乾立基金總裁成斌

　　新浪財經訊 由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。乾立基金總裁成斌出席并演講。

　　成斌認為，今天的房地產開發要放在城市群里面。十三五規劃指出重點要打造19個城市群，重點是打造京津冀、長三角和珠三角的城市群。其中有6個城市群是可以往城市運營方向發展。這6個城市群占取全國人口47%，但是創造了全國60%以上的GDP，這是后期布局的方向。

　　以下為演講實錄：

　　成斌：尊敬的馮會長，各位嘉賓，大家下午好！

　　在過去的兩年時間里面，面對房地產行業，我們經常講轉型兩個字。從住宅轉向長租公寓，從增量轉向存量。我今天主要從房地產的金融視角和大家分享一下房地產企業、房地產基金的轉型之路。

　　大家都在講房地產金融進入了一個新的時代，什么在變呢？其實我們所面臨的宏觀環境，整體上紛繁復雜。大家都在想，最近中美貿易戰帶來的對于未來經濟的不確定性，另外對于我們整個房地產行業的宏觀調控，整個政策上來講總體上沒有發生變化。這些限對于我們很多投資者來講，影響非常大，特別是對于整個房地產住宅二手房成交影響是比較大的。我們都知道，在即將過去的2018年，我們這兩年房價增長的非常之快，包括廈門、蘇州、合肥，還有其他幾個城市，其實進入到10月份以來，房價二手房的成交相對有些低迷，成交的價格也在逐步下降。有些城市、有些區域已經進入到了2016年的房價時代。

　　同時，還有一個比較大的環境是在金融領域的，是去杠桿。大家都知道，由于去杠桿的驅動，對我們房地產的壓力還是很大。我們可以看到，在過去的18個月，從2017年1月份開始到2018年上個月，40家房企的融資進入到一個非常歷史的低谷。宏觀環境發生很大變化，我們房地產格局也發生很大變化。

　　我跟大家分享一個數據，在過去10個月里面，2018年1-10月，我們前10家房企的銷售總額占到全部房企的多少比例呢？41.7%。我再舉另外一個數據，2018年，前100強房企的市場占有率是多少？47.7%，這是前10跟前100的比較，數字已經非常接近了。我們也可以看到，市場的分化，市場的頭部效應已經越來越強，所以對我們的很多房企面臨越來越多的挑戰。所以對于我們中小房企來講，面臨的挑戰非常大。同時，金融監管格局沒有變化。

　　我們都知道，對于房地產企業來講，房地產企業所擁有的杠桿機會在哪里？所采用杠桿的方式無非三種，一種是金融機構的融資，一種是資本市場的融資，還有一種是預售款。私募資金對于預售款來講，我們都知道不斷在出臺的，要取消商品房預售的各種消息，對房地產市場是風聲鶴唳。經營監管的層面上講，我們的格局還是非常非常的嚴峻。同時，我們在房地產企業投資的時候，已經把自己的投資布局、投資方向做一些變化。我們關注的是一線二線三線城市，現在我們的重點已經不會去割裂的看某一個城市的發展，而是考慮整個城市群的發展，后面我會跟大家做一些分享。

　　現在大的變化就是，逐步轉到增量市場一線城市，對于我們很多房地產企業來講是比較大的挑戰。我們在做開放的時候，重點掌握的是快銷售、快開發，打造運營的能力。面對宏觀環境的變化，面對市場格局的變化，對于我們私募資金而言怎么分配呢？重點還是兩個方向。對于房地產開發投融資，由于監管的要求，我們越來越多轉變，要求我們有什么樣的變化呢？最重要的變化就是首先我們對于項目本身的實質的營業能力要有非常強大的判斷能力。同時，項目投資完成之后，我們要有足夠的能力對于工程、成本、財務、銷售，有非常強的監管能力。

　　對于房地產開發而言是這樣，對于我們的大宗商品，從資金供給方的角色變成主動管理機構的角色。在主動管理機構，作為基金管理人，要如何判斷某個市場的項目，我們通過自己的主動管理能力，對于我們項目的改造，對于項目的招商運營，還有包括后續的物業管理，如何進行外部資源綜合，這些會成為私募基金管理人在后面重點考量的方向。

　　我們為會講這兩個方向呢？這兩個方向對于整個房地產是一個平滑過程，我們房地產開發投資戰略，特別是進入到2017、2018年這個階段的時候，房地產企業愿意開放自己的股權，資金也比較緊缺。同時，在經濟上升過程中，我們可以進行租金提升。對于投資而言，我想再進行分享一下，對房地產開發而言，我們為什么要放在城市群里面。對于房地產開發而言，我們在過去強調哪幾個指標？在這幾個指標里面，在十三五規劃里面，重點要打造19個城市群，重點是打造京津冀、長三角和珠三角的城市群。但是從現在來看，有6個城市群是可以往城市運營方向發展的。6個城市群有什么特征呢？占取全國人口47%，但是創造了全國60%以上的GDP。講到這里，我們覺得很喜歡。為什么？這些指標反映出什么樣的數字。地方14%，人多47%，錢多60%，所以是后期布局的方向。

