賣地收入的下滑正在影響地方政府的“錢袋子”，為了盤活新房市場，各地積極試行提振政策。

最近，多地推廣“房產以舊換新”政策，試圖打通樓市置換鏈條，釋放改善性質的購房需求。據第一財經統計，今年6月以來，不到半年時間里，已經有至少16個城市（或區）出臺相關政策，拉來房企和中介經紀機構合作，給予購房者補貼，希望能加快樓市買賣流速。

此外，在舊房難賣的現狀下，還有數個城市提出由國資出面統一收購二手房，以促進購房者入市買新房。

有專家認為，政府或國資收購居民手中的二手房并改造為保障房推向市場，既能解決當下房地產供需錯配的矛盾，還能為低收入群體提供更優質的住房保障。不過，地方政府是否具備足夠財力以及能否解決二手房價值重估問題，則是這種做法能否大面積推廣的關鍵。

16城接力推進房子“以舊換新”

新房市場疲軟下行所帶來的負面效應正在擴大。

根據國家統計局數據，今年前三季度，全國新建商品房銷售面積為8.4806億平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。

這直接關乎土地市場的景氣程度。據中泰證券研究院統計，今年前三個季度土地出讓金收入分別為0.55萬億、1.02萬億、0.91萬億，同比增速分別為-13%、-21%、-36%。

財政部數據顯示，2021年全國賣地收入8.7萬億元；2022年全國賣地收入6.6萬億元。“預計今年全國整體賣地收入不會超過5萬億。”近日，惠譽評級亞太區國際公共融資評級高級董事孫浩對第一財經記者表示。

地方政府的“錢袋子”受到了影響，在這一背景下，越來越多的城市開始尋找新房賣不出去的癥結，并試圖“對癥下藥”。

鼓勵房子“以舊換新”成為當下多地推廣的手段。第一財經記者統計，從今年6月初以來，已經至少有青島、濟南、徐州、南京、南通、淄博、泰安、揚州、蘇州太倉、連云港、嘉興海寧、寧波、麗水、紹興越城、鹽城及玉林這16地在積極推進房產“以舊換新”，試圖解決老百姓賣不掉舊房、換不到新房的問題。

此前，推廣這一政策的多為江蘇、浙江和山東三個省份下轄的地級市或區，城市能級主要是二三線，最近，此前曾推出“進城買房送工作”的廣西玉林市也開始出臺相關政策。

11月24日，玉林市住房和城鄉建設局宣布正式啟動商品房“以舊換新”省心購倡議，相關政策規定，房地產開發企業、房地產經紀機構公司以及意向購房者需簽訂三方合同，并向新房項目繳納新房意向定金，該定金統一存入由市住建局開設的資金專項管理賬戶，由房地產經紀機構對存量房進行查證、驗房、實勘等，并整合資源優勢，加速推廣銷售，縮短客戶舊房售出周期，存量房在約定時間內未銷售的，退還新房意向定金，終止新房交易。

這種由政府部門牽頭，拉來房企、中介經紀以及購房者三方簽訂協議，政府部門從旁監管的做法，目前較為普遍，除了玉林以外，南京、南通、揚州、寧波、紹興越城、淄博等都已經試行類似做法。

南京、徐州、南通、鹽城、麗水等地還提出，對參與“以舊換新”的房企或個人提供相應交易稅費減免或補貼。

賣房難影響政策效果

部分城市出臺房產“以舊換新”政策已有一段時間，實際效果如何？目前來看，該政策對樓市活躍度有一定促進作用，多地已有實際成交案例。

浙江寧波在10月中旬啟動“換新購”活動后，10月16日至22日，寧波六區二手房成交1230套，環比上升15%，創今年下半年以來單周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，環比上升17%。新房方面，10月16日至22日，市六區新房備案288套，環比上升20%。

江蘇揚州從9月份開始開展“以舊換新”試點，當地萬科城市公司公開表示，該政策為市場帶來了利好，“舊房換新房，輕松住萬科”計劃釋放后，極大滿足了以置換為主的改善型客戶需求，揚州萬科都會濱江、東望、如園、華僑城、翡翠云臺項目的到訪量、成交量出現明顯增長，增長率高達20%。

