每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 段煉 陳夢妤 蓋源源
深圳“7·15新政”馬上滿3年了。
時(shí)間回到2020年，正是深圳房地產(chǎn)火熱之際。2020年7月15日，深圳針對(duì)非深戶口的剛需購房者暫停了購房許可，杜絕了單純?yōu)橘彿慷鋺羯钲诘馁彿啃袨?/font>。彼時(shí)市場對(duì)“7·15新政”的評(píng)價(jià)是，“像制冷劑，讓深圳房地產(chǎn)市場迅速降溫”。
3年里，“7·15新政”+參考價(jià)政策，使得深圳的房地產(chǎn)市場迎來了巨大變化。
“過去3年，深圳樓市變化最明顯的還是二手房市場，整體價(jià)格更低了，與賣家有了更大的議價(jià)空間。而新房市場因?yàn)檎w地價(jià)是漲的，所以價(jià)格也在緩慢上漲。”7月12日，深圳房產(chǎn)中介陳輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹道。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳全市二手房成交均價(jià)6.9萬元/平方米，而2023年上半年二手房成交均價(jià)為6.5萬元/平方米，相比3年前少了約4000元/平方米。
2020年7月15日，深圳市住建局、深圳市規(guī)自局、深圳市稅務(wù)局、深圳市公安局等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
通知共計(jì)8大條款，其中核心內(nèi)容包括：1．深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保，社保斷交3個(gè)月可視為正常；2．夫妻離婚，購房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)；3．首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%，非普通住宅80%；4．轉(zhuǎn)讓增值稅免除從2年變5年；5．豪宅線增設(shè)了總價(jià)750萬元限制；6．新房抽簽要優(yōu)先無房、個(gè)稅或者社保年限長的。
深圳龍華片區(qū)某二手樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝深圳的新房價(jià)格還在漲
新房市場方面，過去3年變化并不明顯，成交套數(shù)變化不大，價(jià)格仍在上漲。
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年上半年深圳成交1.62萬套新房住宅，而2020年上半年為1.67萬套。
從價(jià)格來看，據(jù)安居客，目前深圳的新房均價(jià)為5.96萬元/平方米，而2020年7月為4.56萬元/平方米，漲了1.4萬/平方米。
地價(jià)上漲是導(dǎo)致新房價(jià)格上漲的重要原因。以2022年拍出的地塊為例，不少地塊相比之前的價(jià)格均出現(xiàn)了不同程度上漲。
比如去年深圳第二批次在前海拍出的T102-0410地塊，成交樓面價(jià)為47896元/平方米，競得開發(fā)商為招商，該價(jià)格比2021年時(shí)該片區(qū)地塊貴了約1.51萬元/平方米；在寶安拍出的A208-0991地塊，成交樓面價(jià)為21215.53元/平方米，由華潤競得，該地塊比2021年同片區(qū)地塊貴了約2250元/平方米。
不過，今年的供應(yīng)量已經(jīng)是3年前的約3倍。
5月9日，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2023年度實(shí)施計(jì)劃》，提出預(yù)售和現(xiàn)售商品住房6萬套。按照目前統(tǒng)計(jì)的預(yù)售數(shù)量，上半年深圳完成了計(jì)劃供應(yīng)的約41.7%。
而過去幾年的新房供應(yīng)，從公開數(shù)據(jù)看，2022年同期是14564套，2021年同期是13927套，2020年同期是8195套。也就是說，今年深圳上半年的新房供應(yīng)量，已經(jīng)比去年同期翻了一倍多，接近過去兩年的總和。
