。1月信貸快速投放后，傳導至資產端定價、息差面臨儲備項目不足，利率下調壓力。

　　業內預期今年按揭貸款有望加快。某些城市也會根據自己的供求情況、房地產市場走勢，對房地產政策采取一些相應的調整，主要方向還是支持首套房和剛性需求。銀行今年在這一領域有望加大配置。

　　不過，房地產貸款監管仍在分類監管。3月9日，銀保監會副主席王兆星指出，對于房地產貸款也要視情況區別對待，“既要繼續保障住房貸款的基本需要，同時也要對投機性貸款嚴格控制，房地產金融仍然是防范風險的重點領域。”

　　房貸利率下調

　　自去年末以來，個人住房貸款（簡稱房貸）利率利率開始逐漸下降。

　　具體來看，深圳、杭州等多個城市持續下調房貸利率。21世紀經濟報道獨家報道，深圳主要銀行的個人住房貸款利率已于近日下調。其中，五大行的首套房貸利率已經調整為基準利率上浮5%，二套房貸利率調整為基準利率上浮10%。此外，其余多家銀行也有調整，部分銀行稱優質客戶可以做到基準利率。例如，民生銀行深圳分行內部人士告訴記者，自3月8日起，該分行首套個人住房貸款利率調整為基準上浮5%，二套個人住房貸款利率調整為基準上浮10%。

　　另外，杭州多家銀行下調首套房貸利率上浮比例，部分銀行新房首套房貸款利率最低僅上浮至5%。

　　據融360數據，全國首套房貸款平均利率在2018年10月-11月達到頂點，為5.71%；此后開始下降。至2019年1月，首套房平均利率降至為5.66%，相當于基準利率1.155倍，環比上月下降0.35%，仍高于2018年1月的5.43%。二套房貸款平均利率連續三個月出現回落，至1月為6.02%，較上月回落2BP。

　　深圳樓市有部分回暖跡象。一位地產中介人士指出，過去一年其所負責片區待售房源增加比較多，但房價幾無下跌，處于僵持。2月、3月一些購房客入手、二手樓庫存去化比較快，和新版個人征信打擊“假離婚”有一定關系。

　　近日，一份未經證實的新版個人征信材料在網上流傳，稱新版個人征信最快2019年5月試運行，夫妻雙方共同買房，新版征信要求夫妻作為共同借款人，雙方的征信均要體現負債，導致離婚了之后無法低首付（一般首套房三成首付）買房。

　　從全國看，前2月居民消費貸款減少，唯獨以房貸為主的住戶部門中長期貸款新增。

　　考慮到春節因素，將1-2月數據綜合起來看，以房貸為主的居民中長期貸款，是今年前2月住戶部門貸款新增的主要來源。根據央行3月10日發布的統計數據，2019年前兩個月，人民幣貸款增加4.11萬億元，同比多增3748億元。分部門看，住戶部門貸款增加9192億元，同比少增0.26萬億元；其中，以消費貸款為主的住戶部門短期貸款減少3億元，同比少增2640億元；以房貸為主的住戶部門中長期貸款增加9195億元，同比多增65億元。

　　而在2018年，個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。

　　利率下降源于資金寬松

　　對于房貸利率下調，銀行業內人士多將其歸因于資金面寬松。

　　自2018年初以來，央行已多次降準，釋放流動性，市場預期央行2019年仍將有降準動作。

　　以十年期國債利率觀察，過去年一年多，十年期國債利率下行了70多個基點，從4%降至當前3.15%的水平。

　　3月7日，一位股份行華南分行人士表示，自去年7月以來，該分行業務部門從總行資金部門拆借的內部資金轉移定價（簡稱FTP）不斷下降，目前FTP已經下降到大約4%。資金定價下降的原因是去年7月以來央行多次降準。

　　7日，一位華南農商行行長表示，農商行在監管上面臨“貸款不能出縣、資金不能出省”的限制，該行實際上當前并不缺少存款等負債來源，當地鄉鎮、農民等在該行的存款也不能像國有大行一般在全國調配，當前面臨的仍是“資產荒”，缺乏優質的對公貸款對象。

　　對銀行而言，按揭貸款利率雖然遠低于消費貸款，但此類貸款不良較低、資產保全和處置相對容易，安全性較高。

　　有銀行業分析師認為，銀行下調房貸利率反應出資產端有效需求不足的壓力，在流動性寬松環境下，按揭貸款仍然是銀行積極爭奪的優質資產。經歷1月份信貸的快速投放后，銀行儲備項目消耗較多，短期或面臨儲備不足的情況，市場上優質的項目爭奪或加劇，定價及息差在一季度下行壓力加大。

　　3月11日，民生銀行首席研究員溫彬認為，今年按揭貸款有望加快。房地產調控政策堅持因城施策，一些城市也會根據自己的供求情況、房地產市場走勢，對房地產政策采取一些相應的調整。近期一些城市首套房貸利率、稅費有一些調整，總的方向還是支持首套和剛性需求。銀行今年在這一領域有望加大配置。

　　一位大行分行人士認為，經濟下行壓力，對房價是“利空”的。但也有“利好”，即是宏觀政策松動，住房按揭貸款利率下調，從當前的基準利率上浮10%-15%回到基準利率，是可以預期的。

責任編輯：陳鑫