中盈地產創始人兼總裁丁雄軍

　　新浪財經訊 由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。中盈地產創始人兼總裁丁雄軍出席并發言。

　　丁雄軍稱，市場上存量資產的項目非常多，但中盈地產的目標是要找干凈的項目。因為很多項目是面上看價格很低，空間很大，但是背后是錯綜復雜的債權債務關系，導致只可遠觀，不能拿來做。

　　以下為實錄：

　　丁雄軍：在座的都是金融界的大咖，作為中盈地產，更多的在實操層面，中盈地產的總部在杭州，我們關注的是長三角和杭州灣。我們拿下一個項目后做了一個微型的公寓。這個公寓平均面積15個平方，最小的10個平方，應該在10-22個平方。當時的商業落實，是我們批發拿來的這塊存量資產，通過設計改造，重新銷售，推向市場。通過未來長期的類似長租公寓的服務功能，最后大致上這個產品的商業邏輯是這樣，實現增值，實現產品價值的提升。另外一個角度，我們從產品邏輯上講，15個平方，而且是包括了公攤的建筑面積。15平方的小公寓，我們在功能上，全部把他做到了完善，居住的、會客的、學習的、衛浴的、廚房操作的。在產品端，我們把他打磨的還是非常的精細，基礎功能都能實現。

　　像杭州這種標準的1.5線城市，隨著城中村的改造，過去金字塔端的金字塔頂層需求端的客戶還是非常旺盛的。我們講小白領、大學生，到杭州來創業的，包括一些藍領工人，他們過去是居住城中村的農民房或者其他老的公寓校區。隨著改造之后，他們漸漸的都被外溢到周邊的區域了，你要工作的話，一輛電瓶車不能打來回的，需要充電。

　　而且這種產品是居住屬性和投資屬性并存的，我們現在做的暖窩系列，平均大概每套價格在35萬左右。主流市場的公寓是150-200萬，我們35萬完全實現了低總價、小面積、功能齊全。針對這些客群，他們的落腳，他們的安身，他們的抱團，他們也需要在一定基礎上有創業，把這個產品推向日常生活，非常受歡迎，這是作為1.0版本，后續會優化，這個產品是有典型意義的。其他的，我們在千島湖、紹興、蘇州，這些也都是存量資產的改造。

　　說到主動管理，大家都知道，發現價值，但是從發現價值到實現價值，這個可能落地會比較復雜。我們覺得項目的管理能力，這個項目管理能力體現在對項目的篩選，以及項目的操盤能力，我是這么理解主動管理的概念的。因為我們知道市場上存量資產的項目非常多，但是我們目標是要找干凈的項目。因為很多項目是面上看價格很低，空間很大，但是背后是錯綜復雜的債權債務關系，導致只可遠觀，不能拿來做。所以這個過程中，可能需要更多專業的團隊。基金可能更多是從金融的眼光和角度來看項目，主動管理里面要做的更好。這是我的想法。

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責任編輯：謝長杉