時至年關(guān)，“保交樓”工作已取得階段性成效，但仍有一些樓盤尚處于逾期未交付的狀態(tài)。為進(jìn)一步推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險，“房貸延期”政策再度出現(xiàn)在部分中小城市和縣城地區(qū)。

　　近日，江西省撫州市東鄉(xiāng)區(qū)發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)東鄉(xiāng)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的補充措施的通知》提出，“對網(wǎng)簽購買住房因開發(fā)企業(yè)原因不能按期交房的業(yè)主，根據(jù)購房業(yè)主意愿，引導(dǎo)金融機構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)相應(yīng)放寬購房貸款償還期限”。

　　東鄉(xiāng)區(qū)并非個例，9月底，湖南省株洲市茶陵縣就發(fā)文明確，積極主動化解市場風(fēng)險，加快實現(xiàn)“保交樓”目標(biāo)。對經(jīng)網(wǎng)簽購買住房因開發(fā)方不能按期交房的業(yè)主，引導(dǎo)金融機構(gòu)相應(yīng)放寬購房貸款償還期限。

　　“目前個人住房貸款確實可以辦理延期業(yè)務(wù)，但只針對個別開發(fā)商的樓盤項目。寬限期一般為半年到一年。寬限期滿之后，需一次性還清寬限期內(nèi)的本息。此外，我行不向相關(guān)個人提供房貸展期業(yè)務(wù)。”河南開封某股份行個貸經(jīng)理告訴第一財經(jīng)記者。

　　記者近日調(diào)研了解到，截至目前，官宣或?qū)嶋H執(zhí)行“房貸延期”的地區(qū)多為低能級城市。此外，相關(guān)借款人在寬限期滿之后，可能面臨更多的利息和費用支出。

　　中國人民銀行和銀保監(jiān)會在去年11月底聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“金融十六條”）中就曾提出，依法保障住房金融消費者合法權(quán)益，鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息。

　　部分受訪商業(yè)銀行業(yè)務(wù)人員表示，目前，“房貸延期”業(yè)務(wù)確有開展，但仍為新冠疫情期間政策的延續(xù)，即對于是否批準(zhǔn)借款人延期還貸的申請，銀行主要依據(jù)仍為個人收入短期是否受到不可抗力影響，至于住房是否延期交付還不在考慮之列或難以起到關(guān)鍵籌碼作用。

　　房貸并非“一延了之”

　　“還沒有聽說可以針對開發(fā)商延期交付問題，給個人辦理貸款延期業(yè)務(wù)。不過，如果確實因為收入來源問題導(dǎo)致還貸困難，是可以進(jìn)行辦理的?！币幻麚嶂輺|鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)銀行業(yè)務(wù)人員8日對記者表示。

　　12月6日，撫州市東鄉(xiāng)區(qū)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)東鄉(xiāng)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的補充措施的通知》，對金融機構(gòu)提出了兩點“鼓勵依法自主協(xié)商延期還本交付”的建議。

　　具體而言，對網(wǎng)簽購買住房因開發(fā)企業(yè)原因不能按期交房的業(yè)主，根據(jù)購房業(yè)主意愿，引導(dǎo)金融機構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)相應(yīng)放寬購房貸款償還期限；對因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。該政策自2023年9月1日起實施，2024年3月31日結(jié)束。

　　北京市萬商天勤律師事務(wù)所合伙人梁雪對記者分析稱，這兩個政策分別針對不同的情況。前者適用于個人客戶因為受到行業(yè)發(fā)展的影響而出現(xiàn)的利益受損，比如開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致工期延長、交房延遲等；后者既可以為開發(fā)商原因，也可以是業(yè)主因為一些不可抗力而斷供。

　　近幾日，記者多次致電中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)商銀行等商業(yè)銀行在當(dāng)?shù)氐闹?，相關(guān)業(yè)務(wù)人員均表示，暫未收到針對開發(fā)企業(yè)延期交房的情況辦理房貸延期業(yè)務(wù)的通知。