而承擔江蘇太倉“以舊換新”試點任務的太倉城發集團則表示，第一批“以舊換新”實施得很順利，該公司已經在啟動第二批在售商品房“以舊換新”工作。

不過，也有業內人士對房產“以舊換新”的效果持觀望態度。

在上海，雖然政府層面并未推廣“以舊換新”，但是有房企自行與中介機構合作，通過讓利“以舊換新”的購房者、延長付清首付的周期，來達到留住客戶的目的。

有中介機構人士對記者表示：“與某大型房企的合作已經持續一段時間了，買新房的客戶有不少，但‘以舊換新’整個流程做下來的成交案例并不多，開發商倒是很感興趣，很多開發商來咨詢我們能不能加強‘以舊換新’的合作”。

該人士認為，問題主要出在賣舊房的環節，“市場掛牌量太大，交易周期過長”。

“二手房難賣”成為很多業內人士的共識。

上海中原地產資深分析師盧文曦對記者表示：“很多城市，尤其是三四線城市，它的新房庫存特別多，如果不是有特別大的價差吸引的話，誰還會去買二手房？在一線城市，剛需對于二手房的需求量還是比較大的，但購房門檻比較高、限制政策仍在，所以剛需買二手房的動力也不是特別足。”

“‘以舊換新’的關鍵其實在于‘賣舊’。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉對第一財經記者說道。他表示，接盤二手房的人多為剛需購房者，這一類群體現在收入不穩定，對于買房的態度較為理性、保守，因此，整個樓市的置換鏈條在“賣舊”環節卡住了。而在低能級城市，房子的庫存量很高，實際上已經不缺房子了，在這類市場賣舊房比在一線城市更難一點。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜則表示，現在二手房買賣的問題主要出在庫存量過高、價格虛高、交易稅費高以及房屋老舊質量差等方面，這些因素都影響了買家的購買意愿，導致二手房市場流通不起來。此外，購買二手房的市場需求不足也是一個重要原因。

國資兜底收購舊房可行性

既然樓市置換鏈條在“賣舊”環節卡住了，那么由政府出面，讓地方國資兜底收購一批二手房，能否盤活整個市場？

目前已有城市在進行這類探索。比如連云港在今年10月出臺的《關于進一步促進住房消費活躍房地產市場的通知》中提到：由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。

江蘇太倉市則提出：在市域范圍內建筑面積小于144平方米的存量普通商品住房，如滿足置換條件，可置換國企太倉市城市發展集團分批次推出的在售商品住房。置換條件為：一套存量商品住房只能置換一套新建商品住房，且存量商品房置換總價不得高于所購新房總價的60%，存量商品房應具有產權清晰的獨立不動產權證。

海寧市則鼓勵由房企購買意向購房人的存量房，并對房企購買存量房的給予企業總購房款2%的財政補貼；紹興市越城區提出，房企及社會相關機構一年內購買意向購房人存量房的，留區部分契稅予以一定補貼。

柏文喜表示，目前房地產市場急需解決供需錯配的矛盾，政府應加大保障性住房的投入力度，為低收入群體提供更優質的住房保障。“我支持國企兜底收購居民手中的二手房，并改造成保障房推向市場，這種政策有助于提高房屋的使用效率，緩解住房結構性緊張問題，同時也能幫助政府更好地調控房地產市場。”

“由地方政府或國企直接回購的話，需要地方有極大的財力，所以這只會是一個試探性的做法，大面積鋪開或許不具備可行性。此外，市場上有一些重資產長租公寓運營企業，可以由他們出面收購并運營，但這也是在一線城市或者強二線城市能落地，三四線城市沒那么多租賃需求。”張宏偉說道。

一位從事房地產投資的業內人士則對記者表示：“地方政府當然可以托底，以一個合理的價格將舊房接手，然后再成立公司對這批房源進行改造、運營，以保障房的形式重新進入市場。不過，這個做法實際落地很難，二手房價格太高，按照當前的租售比，沒有盈利可能性，這是當前樓市流通的命門——價值必須重估。”

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP