高和資本董事總經理毛躍暉

　　新浪財經訊 由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。高和資本董事總經理毛躍暉出席并演講。

　　談到金融創新的發展，毛躍暉稱我們需要解決的幾個問題：

　　一是優化戰略，提高戰略融資的效率，提高融資成本。二是脫離對于主體的信仰依賴，更加的重視資產本身，讓資產證券化回歸本原。三是擴股本，大力發展私募基金，權益型類REITs。第四個是拓公募，一方面使我們的中小投資人能夠享受不動產增值的收益，不再一味的去炒房；另一方面使機構投資人能夠有一個退出通道，形成投資閉環。

　　以下為演講實錄：

　　毛躍暉：謝謝各位來賓。剛才成總是金融視角下的房產轉型，我是城市更新背景下的金融創新，我們倆是遙遙相望，最后我們的投資策略都聚焦在了城市更新上，剛才成總也提到過。

　　站在改革開放40周年定義未來，我覺得需要回首一下改革開放40周年。1978年，當時的城市化應該是17.92%，到今天現在我們的平均城市化率是58.5&，漲了40%，40年漲了40%。全國現在江蘇、浙江、遼寧三個省，城市化率已經突破了70%，看現在平均的城市化率，應該還有10年的快速增長的時間。同時我們也看到，在北京、上海這樣的核心城市，比如說上海，現在城市化率是89.6%，已經接近90%，接近飽和。北京是86%，在這種一線城市，我們也看到城市的一個發展路徑。我們已經有城市可以居身世界重點城市或者說是十大城市之一，已經被外資機構，一些保險，一些基金，作為大的資產配置的必選。

　　今年上半年，上海總共完成大宗交易680億，其中60億是由外資完成的。為什么外資這么看好這塊市場？我們先有這么一個大的基數。關于這個存量的商業價值，現在沒有一個特別準確的統計數據，有人說是200萬億人民幣，有人說是40萬億美金，我們取一個相對保守的，之前跟評估機構溝通過程中，一個相對保守的數字，50萬億人民幣，這個貨值肯定是有的。去年大宗交易2400億，可能有朋友說，這還不如恒大50%呢，恒大一年的銷售額1880億。但是大家看到，2400億主要集中在了京滬兩地，集中度是非常高的。隨著城市化的進程，隨著城市服務進入到穩步發展期，這個交易量是以基數的方式擴大。還有一點，這個存量會反復交易，不像住房。另一方面，我們大量的商業物業，其實已經進入到了一個相對時間比較長的了，特別是核心區域的，普遍超過15年。比如說人民廣場，北京的是王府井的長安廣場，1997年，到現在基本上都接近20年。

　　從交易的類型來看，我們做了一個對比，城市更新類的，也就是主動管理型的投資，在市場交易的占比是逐年增高。另一方面，我們有這么一個龐大的市場，另一方面就是投資邏輯，在國外已經被反復認證。前五大的基金都是以增值性、期貨性為主。城市更新不僅僅是建筑的提升，更主要的是內容運營的方式改變。

　　如果我們開一家粵菜館，不可能請四川的廚子，帶來的結果就是我們在未來的五年，可能會看到一輪非常波瀾壯闊資產重組的過程，就是資產轉移的過程。在這個過程中，經營權和所有權可能會進一步分離。我們這里說的主體。這塊的強主體和弱主體強調的是再融資能力。能夠促成這種遷徙過程，需要至少三個條件。一個是周期性調整，如果是一個順周期，大家都在放杠桿，那是比誰杠桿放的大，周轉速度快。這樣才更掙錢。潮水過去，誰的資產質量真正的好，才能看的出來。特別是我覺得《資管新規》，就是4月27日《資管新規》出臺之后，有相當一部分通過高杠桿持有資產。第二就是股本，第三個是證券化。

