來源：秦朔朋友圈
螞蟻帶熱的樓市
10月27日，螞蟻集團H股份額正式開啟申購，富途證券APP顯示，僅僅正式認(rèn)購開啟15分鐘，等待排隊認(rèn)購的人數(shù)就高達(dá)2萬人。根據(jù)報道，螞蟻集團首日在H股機構(gòu)發(fā)行部分已獲得超1000億美元，超過國際配售額5倍。并且，由于行情過于火爆，該券商服務(wù)器還一度崩潰。
和股市一樣火爆的，還有杭州樓市的之江板塊。和股民一樣躁動的，還有杭州的房東。
上周，杭州土地市場一塊之江地標(biāo)地塊——一線沿江、27億元起拍、限高130米的地塊，被“超級獨角獸”螞蟻科技集團一舉以27億元成功拿地。該地塊東臨錢塘江，南面直通之江大橋，往西則是在建地鐵6號線之江海洋公園站（之浦路站）以及規(guī)劃中的之江未來社區(qū)。溢價率為0，競價僅僅一輪就競拍成功，可謂是杭州政府為螞蟻集團量身打造的。
從9月初傳聞流出，到上周土拍落定，再到這幾日證券市場的火爆認(rèn)購，之江的買房者比股民更加興奮，距離螞蟻金服地塊約3、4公里的二手房小區(qū)10月的掛牌價均進(jìn)行了調(diào)整，漲價30-100萬之間。
目前板塊內(nèi)在售的新房較少，均價在3.7-3.8萬元/㎡左右，且中簽率極低，二手房單價則在4-4.5萬元/㎡左右。板塊內(nèi)有一個賣了很多年的酒店式公寓也很夸張，對外報價直漲1000元/㎡（酒店式公寓不限價）。
之江板塊如此熱銷，是因為很多人都認(rèn)為“阿里系”才是杭州房價的助推神器，就像當(dāng)年的阿里過江、淘寶城遷址倉前，阿里所到的每一個板塊，都會迎來一輪暴漲。
根據(jù)螞蟻集團的招股書顯示，截至2020年6月30日，公司共有員工數(shù)16660人。未來杭州之江集團的人才導(dǎo)入自然不會少，而且螞蟻還會帶來集群效應(yīng)，一個金融科技行業(yè)的集群正在之江板塊形成。浙江人的錢，是最靈敏的。于是乎， “螞蟻”還沒來，炒房的已經(jīng)來了。
想做“螞蟻人的房東”？
但之江板塊值得買嗎？筆者認(rèn)為，一方面值得，另一方面也不值得。
說值得，是因為之江一直屬于被低估的板塊。它隸屬于杭州最金貴的西湖區(qū)，抱山沿江，群山環(huán)繞，還有美院象山校區(qū)的人文氛圍，之江的資源從自然到人文都十分優(yōu)秀。
但和同屬西湖區(qū)的其他房產(chǎn)板塊相比，之江的漲幅是最慢的，2017年才勉強攀上3萬/㎡以上，而彼時西湖區(qū)其他板塊文教、蔣村都已站上5萬/㎡。究其原因，也是因為山江環(huán)繞，交通不便，和杭州其他板塊的“鏈接力”很弱，還有大型生活配套匱乏，生活不方便。
產(chǎn)業(yè)上，云棲小鎮(zhèn)為代表的新經(jīng)濟企業(yè)雖然入駐很多，但新經(jīng)濟企業(yè)并不是勞力密集型，對人口的導(dǎo)入并不迅猛，讓之江更像一個“不食人間煙火”的景區(qū)，而不是一個實實在在過日子的地方。
但伴隨杭州其他板塊的價格上漲，之江的洼地價值得到了充分體現(xiàn)。根據(jù)杭州政策中限定3.5萬/㎡以下的樓盤，每次推盤要有不少于50%的房源向無房家庭傾斜，可以看出杭州政府把單價3.5萬/㎡作為剛需的“基準(zhǔn)線”，之江在售新房僅3.7-3.8萬/㎡，和杭州主城區(qū)眾多4萬/㎡以上的板塊相比，之江存在著較大的價格優(yōu)勢。所以板塊內(nèi)新房中簽率低，“一房難求”，是很好被理解的。
但為什么又說不值得呢？
第一，想做“螞蟻人的房東”，這種投機心思有點幼稚。就在螞蟻集團地塊不遠(yuǎn)處，就是之江的“未來社區(qū)”。在未來社區(qū)里商務(wù)區(qū)設(shè)置5000套人才公寓、1500套人才短租公寓，生活區(qū)近5000套房源的50%以上定向供給高層次人才。如此說來，就在螞蟻集團周邊，就有將近1萬套人才租賃公寓！租賃市場十分充裕。
