登錄新浪財(cái)經(jīng)APP 搜索【信披】查看更多考評(píng)等級(jí)

專題：紅利行情有望長(zhǎng)期持續(xù) 但需警惕短期回調(diào)

　　● 本報(bào)記者  張凌之

　　5月17日，距離首批公募REITs獲批整三周年。三年來，36只公募REITs成功上市，市場(chǎng)整體發(fā)行規(guī)模突破千億元大關(guān)，底層資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)容，資產(chǎn)類型百花齊放，制度規(guī)則體系持續(xù)完善。可喜的成績(jī)背后，公募REITs也面臨著市場(chǎng)認(rèn)知度有待進(jìn)一步提升、流動(dòng)性有待進(jìn)一步改善等挑戰(zhàn)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著各類市場(chǎng)主題不斷加入，底層資產(chǎn)種類和數(shù)量持續(xù)提升，REITs市場(chǎng)穩(wěn)定性不斷提升，配置價(jià)值持續(xù)凸顯，未來仍有廣闊的發(fā)展空間和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　試點(diǎn)三年成績(jī)斐然

　　2021年5月17日，首批9只公募REITs產(chǎn)品獲批，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式啟航。三年時(shí)間里，滬深兩市交易所陸續(xù)有36只公募REITs成功上市，市場(chǎng)整體發(fā)行規(guī)模達(dá)到1184億元。底層資產(chǎn)涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、水務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)類型。

　　在2023年，公募REITs市場(chǎng)迎來了重要里程碑，首批4只公募REITs產(chǎn)品成功實(shí)施擴(kuò)募。此外，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT擴(kuò)募處于已反饋狀態(tài)，中航京能光伏REIT的擴(kuò)募已獲受理，公募REITs已形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的格局。“擴(kuò)募進(jìn)一步凸顯了我國(guó)公募REITs市場(chǎng)作為‘資產(chǎn)上市平臺(tái)’的長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值，促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)投融資循環(huán)的持續(xù)暢通。”建信基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　2023年、2024年，新能源和消費(fèi)類兩大資產(chǎn)類型公募REITs產(chǎn)品也正式發(fā)行，兩大資產(chǎn)類型的擴(kuò)充不僅增添了公募REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)類型多樣化，也為市場(chǎng)開辟了新的充滿潛力的藍(lán)海。

　　此外，公募REITs制度規(guī)則體系持續(xù)完善，市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)不斷夯實(shí)。華夏基金表示，從發(fā)行審核效率的不斷提升，到規(guī)范REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，再到信息披露規(guī)則、會(huì)計(jì)政策等核心機(jī)制的陸續(xù)出臺(tái)，展現(xiàn)出中國(guó)公募REITs在實(shí)踐中持續(xù)完善和優(yōu)化的良好態(tài)勢(shì)。

　　“公募REITs的推出和運(yùn)作不僅優(yōu)化了資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，還促進(jìn)了資本市場(chǎng)的多層次發(fā)展，增強(qiáng)了資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，提供了良好的投資標(biāo)的，對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了積極而深遠(yuǎn)的影響。”上述建信基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　直面挑戰(zhàn)尋求發(fā)展

　　公募REITs試點(diǎn)三年成績(jī)固然可喜，但作為新興投資品種，發(fā)展過程中也面臨諸多挑戰(zhàn)。

　　“一方面公募REITs的市場(chǎng)認(rèn)知度還有待進(jìn)一步提升。”上述建信基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，盡管我國(guó)公募REITs已經(jīng)從試點(diǎn)階段進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，企業(yè)對(duì)公募REITs產(chǎn)品概念和運(yùn)作機(jī)制逐步具備一定的專業(yè)度，但是資產(chǎn)持有方對(duì)發(fā)行公募REITs依舊存在一些顧慮，包括資產(chǎn)定價(jià)及融資成本、存續(xù)期產(chǎn)品管理壓力和二級(jí)市場(chǎng)短期波動(dòng)帶來的不確定性等。

　　另一方面，公募REITs的流動(dòng)性有待進(jìn)一步提升。建信基金認(rèn)為，由于公募REITs市場(chǎng)在中國(guó)起步較晚，市場(chǎng)參與者對(duì)其認(rèn)識(shí)和理解還不夠深入，市場(chǎng)參與度不高，導(dǎo)致少量交易行為便能對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格趨勢(shì)產(chǎn)生影響，進(jìn)而對(duì)于市場(chǎng)定價(jià)造成擾動(dòng)，在一定程度上可能加劇市場(chǎng)波動(dòng)性。此外，當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資者比例高，類似的機(jī)構(gòu)投資者具有相似的風(fēng)控管理機(jī)制，使得市場(chǎng)上投資行為具有趨同性，可能對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生放大效應(yīng)。

　　博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄表示，公募REITs在快速發(fā)展的過程中遇到了一系列的挑戰(zhàn)。例如在資產(chǎn)供應(yīng)方面，仍有符合發(fā)行要求的合格資產(chǎn)相對(duì)不多、市場(chǎng)化發(fā)行人的活躍度相對(duì)不高的問題；在資產(chǎn)定價(jià)方面，還存在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行定價(jià)規(guī)則需進(jìn)一步磨合、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)估值存在分歧等挑戰(zhàn)；在資產(chǎn)審核方面，部分類型資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)化程度有待進(jìn)一步提高。這些挑戰(zhàn)在一定程度上都會(huì)對(duì)市場(chǎng)的擴(kuò)容速度和發(fā)行效率造成影響。

　　長(zhǎng)期配置價(jià)值凸顯

　　今年以來，REITs市場(chǎng)持續(xù)回暖，投資價(jià)值進(jìn)一步凸顯。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月16日，36只已上市的REITs中，今年以來有28只實(shí)現(xiàn)上漲，其中15只漲幅超過10%。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT漲幅超過20%，建信中關(guān)村REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅也超18%。

　　近期，證監(jiān)會(huì)推出一系列措施以促進(jìn)內(nèi)地和香港資本市場(chǎng)互聯(lián)互通，其中包括將REITs納入滬深港通。在劉玄看來，短期該政策有利于提振境內(nèi)外REITs市場(chǎng)投資信心，兩地REITs市場(chǎng)互動(dòng)性有所增強(qiáng)；另外，在債市利率中樞下行，“資產(chǎn)荒”背景下，非銀機(jī)構(gòu)配置壓力仍大，REITs或成為以險(xiǎn)資為主的長(zhǎng)期資金重要配置方向。

　　“以我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和大量的存量資產(chǎn)來看，公募REITs對(duì)市場(chǎng)來說，依然是底層資產(chǎn)質(zhì)量高、區(qū)別于股債之外的獨(dú)立資產(chǎn)類別產(chǎn)品，具有強(qiáng)制分紅的特點(diǎn)，是一種具備長(zhǎng)期投資邏輯和配置價(jià)值向好的產(chǎn)品。”對(duì)于公募REITs的投資價(jià)值，上述建信基金REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人如是說。

　　“從國(guó)際成熟的REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律來看，REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，其長(zhǎng)期價(jià)格仍將向內(nèi)在價(jià)值回歸，我們對(duì)此有充分的信心。”劉玄說。

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財(cái)經(jīng)APP

責(zé)任編輯：尉旖涵