　　高鐵發展對于城市運營發展起到非常大的推動作用，特別是對城市群內部的人口流動。一個城市的單級發展，現在由于城市高鐵群的發展，逐步推進變成是由一線城市單級發展向二線城市多級發展。在這個過程里面，進行投資的過程里面，我們這些城市群的0.5-2小時的交通圈，生活在蘇州到上海上班不是問題。

　　剛才分享了對于開發投融資的方向，對于不動產并購策略來講也是一樣，不動產并購，盡管說我們面臨比較復雜的市場環境，經濟變化的環境，但是一線城市還是核心資產里面非常優質的資產機會。怎么來理解呢？我這里主要講一線城市是指北京、上海、深圳。我們在進行一線城市投資的時候，我們重點考量什么？交易活躍度。2017年我們分享一個數字，全國的交易總額多少？兩千多億人民幣。上海一千萬人民幣，北京500萬人民幣。在這個過程里面，我們可以看到，一線城市的核心商圈的物業有一個什么作用？有一個非常強的收益穩定跟抗爭性風險作用。2018年年底到2019年年初的時候，我們可以看到，在上海、北京，非中央商務區在新的商務區涌現出一些地理位置比較優越，同時品質比較好，折價率比較高的物業。這些物業在2018年下半年和2019年的時候，也是非常好的投資機會。

　　講到了我們對于物業的并購，同時也離不開我們另外的一個話題，存量資產的并購。我們在進行推進大宗商品的時候，我們會關注非常多的存量市場改造機會。特別是一線城市，現在其實很多的核心區域的存量改造機會已經越來越少，但是我們也可以看到，二線城市很多核心區域城市更新的機會、存量改造機會也已經涌現出來。我們一方面是通過重資產的方式并購資產，另一方面我們也會參與項目的改造，把輕資產的投入進行項目的改造。簡單舉個例子，我們在上海投資的一家企業所改造的項目，改造完成以后，經過一年的運營，整個租金收入已經增長了260%。真正帶來的是這個資產本身帶來了非常大的價值增值。

　　前面講到了我們對于金融視角下面房地產基金怎么轉型，我們也經常在提房地產企業轉型，今天我在這里，因為在座有很多房地產企業的同仁，我今天主要從金融視角來考量，跟大家分享一下房地產企業的轉型，以及可以借鑒的思路。我今天把美國這個模式和香港模式一放在這里，進行比較。并不是說美國模式和香港模式哪一個孰優孰劣，我是講房地產企業的轉型。

　　對于房地產企業來講，美國模式里面更多是從金融視角做開發，金融視角做房地產開發的時候，有什么優勢呢？其實金融模式下面做房地產開發，最大的優勢是什么？是進行橫向資源的整合，我們現在知道隨著國內房地產產業的快速發展，我們很多專業的外國企業已經發展起來了，比如規劃的、物業管理的、租賃的，這些專業資源已經在很多行業里面凸顯出來。為什么我們有些時候會要采用金融的模式去做房地產的開發？不管是長租公寓開發，選擇自己的投資方向，可以進行靈活轉身。因為我們所在的開發模式里面，因為我們原來一直傳承的是內部建立了非常多的核心能力，但是我們要進行轉型的時候，我們發現自己在內部驅動的時候非常困難，一旦建立了非常強的銷售能力的時候，你覺得要去做長租公寓運營的時候就遇到困難了，做辦公運營的時候遇到困難了。這是什么樣的過程呢？進行內生性改變的時候，金融可以進行橫向貫通的時候，可以進行改變，但是內生性改變是比較困難的。

　　另外一個借鑒模式，也是用我們金融的視角，就是縱向一體化，我覺得對于我們國內的房地產企業來講的話，其實內生性本身已經建立了非常強大的自身產業鏈深度的覆蓋，因為我們對于投資開發設立工程等等能力已經非常強大。我們要用金融的邏輯、金融的視角、金融的方向把本身的核心能力拓展，什么拓展形式呢？現在我們很多房企投入還是重資產，如何我們在進行投資的時候，通過我們設立的基金，通過企業設立的基金，去完成我們整個產業鏈的連接，整個過程里面的話，如何進行設立基金，讓我們的投資人進入到我們的基金里面來。通過我們投資5%股權，把能力進行外化。推進的過程里面，能夠把過去的資金管理費、資產運營費用，還有包括在項目投資過程獲得的資產收益。

　　在過去的一年里面，我們可以看到很多的房地產企業逐步建立了自己的私募基金管理公司。私募基金企業也在不斷的做改變，原來我們一直是給我們的母公司做融資，我覺得這是我們以前做的事情，現在也不斷的做改變。我們也逐步從原來的融資思維轉向了更多的投資思維，我們可以作為房地產企業，我們也會主動的去找自己的投資標的，主動找自己的投資方向，房地產企業就逐步走向了自己的房地產經營化之路。謝謝大家！

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責任編輯：謝長杉