市場生態(tài) 導致房租快速上漲

　　文 易憲容

　　要發(fā)展中國住房租賃市場，必須采取有效的經(jīng)濟杠桿，讓房地產(chǎn)市場真正回到“房住不炒”的市場定位上來，政府要以較大力度的財政投入解決中低收入居民的基本居住問題，并且設(shè)立有效的法律法規(guī)有效保護住房租賃者。

　　當前我國租房市場租金快速上漲的問題已經(jīng)沸沸洋洋。

　　有數(shù)據(jù)顯示，過去一年里，在全國的一二線城市中，有13個城市房租上漲幅度超過20%。其中成都房租上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。而今年7月房租的飚升更是瘋狂。按照平均月租金漲幅排序，北京、深圳、上海已經(jīng)分別達到了92.33元、78.3元、74.48元。這意味著在兩三個月時間里，國內(nèi)一線城市一套100平方米的住房平均房租已經(jīng)從5000~7000元迅速上漲到7000~10000元。

　　至于這些城市房租為何會突然快速上漲，見仁見智，如季節(jié)性因素、供需結(jié)構(gòu)失衡，如北京那樣大力拆除違規(guī)建筑、長租公寓哄抬房租，等等。對此，無論如何解釋，其實不是太重要。重要的是為何中國的住房租賃市場沒有發(fā)展起來就會亂象叢生，其中的障礙有哪里？如果這些問題不梳理清楚，要找到當前中國住房租賃市場房租突然飚升的根源是不可能的。

　　發(fā)展租房市場需要前提條件

　　發(fā)展中國的住房租賃市場，是十九大報告提出的。其中明確，要建立起中國房地產(chǎn)市場的長效機制，就得要建立起住房租售并舉的房地產(chǎn)市場體制。在這個租售并舉的房地產(chǎn)市場體系中，一方面商品住宅市場還得繼續(xù)發(fā)展，另一方面要建立起中國的住房租賃市場。也就是說，為了保證居民的基本居住條件，今后的中國房地產(chǎn)市場，有支付能力的居民進入商品住房市場購買住房，而中低收入居民則通過住房租賃的方式來保證。如果中國的住房租賃市場發(fā)展了，那么中國房地產(chǎn)市場問題也就解決了，即房價能夠穩(wěn)定在現(xiàn)有的水平，中低收入居民居住需求也得以滿足。

　　可以看到的是，類似德國這樣的國家有發(fā)達的住房租賃市場，中低收入居民的居住問題得以解決，同時德國房地產(chǎn)市場房價穩(wěn)定，居民都能夠安居樂業(yè)，也不會因為房地產(chǎn)引發(fā)多少社會矛盾。

　　但是，德國發(fā)達的住房租賃市場是如何發(fā)展起來的？其前提條件有哪些？如果這些條件難以滿足，中國住房租賃市場能夠得以發(fā)展嗎？中國住房租賃發(fā)展的障礙在哪里？

　　要發(fā)展中國住房租賃市場的第一個前提條件就是落實“房住不炒”的市場定位，去除住房市場的投機炒作功能，去除住房市場賺錢效應，讓住房價格完全回歸理性，回到住房消費者有支付能力的購買水平。如果這個前提條件不確立，有效健康的中國住房租賃市場是發(fā)展不起來的。最近全國一二線城市住房租金價格快速飚升，就與這種制度、法律、法規(guī)準備不足有很大關(guān)系，與“房住不炒”的市場定位沒有真正落實有關(guān)，與當前中國住房市場仍然是以投資炒作為主導的市場有關(guān)，與中國房地產(chǎn)市場沒有真正轉(zhuǎn)型為消費市場有關(guān)，導致這些城市的房價被頂在天花板上。

　　因為，只要不用經(jīng)濟杠桿嚴格限制住房的投資功能，居民就會在租房還是買房的決策上表現(xiàn)得不確定。特別是房價高得離譜的一二線城市，有條件的居民更是會寧可進入購買住房市場而不進入住房租賃市場。在這種情況下，不僅會導致可租賃的住房越來越少，也會導致因買不起房而要進入住房租賃市場的中低收入者越來越多，進而使這些城市的租賃住房供應矛盾更加突出。