據(jù)樂有家，深圳目前新房網(wǎng)簽套數(shù)較為集中的片區(qū)，主要集中在寶安、龍崗和龍華，今年上半年網(wǎng)簽套數(shù)均在3000套以上。
“今年上半年，深圳多數(shù)新房的整體去化率并不理想，多數(shù)開盤去化率在3-5成，甚至部分新房去化率不足3成。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹7月初在接受記者采訪時(shí)提到，目前深圳開盤去化能到7、8成以上的就已經(jīng)很不錯(cuò)了，“整體來說，可售型人才房的預(yù)售套數(shù)推高了新房可售量，分流了部分市場剛需。”
兩年前能賣800萬
現(xiàn)在掛牌不到570萬
新房的上車門檻，相比3年前并沒有變低，但二手房上車門檻顯著降低。
樂有家數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，深圳二手住宅過戶量達(dá)到16236套，雖然二手房成交情況同比2022年同期是上漲的，但相比2020年上半年4.4萬套的成交，2021年上半年2.8萬套的成交，仍然處于低位。
湯安的置業(yè)目標(biāo)很明確，首付不超過70萬元，首選住宅，一房一廳，面積在50平方米左右，距離自己在南山上班的地方不超過一個(gè)小時(shí)。
據(jù)湯安介紹，自己在2021年看房時(shí)可選項(xiàng)并不是太多，考慮的區(qū)域主要是龍崗和羅湖的一些二手房，“當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格上車還夠嗆，但現(xiàn)在可選項(xiàng)多了很多，且價(jià)格比之前也降了不少。”
今年4月時(shí)，湯安上車了羅湖東門片區(qū)一個(gè)樓齡近20年的樓盤，面積為38平方米，一房一廳，總價(jià)約220萬元，項(xiàng)目臨近文錦、湖貝、向西村三個(gè)地鐵站。
據(jù)湯安透露，“2021年看過同樣面積的戶型，當(dāng)時(shí)總價(jià)在288萬元左右，算上首付和各種費(fèi)用，還是挺有壓力。現(xiàn)在總價(jià)降到了220萬元，相當(dāng)于兩年總價(jià)降了68萬元。”
另據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者7月初對(duì)深圳部分二手房樓盤的調(diào)查，“可議價(jià)”“相比前兩年顯著降價(jià)”基本成為深圳二手房市場常態(tài)。
以記者看過的一套位于龍華片區(qū)紅山地鐵站附近的特發(fā)和平里房源為例，目前業(yè)主掛牌價(jià)普遍在6.4萬-6.8萬元/平方米。比如，一套3室2廳88平方米朝南方向的，業(yè)主掛牌價(jià)為569萬元，折合單價(jià)6.45萬元/平方米。
而該樓盤2020年時(shí)同等面積的房源成交價(jià)普遍在700萬元以上，另據(jù)陪同記者看房的中介陳輝解釋，“這個(gè)房子得房率較高，同樣面積的房子，2021年賣到過800萬元以上。現(xiàn)在主要是片區(qū)內(nèi)樓盤太多，加之市場行情不好，所以價(jià)格也就下來了。”
像特發(fā)和平里這樣的樓盤并非個(gè)例。
據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，在2020年和2023上半年兩個(gè)時(shí)間段均有成交的樣本樓盤中，成交均價(jià)上漲的樓盤占比約26%，而下跌的樓盤占比近74%，占大部分比例。
7月11日晚間，樂有家研究研究中心向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“2021年下半年開始，深圳樓市進(jìn)入了一手占主導(dǎo)的局面，一二手成交占比大約是7：3。但隨著二手交易量的回升，二手回歸市場主導(dǎo)，2023年上半年一二手占比已經(jīng)回到1：1。現(xiàn)在深圳的二手房市場，經(jīng)過2年的價(jià)格調(diào)整，二手房與新房之間的價(jià)差逐漸縮小，現(xiàn)在市面上也有不少業(yè)主低價(jià)出售，淘到二手筍盤的可能性大大增加，上車門檻降低。”
（應(yīng)受訪者要求，文中湯安、陳輝為化名）
記者|陳榮浩
編輯|段煉 陳夢妤 蓋源源
責(zé)任編輯：李桐
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