恢復“價高者得”的土地出讓政策后，各地的土地市場出現了不同尋常的反應。

12月12日，杭州舉行今年第13批供地，共出讓10宗地塊，其中9宗地塊成交，收金133.9億元，平均溢價率為10.5%。值得一提的是，其中3宗優質宅地競爭激烈，帶動平均溢價率回升顯著，特別是鐵路北地塊溢價率高達38.3%，成為區域內新的高價地塊。

同一天，成都也舉行土拍，中心城區成交6宗宅地，最高溢價率為43%，平均溢價率為18%。

從目前來看，以杭州、成都為代表的“強二線”城市土拍存在哪些特征？哪些房企在積極拿地？

杭州3宗地塊高溢價成交

12月12日，杭州舉行今年第13批供地，共出讓10宗地塊，有9宗地塊成交，收金133.9億元，成交樓面均價為15563元/平方米，平均溢價率為10.5%，另有1宗地塊流拍。從成交結果來看，3宗地塊以高溢價成交，2宗地塊以溢價成交，4宗以底價成交。

中指研究院華東大區常務副總高院生表示，本次土拍熱度偏中性，3宗優質宅地競爭激烈，帶動平均溢價率回升顯著，但綜合商住及遠郊地塊依舊低迷。

杭州第13批土地出讓對杭州具有重要意義。在此之前，杭州土地出讓實行地價、房價“雙限”+搖號的土拍規則，溢價率不高于12%。杭州的土拍“雙限”政策始于2019年。而過去十年，也僅在2015年-2016年的一段時間實行過“價高者得”，其他時間段都有不同程度的溢價上限。

隨著越來越多的城市啟動土地出讓不限價，杭州也開始跟進。11月9日，據杭州市規劃和自然資源局官網披露，杭州第13批10宗宅地正式掛牌。公告指出，本次掛牌出讓宗地實行自由競價，按照“價高者得”的原則確定競得人。這意味著杭州土地出讓也取消了地塊最高限價的設置。不過，在限房價上，杭州分區施策，拱墅、濱江等六區依然限房價，富陽、臨安等四區房價不再設限。

杭州全面放開土地價格上限后的首場土拍，成為業內關注的焦點。

此次土拍中，興耀摘得的鐵路北地塊，溢價率高達38.3%，成為區域內新高價地塊，成交樓面價25258元/平方米，與2020年至今最高樓面價相比，仍高出2563元/平方米。而綠城以總價74.14億元連落四子，成為本次土拍最大贏家。

“雖然鐵路北出現了新的高價地，但是杭州第13批土地的優質宅地利潤空間進一步降低。雖然此次土拍取消土地限價，但主城四區與余杭、蕭山均保留新房限價，因此熱門地塊利潤空間有限，對企業成本控制能力要求較高。其中，鐵路北、石橋華豐、未來科技城3宗地塊平均房地價空間約為10475元/平方米，綠城摘得的未科地塊房地價差低至9219元/平方米。”高院生如是說。

在高院生看來，此次綜合商住地塊熱度不一，房企仍偏謹慎。比如，此次杭州推出4宗含有13%-40%商辦比例的地塊，其中僅寧圍地塊溢價率達9.6%，被偉星摘得，其余地塊均以底價或低溢價成交。利潤差異也在決定著地塊熱度，若以商辦全自持估算，寧圍、下沙金沙湖地塊房地價差空間仍超14000元/平方米，高鐵新城、北部新城地塊房地價差則不及12000元/平方米。此次下沙金沙湖地塊雖有利潤保障，但市場較為低迷，最終被龍湖以底價摘得。

成都熱點地塊最高溢價率達到43%

據中指研究院統計，此前實施集中供地的22城中，目前已有18城取消土地限價，包括成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽等；而北京、上海、深圳、寧波目前仍實行限價。

在取消土地限價的18城中，就有成都。事實上，早在10月23日，四川省成都市公共資源交易服務中心掛牌7宗宅地。此次拍賣采取“競地價”方式，取消了 “限價競買+抽簽競得”方式，且未設置成品房清水最高銷售均價，進一步取消地價限制。最終，7個地塊全部成交，其中3個地塊以溢價成交，此前被看好的青羊區66畝地塊溢價率達到30%。

12月12日及12月15日，成都中心城區有兩次宅地供應。其中，12月12日原計劃出讓8宗涉宅用地，其中2宗地塊因故終止，剩余6宗地塊分布于溫江區、錦江區、成華區等區域，最終6宗地塊全部成交，合計257畝，規劃建面約35.3萬平方米，總成交價約46億元，最高溢價率達到43%，平均溢價率為18%。從成交結果來看，3宗地塊以溢價成交，3宗地塊以底價成交。

此次土拍中，錦江區29畝地塊經過超70輪競價，由仁和斬獲，成交樓面地價為23500元/平方米，溢價率為43%，刷新了大成都樓面價紀錄；成華區11.2畝地塊吸引了4家企業參拍，由邦泰競得，成交樓面價為21100元/平方米，溢價率為34%，這也是區域成交樓面地價首破2萬元/平方米；武侯區51畝地塊吸引了7家企業參拍，由中鐵建競得，成交樓面地價為18800元/平方米，溢價率32%，其成交樓面價位列區域第二。

對于此次成都土拍結果，中指研究院四川公司分析人士認為，隨著房地產市場的區域分化愈發明顯，開發企業投資戰略更加聚焦，核心區域優質地塊仍保持高熱，而非熱點區域的土拍市場進一步冰封。

而針對杭州土地市場，高院生表示，總體來看，本次地塊質量均衡，但企業對于綜合地塊仍偏謹慎，造成熱度持續分化。杭州第14批土地將于12月28日集中出讓，其中不乏湘北、運河新城、未來科技城等優質地塊，預計將吸引更多企業參與爭奪。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 賈寧

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