　　第二個前提條件是政府要對住房租賃市場有足夠的財政投入。因為，進入住房租賃市場的主要是中低收入居民，如果房價水平很高，低收入特別是極低收入的居民，不僅根本不可能進入購買住房市場，而且也沒有能力進入住房租賃市場。對于這部分居民，政府就需要以建立公租房的方式幫助解決其基本的居住問題。而政府對租賃市場的財政投入還包括對租賃住房建造的財政補貼及租賃住房者的租金補貼。前者是鼓勵企業(yè)建造中低收入居民能夠租賃得起的住房，后者是鼓勵居民租賃住房而不是購買住房。

　　德國就專門制定了《住房租賃補貼法》。如果沒有政府較大的財政投入安排，住房租賃市場是無法發(fā)展起來的。就國內(nèi)各城市來看，目前地方政府財政支持還是非常少。這是造成當前不少城市住房租賃市場供給不足的重要根源。

　　資本尋得謀利空間

　　現(xiàn)階段中國住房租賃制度安排嚴重不足，加上政府不能夠以巨大的財政投入增加更多的可對中低收入者的租賃住房供應，自然會給營利性的住房租賃企業(yè)獲得暴利創(chuàng)造最好的機會。

　　因此，要發(fā)展中國的住房租賃市場，特別是要發(fā)展房價高得離譜的城市的住房租賃市場，首先要解決的是如何滿足中低收入居民的租賃住房供應由誰來提供，這些租賃住房租金水平如何來定價，以及這些租賃性住房如何來分配等問題。其次，是解決租賃市場的問題。營利性企業(yè)建造的租賃性住房，或私人提供的租賃性住房，租金水平如何，如何定價，住房租賃市場的利潤水平多少，以及通過什么樣的法律制度來保護住房租賃者的權(quán)益，如果這些中低收入的住房租賃者的利益受到損害時，如何來賠償？等等。再就是發(fā)展住房租賃市場，政府的住房租賃補助政策如何來確立？采取何種方式來實施？等等。

　　對于這些問題，在發(fā)達國家，特別是德國及新加坡，都有一套完整的租賃住房市場發(fā)展的法律法規(guī)與政策，所以，他們的住房租賃市場能夠建立起來并得以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。即使是美國這種以住房持有為主導的國家，發(fā)展住房租賃市場也有一套計劃與制度安排，而中國在這一制度領(lǐng)域基本上是空白。

　　正是因為這樣，一方面要發(fā)展住房租賃市場，另一方面相應的制度安排又準備不足，地方政府也很難進行足量的財政投入，這難免為企業(yè)利用金融杠桿進入住房租賃市場謀利甚或謀得暴利創(chuàng)造了機會。

　　十九大后，不僅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始參與住房租賃項目或住房長租公寓建設(shè)，而且國內(nèi)銀行及其他金融機構(gòu)也在創(chuàng)新各種與住房租賃市場有關(guān)的金融工具，比如住房租賃貸。還有，專業(yè)住房租賃機構(gòu)中更是以自如、蛋殼、相寓為代表的大型房地產(chǎn)中介公司紛紛設(shè)立。這些公司以建立長租公寓為由頭，吸引各路資金及金融機構(gòu)進入這個市場。早在今年1月16日，中國長租公寓領(lǐng)跑者自如就完成了40億元人民幣的A輪融資，估值約200億元人民幣。國內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足長租公寓領(lǐng)域。蜂鳥屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，分散式品牌公寓Top10總?cè)谫Y金額約為75.792億元；而集中式品牌公寓Top10融資總額約為71.15億元。

　　資金的大量涌入，各路長租公寓快速擴張，快速搶占房源，從而讓一二線城市的可租賃住房短期內(nèi)就集中到了少數(shù)租賃中介公司手上。例如，目前北京自如手中就持有12萬套可租賃的住房。在這種情況下，這些租賃中介公司要控制租賃市場的價格易如反掌。可以說，最近國內(nèi)許多城市住房租金價格快速上漲，很大程度上就與這種住房租賃市場的生態(tài)及運行模式有關(guān)。如果不改變當前中國住房租賃市場的運作模式，想通過行政性的方式來限制一些城市的住房租金不漲價是不可能的。要發(fā)展中國住房租賃市場的一個前提條件就是落實“房住不炒”的市場定位，去除住房市場的投機炒作功能，去除住房市場賺錢效應。

　　資金的大量涌入，各路長租公寓快速擴張，快速搶占房源，從而讓一二線城市的可租賃住房短期內(nèi)就集中到了少數(shù)租賃中介公司手上。

責任編輯：謝海平