泰康健康產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司華東區(qū)域投資發(fā)展中心助理總經(jīng)理徐曉歡

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 由金磚傳媒、《中國房地產(chǎn)金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。泰康健康產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司華東區(qū)域投資發(fā)展中心助理總經(jīng)理徐曉歡出席并發(fā)言。

　　徐曉歡認(rèn)為，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)最大的問題是要發(fā)產(chǎn)品，必須給到收益率，但是目前很難給到一個(gè)投資人愿意接受的回報(bào)率。他認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場能進(jìn)入到一個(gè)比較平緩的階段，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)利好，“大家可以更加沉下心來，在資產(chǎn)這塊沒有那么浮躁。

　　以下為實(shí)錄：

　　徐曉歡：今天泰康占了非常大的一個(gè)好的平臺(tái)，我們這邊有保險(xiǎn)資金。這市場上，剛才也說融資難，保險(xiǎn)資金是最便宜的錢了。

　　回過來說，把它當(dāng)做真的運(yùn)營價(jià)值來看的話，養(yǎng)老的核心價(jià)值還是沒有找到運(yùn)營本身的營運(yùn)模式，這是所有問題的本質(zhì)問題，無論做規(guī)?；?，還是金融化，沒有利潤的東西是無法生出合作架構(gòu)的。

　　我跟很多地產(chǎn)朋友都聊過，很多人都想轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老。為什么承租能力高，其實(shí)很簡單，同樣的運(yùn)營，我們養(yǎng)老的盈利成本非常低，像我們的泰康養(yǎng)老社區(qū)，自理要1：0.6，一個(gè)長租公寓配3個(gè)人就可以成功運(yùn)營了，運(yùn)營成本上的非常大的差異，導(dǎo)致我們從運(yùn)營角度來說，很難找到一個(gè)，有兩個(gè)天花板，一個(gè)是運(yùn)營成本沒有辦法下降，老人的支付端又沒辦法破這個(gè)天花板。我們剛才走在中高端路線，老人再有錢，沒有人愿意掏更多的超過自己退休工資的錢選擇為自己的養(yǎng)老買單，這是目前非常嚴(yán)肅的困境。

　　今天從泰康的角度來說，一方面我們?cè)谧鋈珖?。全國化最困難的是什么？中國所有的政策都是地域化的，每個(gè)城市的養(yǎng)老、醫(yī)療、土地、規(guī)劃，所有的政策都是不一樣的，所以我每進(jìn)入一個(gè)城市，都是重新來一遍。因?yàn)榻裉毂晨刻┛导瘓F(tuán)做這個(gè)事，單一的成本都在一個(gè)城市、一個(gè)社區(qū)方面。

　　我們?nèi)ツ昕紤]開始做網(wǎng)絡(luò)化，希望在一些核心城市去做多點(diǎn)布局。他們?cè)谶@些方面都做了很多的探索。今天的產(chǎn)品線我也做一些交流，大家如果能夠把他掙錢的本質(zhì)倒退，他的運(yùn)營、投資邏輯的話，還是能夠去努力做出一套產(chǎn)品線的。

　　從我們大的集團(tuán)來說，其實(shí)是我們相對(duì)薄弱的。本質(zhì)上還是金融機(jī)構(gòu)，從未來來說，從泰康規(guī)模來說，將來希望跟更多人合作，而不是單一的，以前是迫不得已，市場上沒有人干這個(gè)事，泰康所有事就自己干了。市場逐漸會(huì)走向?qū)I(yè)分工的路線，專業(yè)的人做專業(yè)的事，投資人做投資的事，開發(fā)的人做開發(fā)的事，運(yùn)營的人做運(yùn)營的事。大家把每一條線的成本往下壓，使得我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈做一些規(guī)?；徒鹑诨?/p>

　　泰康在醫(yī)養(yǎng)方面已經(jīng)投了200多個(gè)億了，本質(zhì)我們是養(yǎng)老社區(qū)，變成了金融產(chǎn)品銷售給了個(gè)人客戶，跟我們?cè)缒甑男磐杏行╊愃?。今天泰康的模式，我們發(fā)了一個(gè)幸福有約的產(chǎn)品。這個(gè)模式在過去的幾年還是獲得了比較大的成功。我們累計(jì)到今年，超過6萬銷售的保險(xiǎn)客戶。實(shí)際上，這6萬單的價(jià)值，從目前來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我社區(qū)帶來的利益價(jià)值。這6萬都是中國的高凈值客戶群，這部分人給我一方面代理了資金，他們帶給我1200億的保險(xiǎn)資金，他們本身是沖著我的養(yǎng)老來的。

　　另外一個(gè)，對(duì)于保險(xiǎn)來說他已經(jīng)是合理的回報(bào)。領(lǐng)域，從運(yùn)營的角度來說，又有一個(gè)遠(yuǎn)期客戶的預(yù)定，幫助我在全國或者地區(qū)進(jìn)行布局，提供了客戶的參考數(shù)據(jù)，這是目前泰康探索的金融化模式。如果說沒有這個(gè)商業(yè)模式的話，今天我們這樣做下去，實(shí)際上是很難長期去投入。

　　剛才講到RIETs的問題，破壁的同時(shí)，也批了我們100億的健康產(chǎn)業(yè)基金，這塊為我們后續(xù)醫(yī)養(yǎng)大健康產(chǎn)業(yè)的投資，包括資產(chǎn)證券化等等，其實(shí)是一個(gè)比較好的平臺(tái)。我們最近，包括我們自己內(nèi)部也在不停的研究。我們可以看到，全球最大的養(yǎng)老供應(yīng)公司，也沒有哪一個(gè)公司可以進(jìn)入世界500強(qiáng)的。美國很大的一家醫(yī)養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)，涉及200多億美金。

　　我覺得我們目前最難的困境，產(chǎn)品本身結(jié)構(gòu)沒有那么復(fù)雜，自己本身從租金到運(yùn)營服務(wù)費(fèi)，一個(gè)價(jià)值存在。實(shí)際上我們目前來說，最大的本質(zhì)是我們要發(fā)產(chǎn)品，必須給到收益率。但是目前很難給到一個(gè)投資人愿意接受的回報(bào)率，今天也講到房地產(chǎn)市場，如果進(jìn)入到一個(gè)比較平緩的階段，我個(gè)人認(rèn)為對(duì)養(yǎng)老或者實(shí)體產(chǎn)業(yè)的人，是一個(gè)信號(hào)，大家可以更加沉下心來，或者在資產(chǎn)這塊沒有那么浮躁。

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