美瑞老年服務（上海）有限公司 總經理梅雪艷

　　新浪財經訊 由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。美瑞老年服務（上海）有限公司 總經理梅雪艷出席并演講。

　　其表示投管一體的模式可以保證運營的最優化，因為養老地產運營門檻還很高，除了酒店式管理，長租公寓管理之外，還囊括了客戶管理、醫療管理等。她希望所有的從業人員都能夠從老人的角度出發，做一個長期運營投資的概念。

　　以下為演講摘編：

　　梅雪艷：大家好，我叫梅雪艷，今天我主要跟大家分享的內容是我們魅力花園投管一體的模式，是如何通過運營帶動我們的重資產投資回報的。

　　首先我介紹一下魅力花園的背景，在美國主要是做養老地產、養老機構的運營管理，在美國的養老地產當中主要分為兩大類，一類是居家養老，一類是養老機構，也就是我們所說的養老公寓。居家健康也是美國主要養老服務的主題了，他的主要特點就是專業人士需求比較多，基本上每個護士護工，包括家庭醫生，需要一個養老服務體系支持高標準的居家養老，以及比較完整的一個養老保險的支付體系。所以說在市場化的推動下，除了居家養老之外，應運而生的就是養老地產的發展。在美國養老地產的整個產業當中可以大致分為這么幾類，第一類是養老公寓，這部分養老公寓分為兩大類。一類是CCRC社區，也是我們中國養老地產學習和借鑒最多的一種模式，就是可持續性照料社區，他是由老人到達退休年齡之后，一直到關懷的這段時間，這段地產項目都在100-1000個房間左右。主要的商業規模是會收取一個入門費，根據老人的身體情況和所需要護理服務的情況，可能會有一個搬家的可能性。

　　除此之外，美國養老服務的主流還是租賃制養老服務，這支產品的主要特點一般是100-400個房間左右。這一類的產品面對的客戶，主要是我們所說的高齡衰弱，以及需要協助性生活，就是生活常照的客戶。我們還有專業護理服務，一般程度下規模比較小，大概在50-100個房間左右，這種體質像我們中國衛建委下面的護理院的模式。

　　魅力花園，今年我們來慶祝25周年非常重要的時刻點了，在25年當中，我們一共開發過125個社區，自己開發的社區一共有30多個。通過我們一個高標準、非常優質的運營管理，能夠帶來非常穩定的現金流，從而提升資產的價值，接下來會有案例，跟大家詳細分享。

　　這個是我們現在在美國九個州30個個項目的分布圖。這是我們很重要的運營數據了，運營上我們有兩個數據非常重要，第一個是穩定的入住率，我也非常高興和大家分享我們美國30多個項目最新的平均入住率已經達到了98%，這也是我們在25年當中交出最好的一份答卷了，我也為我們美國的同事達到這個成績而驕傲。也希望不久將來，我們中國的項目也可以達到預期的好成績。

　　這是我們所獲的一些獎項，一些設計獎、服務獎、家族創新獎，還有就是一些慈善這一類的獎項。這是我們美國的一些項目，大家可以看到，如果我不說這是一個養老項目的話，其實跟我們正常的公寓項目是非常像的，所以我們非常注重打造居家和舒適的感覺，我們也非常注重老人的安全。美國的養老機構當中，我們可以通過這個圖的指標看到，凡是入住養老機構的老人，他的生活質量和衰退程度，可以達到很大程度的減緩。老人到一個比較好的養老社區，享受比較完善的養老服務之后，整個生活質量會得到很好的提升。在這里我要強調，我們并不是說他的壽命一定有多長，但是我們保證他在這個壽命當中，對生活的享受一定是非常充分的。另外，這是目前我們魅力花園住戶的分析圖了，在這里大家也可以看到，基本上我們入住項目當中的住戶是以單人為主的，夫妻兩個人不是很多。