有些人可能看不上租金，指望螞蟻的員工來“接盤”。這個就要看具體的項目品質(zhì)，附近某漲幅最大的小區(qū)，也是這兩年里維權(quán)最厲害的問題小區(qū)，工程質(zhì)量堪憂，已被媒體曝光多次。這樣的小區(qū)，科技新貴們會來接盤嗎？
所以，對于這個板塊，如果自己住不妨好好挑，碰到好項目打個新碰碰運氣。如果預(yù)算不夠，就繼續(xù)南下——下一站的富陽，高性價比的樓盤會更多。如果懷抱“割韭菜”的心理，那還是算了，你割得過螞蟻嗎？
第二，筆者認(rèn)為“不值得”的原因在于——杭州樓市分化非常嚴(yán)重，用流行的詞叫“內(nèi)卷化”。在房住不炒的基調(diào)下，明顯風(fēng)險已經(jīng)大于機遇。一個熱點的紅盤可能會把同期好幾個項目的客戶全部虹吸走。而且區(qū)位、板塊之間差異極大，如果不是自住，購房風(fēng)險很大。這有點像A股，看上去上證綜指常年在3000點上下徘徊，但板塊、個股之間已經(jīng)有了天壤之別。
以人口導(dǎo)入為例，杭州連續(xù)三年人口凈流入超百萬，這百萬人口去了哪里呢？杭州濱江區(qū)的人口導(dǎo)入為11.9萬，但濱江的新房供應(yīng)量很低，所以濱江的二手房房價一直在漲，也帶動了濱江周邊幾個板塊的量價齊升；而杭州富陽區(qū)人口導(dǎo)入僅有0.8萬，但富陽卻是樓市供應(yīng)大區(qū)，有大量的新房供應(yīng)明顯過剩，在新房限價的前提下，二手房根本沒有流動性。另外作為人口流入的大區(qū)——余杭、蕭山，因本身面積過大、板塊發(fā)展不均衡，樓市冷熱不均的現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。
買房的長期主義
那么，現(xiàn)在還是買房的時候嗎？
筆者認(rèn)為，限價之下這個時機還是不錯的。而且接近年底，開發(fā)商為回款也會有點優(yōu)惠力度。有自住需求的，不用急著買，可以出來看看。
并且，買房“擇時”很重要，尤其像杭州，供應(yīng)量和成交量都十分巨大，樓市的震蕩、波段很大，當(dāng)年也是以“馬年第一降”聞名全國。如果選對了時機，同樣價位就可以買到更大的面積、更好的小區(qū)，何樂不為？
但比“擇時”更重要的，是選對板塊和項目。選對了板塊和項目，耐心持有，這才是真正的“長期主義”。但是選對板塊和項目，不容易！
筆者把不同板塊、項目的價值體系分為四類：
第一類：低估、高價值
第二類：低估、低價值
第三類：高估、高價值
第四類：高估、低價值
1）低估高價值：其實目前杭州市場上這樣的項目已經(jīng)不多了。比如前文筆者談到的之江的在售新房、還有此前杭州的一系列“萬人搖”也充分說明了這一點，房價倒掛嚴(yán)重，說明了房子價值被低估。但并不是所有倒掛都是低估，還要看具體情況。尤其是板塊基本面的支撐。
這里最大的風(fēng)險，是在于限價之下的質(zhì)量隱患。因此買房前要好好去查下項目的地價，如果地價高而售價低，那么未來的維權(quán)風(fēng)險就很大。
2）低估低價值：有些項目所在的區(qū)位板塊、地段位置并不在城市重點發(fā)展的脈絡(luò)上。但因為房價便宜，長期看還是能跑贏通脹的。另外因為總價低，租售比還不錯，那么如果手上有閑錢也不妨做個配置。
3）高估高價值：目前市場上最多的是這類項目，地段位置、產(chǎn)品力都不錯，但價格已經(jīng)“不便宜”。如果自己住，錢夠，就可以入手。
4）高估低價值：這種項目往往會在一些環(huán)杭、環(huán)滬的縣市區(qū)域，售價并不便宜，基本面缺乏支持，一時腦熱聽信了中介買下的，這種項目應(yīng)該及時脫手。
因此在項目的選擇上，首選“低估高價值”，如果買不到，自己住就選“高估高價值”，手上有閑錢、長期持有“低估低價值”，迅速脫手“高估低價值”。
對照一下你手上的房子，是哪一種呢？
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責(zé)任編輯：張文
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