9月2日，2022服貿會?中國樓宇經濟北京論壇正式開幕。本次大會由世界貿易網點聯盟、集群智庫?中國樓宇經濟研究中心和全聯房地產商會特色小鎮分會共同主辦。論壇主題聚焦“政企聯動開啟樓宇經濟3.0”，論壇發布了《中國樓宇經濟（總部經濟）藍皮書》重要成果，推介了“商務樓宇卓越運營服務鉆石認證”體系和標識，成立了中國樓宇經濟城區聯盟，發布了中國樓宇經濟發展指數評價成果，舉辦了樓宇經濟試點項目簽約儀式和北京市標桿樓宇實地考察，各界代表300余人縱論樓宇經濟方法論，共同開啟了樓宇經濟3.0的新篇章，全方位賦能城市升級和產業升級。

　　中國外商投資企業協會投資性公司工作委員會秘書長楊國華作為嘉賓參與高峰對話：“樓宇（園區）運營化——運營為王”，對話由集群智庫中國樓宇經濟研究中心主任匡洪廣主持，以下為文字實錄：

　　主持人：改革開放外資進入中國催生了寫字樓新物種。請您結合工作經歷介紹一下您對寫字樓的看法、認識。

　　楊國華：外商投資企業在中國的發展，最早來中國工作就是辦事處時代，始于1985年，首先入駐北京飯店，那時候還沒有寫字樓，北京飯店、友誼賓館、新僑飯店、民族飯店，這四大飯店是當時交通比較方便，允許外國人在里面生活和工作的開放性場所，那時國人還不能進去，需要身份證和介紹信。從1988年到1991年這段時間，外商投資企業在中國的辦事處達到了高峰。最早比較看重中國經濟蓬勃發展的，小平同志南巡講話以后，先說北京，日本房地產商看準這個行業，建國門的長富宮飯店，包括公寓、寫字樓飯店，那時有個專業寫字樓，后來又在亮馬，再后來的京城大廈、發展大廈等等，專業寫字樓是那時起來的。這批寫字樓建成后，新僑飯店、民族飯店、友誼賓館和北京飯店的外商就全部搬到寫字樓里面去了，大家的生活、住宿、交通逐步過渡到專業化寫字樓里。寫字樓變化過程也是中國經濟發展的高速飛躍。

　　后來，寫字樓如雨后春筍一般就起來了。最早進入中國的外商投資企業，這一批企業的總經理們，在選址方面，期待安全和方便，家屬的住宿沒有干擾，訪客體驗比較舒服。一開始由飯店完成這個使命，之后由寫字樓完成，寫字樓周圍必須配有飯店和住宿。那個時候經濟蓬勃發展，大量的客戶來飯店訪問，首先要交通方便、能夠享受到高質量的服務，另外需要很多洽談的地方，寫字樓提供的洽談空間不夠，當時還沒有像樣的咖啡店，就要拉出去到周圍的飯店，所以外商投資企業要求寫字樓空間要大，會見要絕對好，客戶能夠愿意來，周圍要有像樣的飯店。總體來說，客戶要求在不斷增長，從單純的辦公、方便客戶，到后來要對自身的生意和事業有所發展、有所增值，增值就是客戶要愿意來這個地方。

　　從此，寫字樓集群剛開始建設的時候，我們就很關注寫字樓周圍四五公里有什么業態，周圍四五公里的業態也影響著入駐企業對寫字樓本身的要求和周圍環境的價值，因為如果客戶感到不方便，對企業的影響會非常大。實際上公司在參考選址的時候，很大一部分要看客戶對公司的存在感。90年代初期，我們去上海入住的飯店，都是客戶要求住哪，當時希爾頓非常好，但由于經費原因，我們只住新錦江和老錦江，但客戶會問為什么不住希爾頓？我說，為什么住那兒，那么貴。客戶說不行，還是要住希爾頓，否則今天去希爾頓談判，明天去錦江談判，當然我現在也不太好評價，后來我們就不再去老錦江了，當時老錦江還未改造，比較老。后來我們就到希爾頓住，租了房間做寫字樓，硬件高檔化是非常重要的。歸根結底，硬件是最重要的，硬件絕對不能有任何馬虎的地方，硬件是首選。硬件是外商永遠追求的目標和價值。除了硬件，包括寫字樓自身的幾萬平方米以外，周圍幾平方公里硬件配套設施也要非常重要，能夠工作、能夠生活、能夠娛樂，甚至在周邊能夠有很多咨詢項目。軟件當然也很重要，物業服務費的每一分錢都代表了軟件服務水平。

　　主持人：您商務活動離不開寫字樓場景，您覺得哪幾個項目是中國寫字樓的這個標桿，請推薦兩個。

　　楊國華：我在國貿A座待了十幾年，長富宮也待了很多年，上海也待了幾年，我只對北京、上海做評價，其他地方沒有發言權，我去廣州，當時還沒有太形成體系。

　　北京，按今天的位置來講，國貿應該是在外商投資企業心目中最好的項目。剛才說了軟件服務，我覺得國貿的硬件也非常好，因為它在不斷改造，并且改造時間非常恰到好處，大飯店差不多十年改造一次。我們很多客戶都在大飯店，它的多功能廳、大堂、宴會廳都在改造，投資商非常厲害，硬件在不斷地投入，而我們盯的就是硬件。硬件到位了，軟件配套服務也必須跟上，包括接待人員所穿的制服，給訪客提供什么便利等等。我們衡量的因素有很多，服務是必須做到的，比如在這個地方企業和客戶能不能享受到最好的辦公待遇。國貿400人的會議室可以賣到2萬元，長富宮4000元我也不去，因為我的客戶不去，國貿的地段和硬件代表了我的身份和我客戶的身份，所以我再強調一點，國貿的硬件、位置和服務是大家心目中最好的。

　　另外是華貿，是新項目。我問了幾個企業，大家對華貿反應都不錯。此外提出一點殷切希望，門衛對訪客的態度是寫字樓經營服務的重要一環，也是最大的服務挑戰，這是所有寫字樓都要關注的問題。

　　北京就是國貿和華貿。華貿建成時間晚，所以國貿永遠是最好的，我可能有特殊的感情，因為我們那時候寫字樓職工食堂沒法吃，出來15分鐘就可以走到國貿，他們有36塊錢的宮保雞丁飯，又便宜又好吃。當然北京地區其他的寫字樓也非常好，非常到位，包括東城、西城和海淀，主持人說兩個，就是這兩個。

　　上海，我把它分為浦東和浦西，浦東大家公認的是國金和金茂，無論是硬件還是軟件都非常好，浦西的嘉里、恒隆廣場、太古都不錯，最近有點向前灘地區發展。項目不是因個體出名，它的綜合配套非常重要，寫字樓周邊一平方公里或兩平方公里，除了上班以外，能夠滿足吃飯、娛樂、會見客戶等等需求，總的來說，上海地區寫字樓的服務好像要比北京稍微好一些。瑞金賓館2000年改寫字樓的時候，我在那兒待了半年，后來回來了，上海確實是有值得我們北京學習的地方。

　　預祝寫字樓的硬件永遠保持青春，差不多就翻修和改造。最近上海徐匯區某個寫字樓就遷出了兩家公司，因為電梯不改造，而且上下班特別擠，這一點就導致公司離開去了硬件好的地方。所以，對于寫字樓來講，硬件改造不能忽視，到了時期投資方就該改造改造。國貿就老改造，特別好，在我們心中國貿永遠是最高大的，北京最高端地段，我們每年的年會好多就是在國貿，雷打不動。

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責任編輯：李墨軒