　　我們每個項目住戶年齡比是有一個波動的，目前平均年齡是在84歲，跟我們中國現有的數據很像。泰康分享了80歲左右，泰康大部分是活躍老人，我們是衰弱，需要照顧一類的。這是我們項目的收入分配了，最大的項目來自于項目的租金，這也是我們魅力花園的銷售模式，入門的門檻比較低，這樣也給老人最大一個靈活的選擇度，通過我們的優質服務，讓他留在我們的社區中。

　　其實我們在美國的護理，應該說上不峰頂的，按著時數來分可以到一對一，24小時的看戶，基本上的每天要到3-4小時，護理是占多數的。

　　養老項目能不能成功，選址、前期的策劃占了50%的比重，凡事謀則定。我第一個選的就是交通便利，第二就是配套要齊全，不光是醫療配套，而是生活習慣的配套，能緊緊和他已有的生活環境、生活調整緊密相關，第三個就是地緣客戶，我們很多項目面臨的客戶來源都是全市，甚至長三角等等。

　　隨著我們養老競爭日趨激烈，我們可以看到更多的客戶，來自地緣性的客戶。大家非常在意投資成本，做傳統的房地產開發和養老地產的投資成本最大的不同在哪？最大的不同有這么幾個，第一個我們叫FME，我們的設施、設備、家具。第二個就是運營籌備，項目掙錢之前，你需要籌備你的人員，你前期的市場宣傳，還有運營儲備金。在我這個項目運營打平之前，我還需要做多少錢的儲備，也就是在他虧損的這一階段，我還需要多少錢。這三項是我們和傳統地產不同的，也是推進養老投資的門檻。

　　收入上，也就是床、餐、護三個收益額。在支出方面，運營支出也很好理解，第一是人員，第二是市場，第三是供給。供給方面也有兩大類，第一類是餐廳餐飲，第二個是日常的消耗品。除此之外，還有跟地產相關的財務利息，還有一些我們的資產折舊和攤銷等等，構成了我們項目的支出情況。哈爾濱的項目也是我們在中國落地的第一個項目，是去年4月26日開業的，已經運營一年多了，入住有130多個住戶，這個產品現在在哈爾濱當地，我們月租金是7500，一共是219個房間，入住率有穩步的攀升。運營上還是交了一個比較好的答卷的，我們在不斷的進行完善。今年年底，會開一個項目，明年的年中，我們會在貴陽開一個魅力花園。我們在蘇州和中國人壽合資的項目，今年年底會投入一個試運營。因為貴陽當地的項目是近郊大盤，所以我們沒有像哈爾濱一樣做了這么多房間，而且房間尺寸也稍微大了一點。設計的時候要有前瞻性，如果你的項目想在這個市場占有中高端水平的話，就不能看眼前的一兩年兩，你要看未來三年五年，甚至七年八年，硬件軟件是不是還能達到市場上的高端標準。

　　總的來說，我們有非常穩定的運營團隊，現在我們的團隊已經在中國磨合了五年了，應該也是最穩定的運營團隊之一了。另外是美國標準化的質量，是我們非常好的資源，以及持續不斷的要求。我們現在已經開始為中國的項目預集基金，今年年底明年春的時候會預集一億美元的基金。國際信托投資房地產協會，每年每季度都會發布的商業運營數據，這個數據當中，大家可以看到所有的商業運營體，包括我們的酒店，包括我們的服務式公寓，包括我們的辦公，還有商業運營，以及養老地產。大家可以看到，路遙知馬力，通過三年五年十年的比較，我們就可以看到養老地產的回報，明顯優勝于其他的業態。

　　最后總結一下，投管一體的模式可以保證運營的最優化，養老地產運營門檻還是很高的，除了酒店式管理，長租公寓管理之外，還囊括了客戶管理、醫療管理等等。希望我們所有的從業人員都能夠為我們的老人，從他們的角度出發，做一個長期運營投資的概念，來做我們的養老地產。

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責任編輯：謝長杉