　　“目前，借款人可以根據(jù)兩種原因在我行辦理延期還款業(yè)務(wù)：一是受疫情影響的個人貸款客戶，二是借款人被判刑入獄等特殊原因。”一名東鄉(xiāng)工商銀行信貸業(yè)務(wù)人員告訴記者。

　　前述東鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)銀行業(yè)務(wù)人員進(jìn)一步明確，個人申請房貸延期是否獲批，銀行主要關(guān)注借款人是否面臨“不可抗力”，而與其購買住房是否因開發(fā)企業(yè)原因?qū)е虏荒馨雌诮环?，無直接關(guān)聯(lián)。房貸延期的寬限期一般為三個月左右，寬限期內(nèi)不催收也不影響征信。但房貸并非“一延了之”。寬限期滿后，要一次性還清前面寬限期的本息和寬限期結(jié)束后當(dāng)月的本息。房貸延期還會導(dǎo)致利息增加，所以“不到萬不得已，一般不建議這樣做”。

　　記者注意到，在撫州另一下轄地區(qū)樂安縣，今年1月就發(fā)文提出，對網(wǎng)簽購買住房因開發(fā)企業(yè)原因不能按期交房的業(yè)主，引導(dǎo)金融機構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)相應(yīng)放寬購房貸款償還期限。

　　樂安縣農(nóng)商銀行某個貸經(jīng)理8日對記者表示，借款人均可以通過網(wǎng)上系統(tǒng)進(jìn)行房貸延期的申報，提交材料主要包括個人短期不能克服的困難相關(guān)證明等，至于銀行最終是否同意，則會進(jìn)行綜合判斷。“如果房貸延期被批準(zhǔn)，借款人可以將寬限期內(nèi)拖欠的本金分?jǐn)偟胶罄m(xù)的每一期中進(jìn)行償還。”

　　當(dāng)記者以借款人身份詢問撫州市人民銀行信貸管理科時，相關(guān)工作人員同樣表示，盡管個人住房延期交付與開發(fā)商有關(guān)，但辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時，實則與開發(fā)商并無直接關(guān)系。“該業(yè)務(wù)其實就是借款人與商業(yè)銀行的自主協(xié)調(diào)。你需要和貸款銀行說清楚，是因為開發(fā)商延期交付，你希望放寬還款期限，而不是個人故意逾期?！?/p>

　　在河南開封，前述股份行個貸經(jīng)理對記者表示，目前針對個別開發(fā)商在當(dāng)?shù)匮悠诮桓兜臉潜P項目，該股份行允諾相關(guān)購房者在一定條件下，可以寬限房貸的償還期限。

　　“這是個雙方受益的事?！痹撁麄€貸經(jīng)理分析稱，對于銀行而言，由于樓盤還沒有交付，如果此時銀行將相關(guān)住房進(jìn)行抵押法拍，可能面臨無人接盤或無法回本的風(fēng)險；對于個人而言，業(yè)主擔(dān)心錢財兩空，或不愿退房并繼續(xù)等待交付，此時如果面臨短期還貸困難，需要有針對性的金融支持政策。此外，由于寬限期較短（半年到一年），符合資質(zhì)和實際申請的人數(shù)有限，對銀行影響不大。

　　為何集中在中小城市

　　盡管一直以來商業(yè)銀行的延/展期業(yè)務(wù)多是針對企業(yè)，但在過去幾年間，針對個人的貸款延/展期業(yè)務(wù)亦時有推出。

　　2020年初，多家國有大行、股份行就針對受疫情影響的個人貸款客戶推出了住房按揭、消費貸款、經(jīng)營貸款等延期業(yè)務(wù)。

　　去年兩部門印發(fā)的“金融十六條”再次明確，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整。

　　“金融十六條”發(fā)布后的兩個多月，從廣州、重慶等一線、新一線城市到湖南株洲、江西撫州等三四線城市，多地金融主管部門相繼明確，因疫情影響的房貸可延期償還或提供貸款展期服務(wù)。

　　與疫情期間政策不同的是，今年下半年以來，針對開發(fā)商延期交付問題，對購房者推出延期還房貸政策的多為三四線城市和縣城地區(qū)。

　　“這是因為當(dāng)前房地產(chǎn)市場在低能級城市，尤其是縣城地區(qū)，下行壓力遠(yuǎn)大于高能級地級市?？h城地區(qū)受疫情影響，居民收入來源不穩(wěn)定壓力更大，房地產(chǎn)市場風(fēng)險也更大?！敝袊缈圃貉芯繂T、中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強對記者表示。

　　安徽某省級城商行受訪個貸經(jīng)理亦表示，商業(yè)銀行在房貸政策調(diào)整上自主權(quán)有限。中小城市業(yè)務(wù)逾期風(fēng)險更大。從維護(hù)住房金融消費者合法權(quán)益的角度，低能級城市的金融主管部門更可能出臺相關(guān)政策或指導(dǎo)意見。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪進(jìn)一步對記者表示，地級市鮮有因保交樓而開展個貸延期，一方面不排除系逾期壓力不大；另一方面，也可能是因地級市交付情況較好于縣級市。縣城項目出現(xiàn)交付問題大多數(shù)發(fā)生于中小房企，而相比大型企業(yè)而言，中小房企的品牌影響力、財力等優(yōu)勢并不突出，進(jìn)而會在一定程度上制約“保交樓”進(jìn)程。

　　以撫州東鄉(xiāng)為例，在安居客找房平臺上，記者檢索發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)卦谑坌路恐?，以?dāng)?shù)亻_發(fā)商為主，且多數(shù)處于延期交付狀態(tài)。其中，對于保利集團開發(fā)的一處樓盤，亦有網(wǎng)友反映“施工進(jìn)展太慢，一年多都結(jié)不了頂?！碑?dāng)記者8日致電該樓盤售樓處，一名銷售經(jīng)理稱，受疫情影響，當(dāng)?shù)卮蟛糠衷诮潜P均處于逾期狀態(tài)。此外，當(dāng)?shù)馗纳菩托路恳云诜繛橹鳎喈?dāng)比例的業(yè)主是貸款購房。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣認(rèn)為，站在這些金融機構(gòu)的角度，對于這些業(yè)主的逾期還貸需求，中心城市的商業(yè)銀行有能力予以滿足。

　　他對記者提到了兩點原因：首先，縣城地區(qū)的房價不高，業(yè)主在辦理房貸時的數(shù)額較低，房貸業(yè)務(wù)在銀行所有業(yè)務(wù)中所占的比重較低。因此，承諾開展個貸延期，對于銀行的總體影響較小。

　　其次，縣城地區(qū)的房屋庫存量大，業(yè)主存在其他選擇。如果開發(fā)商延期交房，業(yè)主很有可能通過訴訟的方式解除購房合同和解除貸款合同，進(jìn)而選擇其他樓盤。但是，銀行獲得收益的渠道之一就是對外放貸，房貸利息又是其中重要且優(yōu)質(zhì)的貸款類別。一旦出現(xiàn)大量業(yè)主解除貸款合同，對于銀行來說，則是少了一個收入來源。因此，與其徹底斷絕這部分收入來源，不如先主動讓利。

　　“但需要注意的是，這種非市場行為無疑給商業(yè)銀行利潤帶來一定的損失，銀行會在支持個人客戶延期還貸和防范貸款風(fēng)險二者之間進(jìn)行權(quán)衡，并進(jìn)一步判斷個人客戶的就業(yè)和收入狀況，以及貸款延期的標(biāo)準(zhǔn)等，以防范個人客戶的違約。”王業(yè)強補充說。

　　關(guān)榮雪進(jìn)一步提示稱，但相比國有銀行，縣城商業(yè)性銀行“自主協(xié)商”意愿和動力相對較低，主要系商業(yè)性銀行存量資金規(guī)模或不及國有銀行，更需警惕斷貸等引發(fā)的資金鏈斷裂的風(fēng)險。

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責(zé)任編輯：曹睿潼