　　國外是什么樣的呢？我們的定義未來，我們怎么看我們未來的金融創新的發展？從國外現成的市場情況我們可以看到，這里的開發商相對狹義，國內的開發商功能更為強大。在一個市場，美國的城市化率已經達到80%的情況下，開發商市值的份額就下降了。取而代之的，一個是PRE地產基金，還有一個就是我們說的廣義證券化，一個是CMBS，大概占整個規模的20%左右。在國內這塊，債性融資主要靠銀行貸款，在美國還是通過直接的資本市場來提高融資效率。RELIs，也是我們千呼萬喚的一個方向，也是非常大的一個體量，共同支撐起股本的市場。

　　反觀我們現在國內，對標美國，我們需要解決的幾個問題，也是我們在這兩年創新過程中遇到的困難，需要重點突破的，一個是優化戰略，提高戰略融資的效率，提高融資成本。第二個脫主體，不是不看主體，而是脫離對于主體的信仰依賴。更加的重視資產本身，讓資產證券化回歸本原。第三個是擴股本，大力發展私募基金，權益型類REITs，權益性類REITs起到了非常好的作用。第四個是拓公募，一方面使我們的中小投資人能夠享受不動產增值的收益，不再一味的去炒房。另一方面使機構投資人能夠有一個退出通道，形成投資閉環。

　　公募REITs這個渠道不是水到渠成的，需要我們努力去推進，這是一個漸進的過程，但是到現在沒有實質性障礙。我們跟很多的開發商朋友，很多投資人溝通過程中。大家說，我們現在還沒有真正的公募REITs，我理解他說的是制度，但是制度只是一個起點。在建立這個市場，還需要多維度的去努力去建立基礎。我認為所有的瓶頸都已經取得了突破，不存在實質性的障礙。監管制度據現在人民銀行和證監會都有相應的版本在推進，單就制度來說，還是非常樂觀的。還有另外幾個問題需要大家重視，比如說成熟的資產管理人。我覺得可以近距離給我們一個考察和學習的案例，讓我們了解資產管理人在整個REITs過程中的重要作用。還有一個就是投資人，我們在很多全行類REITs的發行和路演過程中，投資人也在逐漸成熟，特別是權益投資人?！顿Y管新規》出臺后，投資群體、機構投資人在逐步形成。

　　公募REITs形成后，我們認為對于商業不動產的運營會形成一個非常好的完整閉環也就是輕資產運營能力，通過我們的市盈利上市，取得一個好的對價。重資產擴充，通過私募資金，快速擴充。剛才說的都是理論，實際這個路能不能走通呢？我覺得我們還是有些實踐，跟大家做一下匯報。

　　高和是以城市更新、投資邏輯，股權投資領域，現在形成的是一體三翼，一體就是重資產，光是把重資產買過來，這塊不能實現價值提升，我們需要裝上新的內容，股權創投，實現價值的快速提升。到目前為止，形成了并購基金、證券化和股權、私募資金三個板塊相互聯動。長租公寓，結合公募REITs的推進，應該是公募REITs實踐的重要一步。

　　總結一下就是三個觀點，成總說公募資產可能會走到大的調整期?？赡懿粫骋荒昃椭苯訌脑隽空{整到存量，這是慢慢調整的過程，各個開發商也在關注存量，特別是商業存量不動產的經營，整個模式面臨著調整。商業不動產和原來的住房邏輯是完全不同的，現金流是不一樣的，退出路徑是不一樣的，進而解決了我們帶來的問題。利用周期，讓好的商業股本到有運營能力的人手里，提升價值。第三個是發展公募REITs，實現一個退出。特別是證券化，經歷了2014年啟航的類REITs，到后面債性的工具。現在到去年，長租是一個應運而生的階段，今年到明年，我們覺得是一個非常大的突破。如果說定義未來，不是說誰來定義未來，而是在座的我們大家一起攜手，共同推動商業地產金融市場的進步發展，未來已來，謝謝各位！

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責任編輯：謝長杉