中聯(lián)基金不動(dòng)產(chǎn)金融部總監(jiān)李金榮

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 由金磚傳媒、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。中聯(lián)基金不動(dòng)產(chǎn)金融部總監(jiān)李金榮出席并演講。 

　　李金榮稱，開發(fā)商對(duì)于REITs這種未來能夠真正轉(zhuǎn)化成權(quán)益性的資產(chǎn)處置還是有很大的訴求，“因?yàn)樗麄兏惺艿搅颂幹玫哪Ｊ剑峁┝诵碌乃悸贰！笨赡軐?duì)他們?cè)谌ゴ媪浚プ鲆粋€(gè)活下去的過程中，提供了一些新的嘗試探索方向。

　　以下為演講實(shí)錄：

　　李金榮：我是中聯(lián)基金的李金融，我們是一家以不動(dòng)產(chǎn)、金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的為主要業(yè)務(wù)的私募基金。剛才黃秘書長(zhǎng)和楊總也提到了一些數(shù)據(jù)，我也跟各位匯報(bào)一下。我們的統(tǒng)計(jì)是2017-2018年的7月底，整個(gè)市場(chǎng)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品規(guī)模應(yīng)該在1025億，其中中聯(lián)基金，我們參與的產(chǎn)品455億美元，占整個(gè)市場(chǎng)的50%不到。

　　類REITs產(chǎn)品也好，未來的公募REITs也好，他是一個(gè)比較復(fù)雜的金融產(chǎn)品，需要有一個(gè)比較深厚的資源整合管理，以及業(yè)務(wù)的沉淀積累。REITs的爆發(fā)在2017年，歷史上的延續(xù)過程當(dāng)中，從早期2006年到2016年之間，不管交易所還是銀行間，產(chǎn)品都是為了我們今天的交流打下了深厚的基礎(chǔ)。

　　看不清未來發(fā)展的方向的，咱們可以看看龍頭企業(yè)在干什么。中聯(lián)基金我們現(xiàn)在在服務(wù)的地產(chǎn)前10強(qiáng)，百強(qiáng)企業(yè)，不管做尾款，還是類REITs，百強(qiáng)性企業(yè)我們沒有具體統(tǒng)計(jì)，絕大部分的開發(fā)商都在嘗試以這種創(chuàng)新性金融工具，給自己在這種艱難的環(huán)境下，做一些摸索和嘗試。我們跟開發(fā)商碧桂園，跟這些大的開發(fā)商，或者地方性開發(fā)商、龍頭企業(yè)，跟他們交往過程中也感受到，開發(fā)商對(duì)于這種REITs和未來能夠真正轉(zhuǎn)化成權(quán)益性的資產(chǎn)處置還是有很大的訴求，因?yàn)樗麄兏惺艿搅颂幹玫哪Ｊ剑峁┝诵碌乃悸贰？赡軐?duì)他們?cè)谌ゴ媪浚プ鲆粋€(gè)活下去的過程中，提供一些新的嘗試探索方向，這是我們?cè)跇I(yè)務(wù)過程中的一些感受。

　　關(guān)于現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的REITs市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，我接著楊總剛才講的話題再往下講。我印象中，今年4月份的時(shí)候，當(dāng)時(shí)還沒上任的易行長(zhǎng)，他在答記者會(huì)的官方場(chǎng)合，被問到說怎么看中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展，他說目前REITs市場(chǎng)沒有快速發(fā)展起來的原因是，很多機(jī)構(gòu)持有人不愿意賣斷這些資產(chǎn)。

　　關(guān)于這個(gè)問題，我結(jié)合我在一線業(yè)務(wù)上的體會(huì)，可能有更深一點(diǎn)的認(rèn)識(shí)。其實(shí)開發(fā)商是在商研商，今天上午在講的都是縮投資，快速去化，很少有說不愿意賣的，只有一個(gè)不舍得賣。我的感受跟楊總比較相似，取決于目前整個(gè)大市場(chǎng)的環(huán)境。咱們不管是在交易所市場(chǎng)發(fā)行的證券化產(chǎn)品，還是在協(xié)會(huì)發(fā)行的ABN產(chǎn)品，主要的投資人還是以銀行為主。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度延續(xù)下去，還是把類REITs產(chǎn)品，這些未來的權(quán)益性產(chǎn)品也好，需要我們從業(yè)者，不管是GL這樣的資產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，還是券商，作為管理人、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，我們需要和發(fā)現(xiàn)人，需要和市場(chǎng)上的投資者，不斷的去撮合。這樣的話，需要大家去尋找一個(gè)折中點(diǎn)。

　　我們?cè)谶@個(gè)不動(dòng)產(chǎn)未來發(fā)展20年的時(shí)間內(nèi)，他的資產(chǎn)價(jià)值到底是什么？這塊我們更依賴的是一個(gè)外部相對(duì)合理的公寓定價(jià)邏輯和定價(jià)模式，包括對(duì)資產(chǎn)的定價(jià)，包括未來對(duì)證券的定價(jià)，這是我們對(duì)現(xiàn)在REITs市場(chǎng)當(dāng)前的實(shí)際情況，但是我們其實(shí)還有一些展望，剛才幾位都提到了，包括前面也有嘉賓提到，公募REITs已經(jīng)推出，沒有實(shí)質(zhì)性障礙，只是看制度，政府層面、監(jiān)管層面什么時(shí)候把這個(gè)制度實(shí)施。公募REITs來臨的時(shí)候，我們作為投資人也好，發(fā)行人也好，我們是不是做好了這個(gè)準(zhǔn)備，可能還需要持之以恒的努力。謝謝！

　　新浪聲明：所有會(huì)議實(shí)錄均為現(xiàn)場(chǎng)速記整理，未經(jīng)演講者審閱，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。

責(zé)任編輯：謝長(zhǎng)杉