以房養老如何走出尷尬境地

　　文 張琴琴

　　應該認識到，以房養老本就是養老保險體系的補充，“不熱”是正常。而要避免以房養老出現試點期的尷尬，需要更高層面的制度設計。

　　今年8月8日，中國銀保監會下發《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，要求保險機構做好金融市場、房地產市場等綜合研判，積極創新產品，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。老年人住房反向抵押養老保險（以下簡稱“以房養老”）至此結束試點，面向全國推廣。

　　以房養老本質是一種“倒按揭”，即擁有房屋的60歲以上老人將房產抵押給保險公司換取養老金直至身故，這期間居住權不變，但會失去房屋所有權。老人去世后，保險公司有權依法行使抵押權，抵押房產處置所得將優先用于償付養老保險相關費用，若有結余，則給老人的繼承人。

　　2014年7月，“以房養老”在北京、上海、廣州、武漢正式試點，兩年后又擴大到了個別省會城市。四年過去，僅幸福人壽一家保險公司推行了“以房養老”相關保險產品，承保僅98戶139人，用“尷尬”來形容并不為過。

　　為何遇冷

　　其實，以房養老剛推出時，各保險公司對其并不感冒，有過專門討論的公司不多，能推出產品并實際銷售的也僅幸福人壽一家。而這也是因為關鍵人物孟曉蘇，他是幸福人壽的第一任董事長，第二任監事長，同時也是中房集團的理事長，最早在國內提出“以房養老”模式。在他的大力推動下，幸福人壽才開發并推出了以房養老相關產品。

　　如今以房養老要面向全國推廣，在討論如何避免它再次遇冷之前，我們先要分析清楚以房養老在試點期遇冷的原因。

　　一是因為目前房屋估值體系的不健全和《繼承法》的不完備。以房養老中的一大難點是對房屋價值進行準確估值，需要地方房管局的配合，而以房養老是由原保監會發文鼓勵保險公司參與，對地方房管局并無任何行政約束力，地方房管局的配合度并不高；以房養老模式下，老年人去世后，房屋的所有權歸為保險公司，而目前《繼承法》對于公司法人如何繼承房屋，以什么方式繼承等并無明確說明，這給保險公司在未來房屋管理上帶來很大的不確定性。

　　二是保險公司的顧慮，以房養老產品屬于年金性質產品，在計算壽險比的盈利價值是比較低的，基于這一點，保險公司就動力不足，而且所有的精算模型都是基于未來房屋價格不會下跌，否則保險公司就要承擔很大的風險。

　　中央財經大學原保險學院院長郝演蘇則認為，以房養老在中國遇冷的根源在于房屋所有權人并不同時擁有地權。以房養老在美國推行得較為成功，被用作抵押的房屋都是“single house”，即獨棟房屋，老人去世之后，保險公司在擁有這棟房屋所有權時，也同時擁有了房屋覆蓋下的土地所有權，對于土地的處置有較大的自由度。中國的房屋產權與地權是分離的，就決定了保險公司在未來處置房屋時并不具有太大的自有度。

　　從中國傳統的家庭文化而言，要從心理上接受以房養老這種模式也并不容易。“30歲，你買一套房子，再用30年還房貸，把自己半輩子交給銀行。60歲，你退休，再把半輩子買來的房子交給保險公司，保險公司給你發錢養老，房子最終歸他們。這輩子，你都干了什么？”一位網友的這段話說出了不少人的心理，在網上獲得了不少的點贊。

　　有總比沒有好

　　從此前不同媒體的報道和調研來看，多數老人更偏向于家庭養老而將房屋留給子女，從幸福人壽養老保險產品承保情況看，承保人也多是失獨老人。這也解釋了，為什么遇冷的以房養老還要被推向全國，因為“有總比沒有好”。

　　應該認識到，即使是在效果不錯的美國，以房養老依舊是小眾產品；此次《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》也明確“積極發展老年人住房反向抵押養老保險,對傳統養老方式形成有益補充”，對以房養老的定位也是配角。以房養老的“冷”是情理之中。

　　同樣，它在試點期暴露出的問題，不能被忽視。鑒于以房養老涉及房屋、養老及保險的跨界問題，需要國家人力資源和社會保障部、自然資源部和銀保監會的聯合出臺相關舉措，打破行業制度上的藩籬；完善《繼承法》，加快遺產稅等相關稅種的探討制定，降低政策不確定風險，激勵商業保險公司參與到以房養老產品的開發中。以房養老的精算模型都是基于未來房屋價格不會下跌，否則保險公司就要承擔很大的風險。

責任編輯：陳鑫